나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72120 [2] 경기도 남양주시 다산동 6144-1 다산진건블루웨일지식산업센터2차 7층에프717호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""남양주다산초등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는
아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하고, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설
및 공공시설 등이 소재하는 바, 아파트로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""다산행정복지센터"" 서측 인근에 위치하며 주위는
아파트형 공장, 근린생활시설, 공공시설, 업무시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반
입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입이 용이하며 남양주 관내 각 방향 및 구리, 서울, 의정부 등으로의
접근이 무난하고 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 ""다산역""이 소재하는 등 전반적인 교통
상태는 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상10층, 지하3층 중 제7층 에프 717호, 716호 로서
(건물사용승인일 : 2020.09.11)
외벽 : 패어글래스 마감 및 복합판넬 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 마감 등
창호 : 페어글래스 창호임
바닥 : 석재 및 에폭시, 타일 마감 등

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 중 14층 1403호로서
(건물사용승인일 : 2017.12.22)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등
창호 : 샷시 창호 임

이용상태

아파트(방3, 주방/식당, 욕실 겸 화장실2, 거실, 드레스룸, 다목적실, 실외기실,대피공간,
발코니, 현관 등)로 이용 중이며 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

이용상태

지식산업센터(기호 2 : 7층 에프 717호 : 아티스트 스튜디오(사무실), 기호 3 : 7층 에프
716호 (주)엠피엠플러스(사무실)로 이용 중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황
도 참조.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 도시가스설비, 난방설비, 승강기
설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 소화전설비, 화재탐시설비, 공조설비, 스프링쿨러, 엘리베
이터 설비, 에스컬레이터, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접도로와 평탄하며, 공장(아파트형 공장, 지식산업센터) 및 근린생활
시설, 기숙사 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20 미터, 남동측으로 폭 약 15 미터의 포장도로 각지에 접함.

인접 도로상태등

아파트단지 내.외로 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역,(남양주 다산진건 공공택지지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역,공공주택지구(남양주 다산진건 공공택지지구),
상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교), 상대보호구역(도농2초등학교), 배출시설설치제한
지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(25m~30m)
(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구), 상대보호구역(남양주
다산고등학교), 상대보호구역(다산중학교), 상대보호구역(남양주다산초등학교),상대보호
구역(다산하늘빛유치원), 절대보호구역(남양주다산고등학교), 절대보호구역(남양주다산
중학교), 절대보호구역(남양주다산초등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역,
공장설립승인지역.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 다산동 6144-1 소재 다산진건블루웨일지식산업센터 2차 7층 에프717호 지식산업센터입니다. 사건번호는 남양주지원 2025타경72120 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 208,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 본건의 토지면적은 12.99㎡ (약 3.93평)이고, 건물면적은 50.43㎡ (약 15.25평)입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다. 건물 사용승인일은 2020년 09월 11일입니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 남양주시 다산동에 위치하며, "남양주다산초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 아파트형 공장, 공공시설, 업무시설, 학교 등이 혼재하고 있어 전반적인 입지조건 및 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 진입이 용이하며, 남양주 관내 여러 방향뿐만 아니라 구리, 서울, 의정부 등지로의 접근성이 양호합니다. 인근에 버스정류장이 소재하며, 지하철 8호선 "다산역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상태는 무난한 편입니다.

토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 세장형으로 인접 도로와 평탄한 지형을 이루고 있으며, 현재 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설, 기숙사 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 본건은 서측으로 폭 약 20미터, 남동측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공택지지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 중로2류(폭 15~20m) 및 중로3류(폭 12~15m) 도로에 접해 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(도농고등학교, 도농2초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등의 다양한 도시계획적 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 농협은행주식회사의 근저당권(2020년 11월 10일 접수, 채권 최고액 406,800,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

등기부채권 총액: 총 등기부 채권액은 481,800,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 차 : 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2023년 02월 24일, 대항력 없음.

* 키스코주식회사 정 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2023년 01월 17일, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 지식산업센터로서 주변에 아파트, 근린생활시설, 공공시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 직주근접 수요와 배후수요를 동시에 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 인근에 지하철 8호선 "다산역"이 위치하여 대중교통 접근성이 뛰어나며, 다산신도시 내 주요 상업 및 업무 지구에 속해 있어 신규 상권의 성장 가능성이 기대되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

주거 및 업무 환경: 본건 인근으로는 남양주다산초등학교, 도농고등학교, 도농2초등학교 등 다수의 교육시설이 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한 다산행정복지센터와 같은 공공시설 접근성이 좋으며, 주변 아파트 단지 및 근린생활시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 현황:

* 차 : 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2023-02-24, 대항력 없음.

* 키스코주식회사 정 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2023-01-17, 대항력 없음.

두 임차인 모두 법적으로 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 명도 과정에서 임대차 관계 확인 및 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

규제 현황: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등의 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제는 향후 건축, 증축, 사업 확장 등에 제한이 될 수 있으므로 투자 시 반드시 확인해야 합니다.

혐오시설: 주변 시설에 대한 조사 결과, 현재까지 본건과 직접적으로 인접하여 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 위에서 언급된 (한강)폐기물매립시설설치제한지역과 같은 규제 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 다산진건블루웨일지식산업센터 2차 7층 F717호 지식산업센터로, 접근성 및 생활 편의시설이 양호한 입지를 자랑합니다. 감정가는 2억 8백만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 지하철 8호선 다산역 이용이 가능하고, 주변으로 학교, 공공시설, 주거단지가 형성되어 있어 안정적인 배후수요를 기대할 수 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다. 지식산업센터로서의 활용 가치가 높으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 또한 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 및 외부 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

미래 가치: 다산신도시의 지속적인 발전과 함께 지역 가치 상승이 기대되며, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있습니다.

역세권 입지: 지하철 8호선 다산역 역세권에 위치하여 임대 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

시세 대비 메리트: 감정가 대비 주변 유사 물건의 시세를 면밀히 비교 분석하여 저가 매수 기회를 포착할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 최적의 입찰가 결정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사

* 물건의 공실률 및 예상 임대 수익률 분석

* 명도 과정 예상 비용 및 소요 시간 산정

* 내부 상태 점검 및 필요시 수리 비용 고려

통상적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 경쟁이 치열해지는 경향이 있습니다. 따라서 위와 같은 추가 분석을 통해 보수적이고 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.