나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경6475 [1] 경기도 포천시 군내면 용정리 133-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연감정 · 평가일 2024.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 부동산은 경기도 포천시 군내면 용정리 소재 <포천용정 일반산업단지> 남측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 공장 및 창고, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다.

교통상황

본건까지 대체로 차량출입 가능하며, 인근의 버스정류장과의 거리 등 감안시 대중교통시설 이용은 대체로 무난시됨.

형태 및 이용상태

1) 기호 1,2 : 일단의 부정형의 토지로 인접도로 대비 평탄한 "공업용건부지"임.

2) 기호 6 : 대체로 부정형의 토지로 인접도로 대비 평탄한 "도로"임.

3) 기호 7,8 : 대체로 부정형의 평탄한 "기호 1,2 토지의 부속토지"로 이용중임.

인접 도로상태

1) 기호 1,2 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6 미터 내외의 도로에 접함.

2) 기호 6 : 본건 동측으로 노폭 약 6 미터 내외의 도로에 접함.

3) 기호 7 : 지적상 맹지임.

4) 기호 8 : 본건 남측으로 노폭 약 6 미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호 1 : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

2) 기호 2, 6-8 : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

별첨 "지적개황도" 참조

공부와의 차이

기호 7,8 토지의 공부상지목은 각각 "전"이나 현황 기호 1,2 토지의 부속용지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3-5 : 각각 일반철골구조 판넬지붕 단층으로서
외벽 : 판넬 마감
창호 : 하이샷시 창호 마감
등으로서 관리상태는 대체로 무난시됨.

이용상태

기호 3-5, 공히 공장으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등임.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

물건 비고

일괄매각. 제시외(ㄷ,ㄹ) 제외

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경6475 (1)

소재지: 경기도 포천시 군내면 용정리 133-4

용도: 공장

감정가: 1,745,143,760원

토지면적: 2,905.00㎡ (약 878.71평)

건물면적: 990.12㎡ (약 299.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 포천축산업협동조합 (추정)

특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 공동담보 물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 (ㄷ,ㄹ)은 매각에서 제외됨.

2.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 포천시 군내면 용정리 소재 <포천용정 일반산업단지> 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공장, 창고, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있어 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 차량의 본건까지의 출입은 대체로 용이하며, 인근 버스정류장의 위치를 고려할 때 대중교통 이용 또한 무난할 것으로 판단됩니다.

* 토지현황:

* 본건 토지는 일단의 부정형으로, 대부분 공업용 건부지로 이용 중입니다. 일부 토지는 도로로 이용 중이며, 나머지 토지는 기호 1,2 토지의 부속용지로 활용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태는 남측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다. 다만, 기호 7 토지는 지적상 맹지입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태로는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 건물현황:

* 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 구성되어 있으며, 공장으로 이용 중입니다.

* 외벽은 판넬 마감, 창호는 하이샷시로 시공되어 있으며, 전반적인 관리 상태는 양호한 편입니다.

3.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건은 임의경매 절차로 진행되며, 말소기준권리(2022년 2월 11일 접수된 포천축산업협동조합 근저당권)보다 선순위인 권리가 없는 한, 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 법정지상권 성립 가능성 등은 별도 검토가 필요합니다.

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 근저당권 (을18) - 2022-02-11, 포천축산업협동조합, 1,310,000,000원. (말소기준권리)

* 건물 등기부: 근저당권 (을2) - 2022-02-11, 포천축산업협동조합, 1,310,000,000원. (말소기준권리)

* 임차인 현황:

* 주식회사세븐블럭: 보증금 1,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2022-04-11. 대항력 없음. (매각으로 소멸 예상)

* 주식회사지엘코리아: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2019-12-11. 대항력 있음. (낙찰자 인수 조건)

* 상기 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 인수되는 보증금 합계: 20,000,000원

4.4. 상권분석

* 본 물건은 포천시 군내면에 위치한 공장 부지로, 포천용정 일반산업단지와 인접해 있어 산업 및 물류 활동에 적합한 입지입니다.

* 주변에 다양한 종류의 시설(공장, 창고, 주택, 근린생활시설, 농경지 등)이 혼재되어 있어 지역 경제 활성화 및 유통망 형성에 긍정적인 환경을 제공합니다.

5.5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 또한 지역 내에서 원활한 편입니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (※ 주변 혐오시설 유무는 현장 방문 및 추가적인 조사 필요)

* 주변 환경: 농경지 및 자연림이 혼재되어 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

6.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사지엘코리아가 20,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담입니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등에 해당하므로, 향후 건축 및 운영 시 관련 법규를 철저히 준수해야 합니다.

* 맹지 부분: 토지 중 기호 7번지가 맹지인 점은 토지 활용도를 저해할 수 있습니다.

* 제시외 건물 제외: (ㄷ,ㄹ)로 표시된 제시외 건물은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 철거 또는 별도 협상이 필요할 수 있습니다.

7.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 군내면에 위치한 공장으로, 산업단지 인근이라는 지리적 이점과 함께 일괄 매각으로 효율적인 관리가 가능할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 인수, 토지 이용 제한, 맹지 부분 등은 신중한 검토가 필요한 요소입니다. 제시외 건물 제외 사항은 현장 확인을 통해 정확한 범위를 파악해야 합니다. 전반적으로 공장으로서의 가치는 있으나, 인수되는 임차 보증금 및 토지 이용 제한 사항을 고려한 전략적인 접근이 요구됩니다.

8.8. 투자 포인트

* 산업단지 인접 위치: 물류 및 생산 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리의 효율성을 높일 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 성장관리권역으로 지정되어 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,745,143,760원입니다.

예상 입찰가 산정 시, 대항력 있는 임차인인 주식회사지엘코리아의 인수 보증금 20,000,000원을 반드시 고려해야 합니다.

따라서, 입찰가는 감정가에서 인수되는 보증금 20,000,000원을 제외한 금액을 기본으로 하되, 현장 조사 결과, 주변 시세, 물건의 현재 상태, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 시장 조사 및 심층 분석을 통해 산출될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.