나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12275 [2] 서울특별시 구로구 항동 246-2 에이스캠프지식산업센터 제5층 제530호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 항동 소재 "서울항동초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터 및 각종 근린생활시설, 아파트단지, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층 지상10층건내 제9층 제908호, 제5층 제530호로서, (사용승인일: 2021.11.29) 외벽: 복합판넬마감 및 강화유리마감 등, 내벽: 페인팅마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 기호(1),(2) 공히 공장(지식산업센터)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공장 및 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 광대로에 접해있고, 북서측 및 남서측으로 중로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2014-04-24)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-04-24)(접합) 공공주택지구<공공주택 특별법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울특별시 남부지방법원 2025타경12275 (2)

소재지

서울특별시 구로구 항동 246-2 에이스캠프지식산업센터 제5층 제530호

용도

지식산업센터

감정가

383,000,000원

면적

토지면적: 21.31㎡ (약 6.45평)

토지 지분: 21.311㎡ (약 6.45평)

건물면적: 76.00㎡ (약 22.99평)

건물 지분: 76.005㎡ (약 22.99평)

매각 대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

유동화 물건

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 항동 소재 "서울항동초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 지식산업센터 및 각종 근린생활시설, 아파트단지, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로 현황

본건 북동측 및 남동측으로 광대로에 접해 있으며, 북서측 및 남서측으로 중로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로1류(폭 35m~40m), 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 공공주택지구, 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 더불어 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

채권자 및 채권액

본 경매의 채권자는 유케이제십일차유동화전문이며, 채권액은 926,567,165원입니다.

말소기준권리

말소기준권리는 2022년 1월 28일 접수된 국민은행의 근저당권(채권액 398,400,000원)으로, 본 매각으로 인해 해당 권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

기타 등기사항

소유권이전1번신탁등기말소(2022.01.28) 및 서울특별시구로구의 압류(2026.04.13) 기록이 있습니다.

임차인 현황

* 임차인: 류

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-03

* 확정일자: 2025-08-14

* 배당신고일자: 2025-12-23

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계

0원 (임차인 류 은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.)

1.3. 상권분석

지역 특성

본건이 소재한 항동 일대는 신규 개발이 진행되고 있는 지역으로, 지식산업센터와 함께 배후 주거 단지가 형성되어 있는 복합 상권의 특징을 보입니다.

예상 임대 수요

주변에 다수의 지식산업센터와 근린생활시설이 위치하고 있어, 관련 업종의 사업체 및 직원들을 대상으로 한 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

본건 인근에는 서울항동초등학교가 위치하고 있으며, 각종 근린생활시설 및 공원 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통

차량 접근이 용이하고, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 인근에 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건 특성

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과는 다른 금융 구조 및 절차상의 특수성이 있을 수 있습니다.

토지 이용 계획상 제한 사항

* 공공주택지구

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) - 해당 기간 동안 외국인 등의 토지 취득 시 허가가 필요합니다.

임대 관계

현재 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 비록 임차인이 대항력이 없으나, 명도 과정에서의 소요 시간 및 비용 발생 가능성은 고려해야 합니다.

주변 환경

관련 자료 조사 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 항동에 위치한 지식산업센터로, 2021년 11월 29일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 주변에 학교, 공원, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 분포하며 교통 여건도 양호한 편입니다. 다만, 토지이용계획상 다수의 제한 사항이 존재하므로 투자 시 이러한 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용 승인)

* 권리 관계가 깨끗하고 인수되는 보증금 및 부담이 없음.

* 지식산업센터 밀집 지역으로 잠재적 임대 수요 확보 가능성.

* 지역 내 주거 및 상업 시설과 혼재되어 있어 생활 인프라 접근성 우수.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 383,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 최근 유사 물건의 거래 사례 및 경매 동향 분석, 그리고 주변 시세 및 공실률 등을 종합적으로 파악하여 합리적인 수준에서 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.