나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73541 [2] 경기도 양주시 광적면 우고리 496-16 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 우고리 소재 "우고리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 완경사지로 자연림 및 휴경지, 일부 도로 등으로 이용중임. 기호(2) : 부정형의 완경사지로 개발행위허가를 득하여 토목공사 중, 공사가 중단된 토지임. 기호(3),(4),(9),(10) : 부정형의 완경사지로 공장신설승인를 득하여 토목공사 중, 공사가 중단된 토지임. 기호(5),(7) : 부정형의 평지로 현황도로 및 도로예정지로 이용중임. 기호(6) : 부정형의 평지로 인접지와 같이 토목공사중 공사가 중단된 토지임. 기호(8) : 부정형의 완경사지로 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2)~(7),(9),(10) : 본건 북측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함. 기호(1),(8) : 본건 북서측으로 노폭 약2미터~약3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호(2) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 영농여건불리농지, <추가기재>건축법 제2조제1항11호나목에 따른 도로[공고번호 제2021- 616호] 기호(3) : 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호(4) : 농림지역, 보전관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호(5) : 농림지역, 보전관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로[공고번호 제2020-1905호]. 기호(6) : 농림지역, 보전관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로[공고번호 제2020-1905호]. 기호(7) : 농림지역, 보전관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로[공고번호 제2021-616호]. 기호(8) : 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(위임지역11M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로. 기호(9) : 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지

제시목록 외의 물건

본건 기호(4) 지상에는 후첨 사진용지와 같이 제시외건물(이동식 컨테이너박스 2개동(창고), 이동식 화장실 1개동)이 소재함.

공부와의 차이

본건의 공부상 지목은 '임야"이나, 현황은 기호(1)은 일부 휴경지 및 도로, 기호(2)~(4), (9),(10)은 개발행위허가 및 공장신설승인을 득하여 토목공사중 공사가 중단된 토지이며 기호(5),(7)은 현황도로 및 도로예정지, 기호(6)은 인접지와 연결되어 토목공사중 공사가 중단된 토지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 임대관계는 미상임. 2) 본건 현장에는 후첨 "사진용지"와 같이 유치권을 행사중인 현수막이 게시되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외건물(이동식 컨테이너박스 2개동(창고), 이동식 화장실 1개동)은 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73541 (2)

* 소재지: 경기도 양주시 광적면 우고리 496-16

* 용도: 임야

* 감정가: 5,141,359,000원

* 토지면적: 28,224.00㎡ (약 8,538.36평)

* 토지 총 면적 (토지 지분): 28,224㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광적농업협동조합 (추정, 근저당권자)

* 특이사항: 공동담보, 유치권, 분묘기지권

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(이동식 컨테이너박스 2개동(창고), 이동식 화장실 1개동)은 제외.

* 물건명세서 작성일: 2026년 6월 30일

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 양주시 광적면 우고리 소재 "우고리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

* 인접 도로 상태:

* 기호(2)~(7),(9),(10): 북측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

* 기호(1),(8): 북서측으로 노폭 약 2미터~약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 다양한 용도지역 (보전관리지역, 농림지역, 생산관리지역)에 걸쳐 있음.

* 가축사육제한구역 (모든 축종 또는 특정 축종 제한).

* 제한보호구역 (군사기지 및 군사시설 보호법).

* 배출시설설치제한지역 (민원 해결과 문의 필요).

* 산지 관련 규제 (준보전산지, 임업용산지).

* 토석채취제한지역.

* 성장관리권역.

* 일부 토지는 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접함.

* 건축법 제2조제1항11호나목에 따른 도로로 지정된 부분 존재.

* 토지 이용 현황:

* 기호(1): 부정형의 완경사지로 자연림 및 휴경지, 일부 도로 등으로 이용 중.

* 기호(2): 부정형의 완경사지로 개발행위허가를 득하여 토목공사 중, 공사가 중단된 토지.

* 기호(3),(4),(9),(10): 부정형의 완경사지로 공장신설승인을 득하여 토목공사 중, 공사가 중단된 토지.

* 기호(5),(7): 부정형의 평지로 현황도로 및 도로예정지로 이용 중.

* 기호(6): 부정형의 평지로 인접지와 같이 토목공사 중 공사가 중단된 토지.

* 기호(8): 부정형의 완경사지로 자연림으로 이용 중.

* 공부상 지목과의 차이: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 일부 휴경지 및 도로, 개발행위허가 및 공장신설승인을 득하여 토목공사 중 중단된 토지, 현황도로 및 도로예정지 등 다양하게 이용 중임.

3. 권리분석

* 채권자: 광적농업협동조합 (임의경매 신청, 근저당권 등 다수 권리 보유)

* 말소기준권리: 을1 (광적농업협동조합 근저당권, 접수일자 2021-05-07)

* 말소 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을2, 을3, 을4, 갑7, 갑8, 갑9 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (등기부상 을2 지상권은 말소 예정으로 표기되어 있으나, 물건명세서 상 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어 별도 확인 및 주의 필요)

* 특수 권리 분석:

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공되었음.

* 유치권: 현장 방문 시 유치권을 행사 중인 현수막이 게시되어 있었음. 유치권 성립 여부 및 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 관련 비용 발생 가능성이 있음.

* 분묘기지권: 분묘기지권의 존재 가능성이 있으며, 이에 대한 조사 및 해결 방안 검토가 필요함.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 주위 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 대규모 상업 또는 주거 밀집 지역과는 거리가 있음.

* 토지 이용 잠재력: 개발행위허가 및 공장신설승인 이력이 있는 토지가 포함되어 있어, 향후 지역 개발 또는 개별적인 토지 개발 가능성을 내포하고 있음.

* 도로 접근성: 일부 지역은 왕복 2차선 도로에 접하고 있으며, 일부는 도로 예정지로 활용될 수 있는 잠재력을 지님.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 기본적인 대중교통 이용은 가능함.

* 편의시설: 주변은 주로 농경지, 임야, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 대규모 편의시설보다는 지역 기반 시설 위주로 이용 가능할 것으로 보임.

* 주변 환경: "우고리마을회관" 인근 지역임.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 현수막 게시 등 유치권 존재 가능성이 높으므로, 법적 효력 및 해결 방안을 면밀히 검토해야 하며, 상당한 비용이 발생할 수 있음.

* 분묘기지권: 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권으로 인해 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으며, 이장 등 추가적인 절차 및 비용이 소요될 수 있음.

* 공사 중단 상태: 개발행위허가 및 공장신설승인을 득한 토지이나 공사가 중단된 상태로, 향후 공사 재개 및 완공을 위해서는 추가적인 시간과 비용이 필요함. 인허가 사항 변경 또는 취소 가능성도 배제할 수 없음.

* 토지 이용 규제: 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역 및 제한구역(가축사육제한, 군사시설 보호, 산지 관련 규제 등)이 복합적으로 지정되어 있어, 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있으며, 세부적인 사항은 관련 부서에 문의하여 확인이 필요함.

* 도로 상태: 일부 토지가 도로 예정지로 활용될 수 있으나, 실제 도로 개설 및 이용에 관한 법적, 실무적 검토가 필요함.

* 공동담보 물건: 공동담보로 제공된 다른 물건의 처리 상황에 따라 본 건 경매 진행에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 광적면에 소재한 임야로, 총 면적 28,224㎡에 감정가는 5,141,359,000원입니다. 토지는 자연림, 휴경지, 도로, 개발행위 허가 후 공사 중단된 토지, 공장 신설 승인 후 공사 중단된 토지, 현황 도로 및 도로 예정지 등 다양한 형태로 이용 및 계획되어 있습니다.

말소기준권리인 근저당권보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 유치권, 분묘기지권 등 복잡한 권리 관계가 존재하며, 특히 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어 등기부상 말소 예정인 을2 지상권과의 관계를 포함한 철저한 조사가 필수적입니다. 현재 유치권 행사 현수막이 게시된 점, 공사 중단된 토지 등이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야로, 향후 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 과거 개발행위허가 및 공장신설승인 이력이 있어, 지역 개발 계획과의 연계 또는 개별 사업 추진 시 활용 가능성이 있습니다.

* 일부 토지가 도로 예정지로 지정되어 있어, 향후 도로 인프라 확충 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 계획(산업단지 조성 등) 수혜 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 인수 보증금을 제외한 입찰가 산정이 가능합니다. 감정가는 5,141,359,000원이나, 유치권, 분묘기지권 등 해결해야 할 권리 관계가 복잡하고, 공사 중단된 토지에 대한 추가 공사 비용 및 시간 소요 등을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

보수적으로 접근하여 감정가의 70~80% 수준(약 36억 ~ 41억 원)을 검토해 볼 수 있으나, 이는 최소한의 가이드라인이며, 유치권 등 현안 해결 비용, 향후 개발 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 권리 분석 및 현안 해결 가능성 평가 후 전문가와 상담하여 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.