나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72120 [3] 경기도 남양주시 다산동 6144-1 다산진건블루웨일지식산업센터2차 7층에프716호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""남양주다산초등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는
아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하고, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설
및 공공시설 등이 소재하는 바, 아파트로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""다산행정복지센터"" 서측 인근에 위치하며 주위는
아파트형 공장, 근린생활시설, 공공시설, 업무시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반
입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입이 용이하며 남양주 관내 각 방향 및 구리, 서울, 의정부 등으로의
접근이 무난하고 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 ""다산역""이 소재하는 등 전반적인 교통
상태는 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상10층, 지하3층 중 제7층 에프 717호, 716호 로서
(건물사용승인일 : 2020.09.11)
외벽 : 패어글래스 마감 및 복합판넬 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 마감 등
창호 : 페어글래스 창호임
바닥 : 석재 및 에폭시, 타일 마감 등

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 중 14층 1403호로서
(건물사용승인일 : 2017.12.22)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등
창호 : 샷시 창호 임

이용상태

아파트(방3, 주방/식당, 욕실 겸 화장실2, 거실, 드레스룸, 다목적실, 실외기실,대피공간,
발코니, 현관 등)로 이용 중이며 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

이용상태

지식산업센터(기호 2 : 7층 에프 717호 : 아티스트 스튜디오(사무실), 기호 3 : 7층 에프
716호 (주)엠피엠플러스(사무실)로 이용 중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황
도 참조.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 도시가스설비, 난방설비, 승강기
설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 소화전설비, 화재탐시설비, 공조설비, 스프링쿨러, 엘리베
이터 설비, 에스컬레이터, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접도로와 평탄하며, 공장(아파트형 공장, 지식산업센터) 및 근린생활
시설, 기숙사 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20 미터, 남동측으로 폭 약 15 미터의 포장도로 각지에 접함.

인접 도로상태등

아파트단지 내.외로 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역,(남양주 다산진건 공공택지지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역,공공주택지구(남양주 다산진건 공공택지지구),
상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교), 상대보호구역(도농2초등학교), 배출시설설치제한
지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(25m~30m)
(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구), 상대보호구역(남양주
다산고등학교), 상대보호구역(다산중학교), 상대보호구역(남양주다산초등학교),상대보호
구역(다산하늘빛유치원), 절대보호구역(남양주다산고등학교), 절대보호구역(남양주다산
중학교), 절대보호구역(남양주다산초등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역,
공장설립승인지역.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72120 (3)

* 소재지: 경기도 남양주시 다산동 6144-1 다산진건블루웨일지식산업센터2차 7층 에프716호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 208,000,000원

* 토지면적: 12.99㎡ (약 3.93평)

* 토지 지분: 12.9908㎡ (약 3.93평)

* 건물면적: 50.43㎡ (약 15.25평)

* 건물 지분: 50.43㎡ (약 15.25평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2020년 09월 11일

* 등기부채권 총액: 481,800,000원

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 남양주시 다산동 소재 남양주다산초등학교 서측 인근 및 다산행정복지센터 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설, 학교, 아파트형 공장, 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 8호선 다산역이 소재하여 전반적인 교통 상태는 무난합니다. 남양주 관내 각 방향 및 구리, 서울, 의정부 등으로의 접근성이 좋습니다.

* 도로 상태: 본건 서측으로 폭 약 20미터, 남동측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (농협은행주식회사, 2020-11-10, 406,800,000원)

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 주식회사 에스씨지정원준: 보증금 0원, 차임 50,000원, 사업일자 2024-05-03, 대항력 없음.

* 주식회사 엠피엠플러스 임재우: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 사업일자 2024-08-19, 대항력 없음.

* 차혜진: 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 사업일자 2024-02-27, 대항력 없음.

* 키스코 주식회사 정원욱: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 사업일자 2024-04-04, 대항력 없음.

* 권리분석 요약: 등기부상 말소기준권리보다 후순위인 근저당 및 임의경매 개시결정으로 인해, 낙찰 시 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 아파트형 공장, 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 혼재된 복합 상권입니다.

* 개발 현황: 다산신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 지식산업센터 및 관련 업무시설에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 유동인구: 지하철 8호선 다산역 이용객 및 주변 아파트 단지, 근린생활시설 이용객의 유동인구가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 근린생활시설, 각종 생활편익시설이 소재하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설: 남양주다산초등학교, 다산중학교, 남양주다산고등학교 등이 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 공공시설: 다산행정복지센터 등 공공시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대 관련: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 실제 점유 관계 및 추가적인 임대차 계약 내용을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 건축물 하자: 2020년 9월 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 건물 외벽, 내벽, 창호, 바닥 등의 마감 상태 및 유지보수 이력에 대한 전문가의 정밀 점검이 필요할 수 있습니다.

* 경기 변동: 부동산 시장의 변동성에 따라 공실 발생 위험이나 임대료 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 지역 환경: 남양주 지역에는 생활 폐기물 처리 시설, 하수처리장, 가축분뇨 처리 시설 등 환경 관련 시설이 운영 중이거나 계획되어 있습니다. 해당 시설들의 운영 상태 및 물건지와의 거리 등에 따라 악취 등 환경적인 영향을 받을 가능성이 있으므로, 물건지 주변의 정확한 환경 시설 분포 및 관리에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한, 배출시설설치제한, 과밀억제권역 등 각종 제한 사항이 있어 향후 개발 및 용도 변경에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경기도 남양주시 다산동 소재 다산진건블루웨일지식산업센터 2차 내에 위치한 지식산업센터(7층 에프716호)입니다. 지하철 8호선 다산역 이용이 가능한 역세권 입지이며, 주변에 각종 편의시설 및 학교가 있어 입지 조건이 우수합니다. 2020년 9월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 현재 사무실 용도로 이용 중입니다. 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석상 안전하며, 낙찰 시 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 지하철 8호선 다산역을 도보로 이용 가능한 입지로, 직주근접 및 교통 편의성이 높습니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공된 건물로, 최신 설비와 현대적인 시설을 갖추고 있어 즉시 활용이 가능합니다.

* 다산신도시 미래가치: 다산신도시는 지속적인 개발 및 인구 유입이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위로 모든 권리가 소멸되므로, 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 208,000,000원

* 본 건은 인수되는 임차보증금이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 최종 입찰가는 최근 유사 물건의 낙찰가율, 지역 내 지식산업센터 시세, 예상 임대수익률, 건물의 상태 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가를 기준으로 하되, 예상 임대수익 및 시세차익 가능성을 충분히 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 일반적인 경매 물건의 경우, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 검토할 수 있으나, 본 건의 정확한 가치 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.