나이스옥션 법원경매 안산 2024타경67517 [1] 경기도 안산시 단원구 원곡동 828-5 벽산블루밍아파트 102동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 동측 인근에 위치하는 벽산블
루밍아파트 제102동 제14층 제1401호로 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 학교,
공원 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장 및 지하철역(안산역:4호선, 수인분
당선)까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 벽식구조 (철근)콘크리트, 경사슬래브지붕 제23층 건물 내 제14층 제1401
호로
외벽 : 몰탈위 페인트 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

아파트(방3, 주방/식당, 거실, 욕실2, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 가스설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 건부지(아파트)로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중
로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(2013-10-21)(원곡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산서
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산원곡초등학교,원곡유치원)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구
역(안산서초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개
선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동
관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기타 : 본건은 현장 조사시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였으며 후첨 내부구조도는
집합건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의거 도시한 것으로 현황과 차이가 있을수 있으
니 경매 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건정보

사건번호: 안산지원 2024타경67517 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 미OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 소재지 및 개요

소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 828-5 벽산블루밍아파트 102동 14층 1401호

용도: 아파트

토지면적: 36.42㎡ (토지지분: 36.421㎡)

건물면적: 84.99㎡ (건물지분: 84.99㎡)

감정가: 420,000,000원

2.3. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

2.4. 특이사항

중복사건, 유동화물건. 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인 불가. 내부구조도는 외부 관찰 및 건축물대장 기반으로 작성되어 실제와 차이가 있을 수 있음.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산원곡초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 버스정류장 및 지하철 4호선, 수인분당선 안산역이 인근에 위치하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 중로1류, 중로2류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역 및 절대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

소유권보존(2004-09-30), 소유권이전(2004-11-17) 이후, 근저당권(을10, 2020-02-05, 한국스탠다드차타드은행, 226,800,000원 - 말소기준권리), 근저당권(을20, 2022-01-07, 페퍼저축은행, 291,600,000원), 임의경매개시결정(갑3, 2024-09-27, 페퍼저축은행, 249,980,871원), 임의경매개시결정(갑4, 2026-05-18, 한국주택금융공사, 2024타경51158) 등이 등기되어 있습니다.

매각으로 인해 말소기준권리(한국스탠다드차타드은행 근저당권)보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다. 등기부채권 총액은 518,400,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (보증금 합계: 0원).

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건은 아파트 단지 내 상가 및 인근 원곡동 일대의 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 안산역 주변으로 형성된 상업지구 및 편의시설 이용 또한 용이합니다.

5.2. 개발 호재

안산역은 4호선 및 수인분당선의 환승역으로, 주변 지역은 대중교통 접근성이 우수합니다. 향후 도시 계획 및 개발에 따라 지역 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 및 편의시설

* 주거: 벽산블루밍아파트는 총 1515세대의 대단지로, 2004년 7월에 사용 승인되었습니다. 최고 23층 건물이며, 본건은 14층에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 296대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 이 중 지하 주차는 37대, 지상 주차는 4대입니다. 전기차 충전기도 지하에 31대 설치되어 있습니다.

6.2. 교육시설

* 안산원곡초등학교, 안산서초등학교, 원곡중학교가 인근에 위치하여 초, 중학교 교육 환경이 우수합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문부재로 인해 아파트 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 인수 시 내부 상태에 따른 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7.2. 중복 사건 및 유동화 물건

동일 부동산에 대한 중복 경매 사건이 존재하며, 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 경매 절차 진행에 있어 다소 복잡성이 있을 수 있으나, 통상적인 임의경매 절차에 따라 매각이 진행될 것으로 예상됩니다.

7.3. 건물 노후도

2004년 준공된 건물로, 일정 수준의 노후화가 진행되었을 수 있습니다. 내부 시설 및 마감재의 상태 점검이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 원곡동에 위치한 벽산블루밍아파트 14층 물건으로, 안산역 역세권 단지 내에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 주변 교육 환경 또한 양호하며, 대단지 아파트로서 기본적인 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리분석 상 인수할 임차보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인하지 못했으며, 건물 노후도 및 중복 사건 등의 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 안산역 역세권 아파트: 4호선 및 수인분당선 이용 편리, 향후 발전 가능성

* 인수 부담 없음: 임차인 보증금 0원, 권리관계 명확 (말소기준권리 이하 소멸)

* 실거주 및 투자 가치: 양호한 생활 편의시설 및 교육 환경, 대단지 규모

10. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 84.99㎡ 면적의 본건과 유사한 조건의 아파트 매매가는 2026년 5월 390,000,000원 (13층), 2026년 6월 380,000,000원 (5층), 404,000,000원 (9층)에 거래되었습니다. 감정가는 420,000,000원입니다.

현 시세와 감정가, 그리고 본건의 장점(인수 부담 없음, 역세권 위치)을 고려할 때, 보수적으로는 최근 최고가 거래액인 404,000,000원을 상회하는 수준에서, 공격적으로는 감정가에 근접하는 수준까지 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 405,000,000원 ~ 415,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인, 최근 시장 동향 및 경쟁 물건 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.