나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경6475 [2] 경기도 포천시 군내면 용정리 133-19 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연감정 · 평가일 2024.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 부동산은 경기도 포천시 군내면 용정리 소재 <포천용정 일반산업단지> 남측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 공장 및 창고, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다.

교통상황

본건까지 대체로 차량출입 가능하며, 인근의 버스정류장과의 거리 등 감안시 대중교통시설 이용은 대체로 무난시됨.

형태 및 이용상태

1) 기호 1,2 : 일단의 부정형의 토지로 인접도로 대비 평탄한 "공업용건부지"임.

2) 기호 6 : 대체로 부정형의 토지로 인접도로 대비 평탄한 "도로"임.

3) 기호 7,8 : 대체로 부정형의 평탄한 "기호 1,2 토지의 부속토지"로 이용중임.

인접 도로상태

1) 기호 1,2 : 본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 6 미터 내외의 도로에 접함.

2) 기호 6 : 본건 동측으로 노폭 약 6 미터 내외의 도로에 접함.

3) 기호 7 : 지적상 맹지임.

4) 기호 8 : 본건 남측으로 노폭 약 6 미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호 1 : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

2) 기호 2, 6-8 : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

별첨 "지적개황도" 참조

공부와의 차이

기호 7,8 토지의 공부상지목은 각각 "전"이나 현황 기호 1,2 토지의 부속용지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3-5 : 각각 일반철골구조 판넬지붕 단층으로서
외벽 : 판넬 마감
창호 : 하이샷시 창호 마감
등으로서 관리상태는 대체로 무난시됨.

이용상태

기호 3-5, 공히 공장으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등임.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건기본정보

사건번호

의정부지방법원 2024타경6475 (2)

소재지

경기도 포천시 군내면 용정리 133-19

용도

전 (답)

감정가

60,580,000원

토지면적

403. 00㎡ (약 121.90평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

0. 00㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

포천축산업협동조합 (등기부 요약상 확인)

2. 입지조건

본건 부동산은 경기도 포천시 군내면 용정리 소재 <포천용정 일반산업단지> 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경

본 건 주변 지역은 공장 및 창고, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

* 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용도 대체로 무난합니다. 구리-포천고속도로 포천IC가 인접하여 서울 접근성이 양호하며, 향후 수도권 제2외곽순환도로 개통 시 접근성은 더욱 개선될 전망입니다.

* 토지 및 도로 상태

본건 토지는 일단의 부정형으로 인접 도로 대비 평탄한 상태입니다. 기호 1, 2 토지는 남측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다. 기호 6 토지는 동측으로 약 6미터 내외 도로에 접하며, 기호 8 토지는 남측으로 약 6미터 내외 도로에 접합니다. 다만, 기호 7 토지는 지적상 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 속해 있어 관련 법규에 따른 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 2월 11일 접수된 포천축산업협동조합의 근저당권 (을8)입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 여기에는 임의경매개시결정 등기(갑10)가 포함됩니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 등기부등본 상 지상권 관련 사항이 있으나, 구체적인 내용 및 말소 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인이 인수될 사항은 없습니다.

* 등기부채권 총액

말소기준권리인 근저당권의 채권 최고액과 후순위 채권(임의경매)을 포함한 등기부채권 총액은 1,310,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 경기도 포천시 군내면 용정리 소재, 포천용정 일반산업단지 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 산업단지 인접성

본건은 포천 최대 규모인 용정일반산업단지와 근거리에 위치하여 산업단지 배후 지역으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 용정일반산업단지는 2016년 준공되었으며, 다수의 기업이 입주하여 활발한 산업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 주변 토지 이용 현황

주변은 공장, 창고, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 본건 토지(기호 1,2)는 '공업용건부지'로 이용 중이며, 기호 7,8 토지는 기호 1,2 토지의 부속토지로 이용되고 있습니다.

* 혐오시설 및 환경

포천시 군내면 용정리 및 인근 지역에 대한 검색 결과, 폐플라스틱 열분해 시설 설치 관련 주민 반대 갈등 사례가 확인되었습니다. 그러나 본건 물건 소재지 주변에 직접적으로 혐오시설이 있음을 나타내는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 또한, 용정일반산업단지는 환경오염이 적은 업종을 유치하여 쾌적한 환경을 조성하고 있다는 내용도 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성

구리-포천고속도로 포천IC와 인접하여 수도권 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 무난한 수준입니다.

* 주변 편의시설

본건은 용정일반산업단지와 인접하여 관련 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. 또한, 포천시 내에는 포천반월아트홀, 포천종합운동장 등 문화체육 시설이 있으며, 군내면 자체적으로도 청성역사공원 등 휴식 공간이 조성되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무

본 건은 공부상 지목이 '전'인 토지를 포함하고 있으며, 매각물건명세서에 농지취득자격증명 제출이 필수임을 명시하고 있습니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 반드시 사전에 관련 자격 취득 및 제출 준비가 필요합니다.

* 맹지 발생

토지 중 기호 7은 지적상 맹지로서, 도로 접근성에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지이용 제한

농림지역, 농업진흥구역, 성장관리권역 등 관련 법규에 따라 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 구체적인 사항은 관련 부서에 확인이 필요합니다.

* 현황과 공부상 지목 불일치

기호 7, 8 토지의 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 기호 1, 2 토지의 부속용지로 이용 중입니다. 이는 향후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 높은 채권 총액

총 채권액이 1,310,000,000원에 달하는 반면, 감정가는 60,580,000원입니다. 이는 낙찰 시 채권자 측의 적극적인 입찰이 예상되며, 경쟁 입찰보다는 채권자의 자체 낙찰 가능성이 높음을 시사합니다. 채권 회수를 위한 입찰 경쟁이 없을 경우, 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 군내면 용정리에 위치한 토지 매각 대상 부동산입니다. 용정일반산업단지 인근에 자리하고 있으며, 일부 토지는 공업용 건부지로, 나머지 토지는 부속 토지로 이용되고 있어 산업단지 연계 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

교통 여건은 양호한 편이나, 농림지역, 농업진흥구역 등 토지 이용 규제가 존재합니다. 특히, 농지취득자격증명 제출 의무는 본 건 매수 시 필수적으로 고려해야 할 사항입니다. 또한, 일부 맹지 및 공부상 지목과 현황 이용의 차이도 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

등기부 상 채권 총액이 감정가에 비해 매우 높아, 채권자의 적극적인 입찰이 예상되며, 이는 낙찰가 형성에 큰 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 용정일반산업단지 인근 입지: 포천 지역의 주요 산업단지와의 근접성을 바탕으로 향후 산업 연계 발전 가능성이 있습니다.

* 토지 활용 잠재력: '공업용 건부지' 및 부속 토지로 이용 중인 점을 고려할 때, 관련 업종의 사업장 부지 등으로 활용될 잠재력이 있습니다.

* 경쟁 입찰 가능성 낮음: 높은 채권 총액으로 인해 일반적인 경쟁 입찰보다는 채권자 우선 낙찰 가능성이 높아, 특정 전략 하에 접근 시 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 여러 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원.

* 감정가: 60,580,000원.

* 등기부채권 총액: 1,310,000,000원.

본 물건은 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 통상적인 부동산 경매 시장에서의 경쟁 입찰보다는 채권자(포천축산업협동조합)가 자체적으로 낙찰받거나, 유찰 가능성이 높습니다. 만약 일반 응찰자가 입찰에 참여할 경우, 채권자의 권리 행사 범위를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보증금(최저매각가의 10%)을 제외한 실질적인 입찰가를 산정할 때, 물건 자체의 가치, 토지 이용 규제, 농지 취득 자격, 그리고 채권 총액을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 산정에 한계가 있으나, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 채권자가 채권 회수를 위해 제시하는 가격이 낙찰가를 결정하는 주요 요인이 될 것입니다. 따라서, 입찰 전 채권자와의 사전 협의 또는 경매 진행 상황에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.1.물건 기본정보

사건번호

의정부지방법원 2024타경6475 (2)

소재지

경기도 포천시 군내면 용정리 133-19

용도

전

감정가

60,580,000원

토지면적

403. 00㎡ (약 121.90평)

건물면적

0. 00㎡

매각대상

토지매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

포천축산업협동조합 (등기부 요약상 확인)

2. 입지조건

본건 부동산은 경기도 포천시 군내면 용정리 소재, 포천용정 일반산업단지 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경

본 건 주변 지역은 공장 및 창고, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

* 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용도 대체로 무난합니다. 구리-포천고속도로 포천IC가 인접하여 서울 접근성이 양호하며, 향후 수도권 제2외곽순환도로 개통 시 접근성은 더욱 개선될 전망입니다.

* 토지 및 도로 상태

본건 토지는 일단의 부정형으로 인접 도로 대비 평탄한 상태입니다. 기호 1, 2 토지는 남측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다. 기호 6 토지는 동측으로 약 6미터 내외 도로에 접하며, 기호 8 토지는 남측으로 약 6미터 내외 도로에 접합니다. 다만, 기호 7 토지는 지적상 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 속해 있어 관련 법규에 따른 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 2월 11일 접수된 포천축산업협동조합의 근저당권 (을8)입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 여기에는 임의경매개시결정 등기(갑10)가 포함됩니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 등기부등본 상 지상권 관련 사항이 있으나, 구체적인 내용 및 말소 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인이 인수될 사항은 없습니다.

* 등기부채권 총액

말소기준권리인 근저당권의 채권 최고액과 후순위 채권(임의경매)을 포함한 등기부채권 총액은 1,310,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 경기도 포천시 군내면 용정리 소재, 포천용정 일반산업단지 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 산업단지 인접성

본건은 포천 최대 규모인 용정일반산업단지와 근거리에 위치하여 산업단지 배후 지역으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 용정일반산업단지는 2016년 준공되었으며, 다수의 기업이 입주하여 활발한 산업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 주변 토지 이용 현황

주변은 공장, 창고, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 본건 토지(기호 1,2)는 '공업용건부지'로 이용 중이며, 기호 7,8 토지는 기호 1,2 토지의 부속토지로 이용되고 있습니다.

* 혐오시설 및 환경

포천시 군내면 용정리 및 인근 지역에 대한 검색 결과, 폐플라스틱 열분해 시설 설치 관련 주민 반대 갈등 사례가 확인되었습니다. 그러나 본건 물건 소재지 주변에 직접적으로 혐오시설이 있음을 나타내는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 또한, 용정일반산업단지는 환경오염이 적은 업종을 유치하여 쾌적한 환경을 조성하고 있다는 내용도 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성

구리-포천고속도로 포천IC와 인접하여 수도권 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 무난한 수준입니다.

* 주변 편의시설

본건은 용정일반산업단지와 인접하여 관련 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. 또한, 포천시 내에는 포천반월아트홀, 포천종합운동장 등 문화체육 시설이 있으며, 군내면 자체적으로도 청성역사공원 등 휴식 공간이 조성되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무

본 건은 공부상 지목이 '전'인 토지를 포함하고 있으며, 매각물건명세서에 농지취득자격증명 제출이 필수임을 명시하고 있습니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 반드시 사전에 관련 자격 취득 및 제출 준비가 필요합니다.

* 맹지 발생

토지 중 기호 7은 지적상 맹지로서, 도로 접근성에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지이용 제한

농림지역, 농업진흥구역, 성장관리권역 등 관련 법규에 따라 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 구체적인 사항은 관련 부서에 확인이 필요합니다.

* 현황과 공부상 지목 불일치

기호 7, 8 토지의 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 기호 1, 2 토지의 부속용지로 이용 중입니다. 이는 향후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 높은 채권 총액

총 채권액이 1,310,000,000원에 달하는 반면, 감정가는 60,580,000원입니다. 이는 낙찰 시 채권자 측의 적극적인 입찰이 예상되며, 경쟁 입찰보다는 채권자의 자체 낙찰 가능성이 높음을 시사합니다. 채권 회수를 위한 입찰 경쟁이 없을 경우, 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 군내면 용정리에 위치한 토지 매각 대상 부동산입니다. 용정일반산업단지 인근에 자리하고 있으며, 일부 토지는 공업용 건부지로, 나머지 토지는 부속 토지로 이용되고 있어 산업단지 연계 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

교통 여건은 양호한 편이나, 농림지역, 농업진흥구역 등 토지 이용 규제가 존재합니다. 특히, 농지취득자격증명 제출 의무는 본 건 매수 시 필수적으로 고려해야 할 사항입니다. 또한, 일부 맹지 및 공부상 지목과 현황 이용의 차이도 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

등기부 상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 채권자의 적극적인 입찰이 예상되며, 이는 낙찰가 형성에 큰 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 용정일반산업단지 인근 입지: 포천 지역의 주요 산업단지와의 근접성을 바탕으로 향후 산업 연계 발전 가능성이 있습니다.

* 토지 활용 잠재력: '공업용 건부지' 및 부속 토지로 이용 중인 점을 고려할 때, 관련 업종의 사업장 부지 등으로 활용될 잠재력이 있습니다.

* 경쟁 입찰 가능성 낮음: 높은 채권 총액으로 인해 일반적인 경쟁 입찰보다는 채권자 우선 낙찰 가능성이 높아, 특정 전략 하에 접근 시 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 여러 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원.

* 감정가: 60,580,000원.

* 등기부채권 총액: 1,310,000,000원.

본 물건은 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 통상적인 부동산 경매 시장에서의 경쟁 입찰보다는 채권자(포천축산업협동조합)가 자체적으로 낙찰받거나, 유찰 가능성이 높습니다. 만약 일반 응찰자가 입찰에 참여할 경우, 채권자의 권리 행사 범위를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보증금(최저매각가의 10%)을 제외한 실질적인 입찰가를 산정할 때, 물건 자체의 가치, 토지 이용 규제, 농지 취득 자격, 그리고 채권 총액을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 산정에 한계가 있으나, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 채권자가 채권 회수를 위해 제시하는 가격이 낙찰가를 결정하는 주요 요인이 될 것입니다. 따라서, 입찰 전 채권자와의 사전 협의 또는 경매 진행 상황에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

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