나이스옥션 법원경매 안산 2024타경72359 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 645 타원타크라3 6층에이618호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤감정 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "시화공업단지"내 북동측에 위치하며 부근은 중소규모 공장, 아파트형 공장 및 일부 지원시설 등이 소재하는 공업지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행빈도 등으로 보아 대중교통여건은 보통수준임

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 프리케스트콘크리트구조지붕 8층 공장(지식산업센터)으로 (사용승인일:2017.05.16) 내 A동 6층 618호로서

외벽 : 페어글래스 마감 및 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 판넬 및 인테리어 마감
창호 : 새시 페어글래스창

이용상태

일반공장(아파트형공장) 용도로 이용 중임.

설비내역

공용 위생설비, 급배수설비, 오수처리시설, 소화설비, 승강기설비, 전력공급시설(분전시설) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서 지식산업센터 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 대로, 남서측으로 중로, 북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 대로2류(폭 30M-35M)(주간선도로)(접함), 중로1류(폭 20M-25M)(집산도로) (접함), 가축사육제한구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 국가산업단지 (반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음진동규제지역, 대기관리권역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2020-10-31)(외국인등 및 국내 법인ㆍ단체 대상, 주택용 토지로 한정)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

본 지식산업센터는 본 평가건과 관련이 없는 호실 (A814, A815, A816)의 사유로 위반건축물로 등재되어 있으나, 전체 평가액에는 영향이 미치지 않는다고 판단하고 평가진행하였음.

물건 비고

1. 일반공장 용도로 이용 중임.
2. 산업입지 및 개발에 관한 법률에 의한 국가산업단지(반월국가산업단지)이므로 입주 자격 등에 관하여 사전에 주문관청에 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경72359 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 645 타원타크라3 6층 에이618호

용도: 지식산업센터 (일반공장)

감정가: 454,000,000원

토지면적: 69.61㎡ (약 21.06평)

건물면적: 181.76㎡ (약 55.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2017.05.16

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "시화공업단지" 내 북동측에 위치하며, 반월국가산업단지에 속해 있습니다.

* 주위환경: 중소규모 공장, 아파트형 공장, 창고, 연구시설 및 일부 지원시설(식당, 편의점 등)이 혼재된 전형적인 공업지대입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 북서측 및 남서측으로 대로 및 중로가 인접하여 물류 이동 및 외부 접근성이 양호합니다. 인근에 버스정류장이 소재하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획: 일반공업지역, 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업시설구역으로 지정되어 있어 산업 활동에 적합한 환경입니다.

* 주변 시설: 공업단지 특성상 주거 밀집 지역과는 거리가 있으며, 산업 활동을 지원하는 편의시설 및 물류 시설 위주로 분포되어 있습니다. (외부 지도 검색 결과, 산업 활동을 위한 시설 위주로 확인됨)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018.08.17 접수된 국민은행 근저당 (권리금액: 396,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 주요 권리 내용:

* 국민은행 근저당 (말소기준)

* 안산세무서장 압류

* 신용보증기금 가압류

* 경기신용보증재단 가압류

* 근로복지공단 가압류

* 교보생명보험주식회사 가압류

* 유에이치케이제육차유동화전문 임의경매 (본건 경매 개시)

* 국민은행 가압류

* 등기부채권 총액: 654,458,756원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 임차인이 존재할 경우, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 시화공업단지 및 반월국가산업단지에 위치하여, 제조업, IT, 연구개발 등 다양한 지식산업 관련 업종의 입주 및 활동이 집중된 지역입니다.

* 업종: 주변에 중소규모 공장, 아파트형 공장, 연구시설 등이 다수 분포하고 있으며, 이들 시설을 지원하는 상업 및 편의시설도 일부 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 본건은 공업지대에 속해 있어 일반적인 주거 지역에서 기대할 수 있는 편의시설(대형마트, 영화관 등)보다는 산업 활동에 필요한 기반 시설 및 근로자 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 입주 자격 제한: 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따른 국가산업단지(반월국가산업단지)이므로, 해당 산업단지 관리기관 또는 관할 관청에 입주 자격(업종, 사업자 등록 요건 등)을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 위반건축물 등재: 본 물건과 직접적인 관련은 없는 호실(A814, A815, A816)의 사유로 위반건축물로 등재되어 있다는 점은 향후 건물 이용 및 재산권 행사 시 잠재적인 문제를 야기할 수 있습니다. 다만, 감정평가 시에는 전체 평가액에 영향을 미치지 않는다고 판단되었습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 공실 상태인지, 또는 임대 중인지 여부 및 임대 조건이 파악되지 않았습니다. 임차인이 존재한다면, 그 계약 조건과 명도 절차 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 해당 구역은 외국인, 국내 법인/단체 대상 주택용 토지에 한해 거래 허가가 필요하나, 일반적인 산업시설 거래 시에도 관련 규정이나 제한 사항이 있는지 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 안산시 단원구 성곡동에 위치한 지식산업센터로, 반월국가산업단지 내에 자리하고 있어 산업 활동을 위한 기본적인 입지 조건을 잘 갖추고 있습니다. 차량 접근성이 좋고, 주요 도로와 인접하여 물류 이동이 용이합니다. 건물은 2017년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 일반 공장 용도로 이용 중입니다. 권리관계는 다수의 채권이 존재하나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 관련 인수 부담은 없습니다. 다만, 국가산업단지 내 위치함에 따른 입주 자격 확인 필요, 위반건축물 등재 이력, 임대 관계 미상 등의 사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 내 입지: 반월국가산업단지라는 지리적 이점과 산업 활동에 최적화된 환경을 갖추고 있습니다.

* 신축급 건물: 2017년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 향후 관리 및 운영에 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 명도 부담 없음: 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 명도 관련 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 454,000,000원입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 경매 시장 동향, 본 건의 특수사항(입주 자격, 위반건축물 등) 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본 건의 경우 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 가치를 재평가하는 것이 중요합니다. 유사 물건의 최근 낙찰가율, 해당 지역의 산업 동향 등을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.