나이스옥션 법원경매 안산 2025타경625 [7] 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""안산공업고등학교"" 동측 인근에 소재하는 다세대주택(원룸형 도시형 생활주택)으로, 인근은 주로 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임

교통상황

본건까지 차량진입가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통여건은 보통수준임

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 (사용승인일 : 2018.01.05)으로

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감
창호 : 이중창호 구조임

이용상태

원룸형 도시형 생활주택으로 이용중임 (501호는 다락추가)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상주차장 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 원룸형 도시형생활주택 건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8m내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 건축물대장 상 위법건축물로 등재됨. 향후 이행강제금이 부과될 수 있으므로 이 부분 사전에 확인 요함.
2. ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15, 제이앤빌 4층 401호에 위치한 다세대주택(원룸형 도시형 생활주택)입니다. 토지 면적은 20.98㎡ (약 6.35평)이며, 건물 면적은 28.14㎡ (약 8.51평)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 채권자는 김OO이며, 감정가는 112,000,000원입니다.

1.2. 감정평가 요약

감정평가서에 따르면 본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '안산공업고등학교' 동측 인근에 위치한 다세대주택(원룸형 도시형 생활주택)입니다. 주변은 다세대주택, 학교, 공원 등이 혼재된 주거지역으로 전반적인 주거환경은 무난한 수준입니다. 차량 진입은 가능하나 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다. 건물은 2018년 1월 5일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 원룸형으로 이용 중입니다. 개별난방, 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상주차장 등이 구비되어 있습니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형으로 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등에 속합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 '안산공업고등학교' 인근에 위치하며, 주변으로 다양한 다세대주택, 학교, 공원 등이 분포하고 있어 주거 생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 안산시는 수리산, 대부도, 시화호 등 자연환경과 함께 안산문화광장 등 문화시설도 갖추고 있습니다. 부곡동 지역 또한 주민 편익을 위한 쌈지공원 조성 등 도시경관 개선 노력이 이루어지고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 다만, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 2018년 1월 11일 박효진 외 1인 명의로 소유권보존등기가 경료되었으며, 같은 날 안산제일신용협동조합 명의의 근저당권(494,000,000원)이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 이후 2025년 6월 9일 김기백을 채권자로 하는 강제경매 개시결정(2025타경625) 등기가 말소되었습니다. 등기부채권 총액은 494,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 최다남 씨가 보증금 110,000,000원, 차임 0원으로 거주 중입니다. 전입일자는 2021년 4월 26일이며, 확정일자는 2021년 3월 23일입니다. 배당신고일자는 2025년 6월 19일입니다. 권리분석상 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 즉, 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않고 말소됩니다. 다만, '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 의한 전세사기피해자의 우선매수권이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 9일, 부곡동 534-14 (대한아트빌), 2003년식, 76.9㎡, 2층: 120,000,000원 (약 156만원/㎡)

* 2026년 3월 9일, 부곡동 716-7 (대영빌라(가)), 2002년식, 73.855㎡, 3층: 105,000,000원 (약 142만원/㎡)

* 2026년 3월 25일, 부곡동 614-3 (로얄펠리스), 2011년식, 71.95㎡, 5층: 140,000,000원 (약 195만원/㎡)

본건의 감정가는 112,000,000원이며, 건물 면적은 28.14㎡ (약 8.51평)입니다. 이는 약 3,980,100원/㎡의 감정가율에 해당합니다. 주변 유사 건물에 비해 본건의 감정가율이 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 시장 동향

최근 2026년 3월 거래된 다세대주택들의 면적 대비 실거래가는 제곱미터당 약 142만원에서 195만원 수준입니다. 본건의 감정가는 이보다 약 2배 이상 높은 제곱미터당 약 398만원으로, 이는 비교적 최근 건축 연도(2018년)와 원룸형 도시형 생활주택이라는 점이 반영된 것으로 보이나, 실제 시세 대비 높은 감정가가 책정된 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 안산공업고등학교 인근에 위치하며, 주변에 주거시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 안산시 부곡동 주민센터 근처에도 다양한 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주요 시설

* 학교: 안산공업고등학교 인근

* 공원: 주변 근린공원 존재

* 기타: 차량 접근 가능, 버스정류장 인접

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크 (위법건축물)

본건은 건축물대장 상 위법건축물로 등재되어 있습니다. 이로 인해 향후 이행강제금이 부과될 수 있으므로, 이 부분에 대한 사전 확인이 필수적입니다. 안산시에서는 위법건축물에 대한 이행강제금 부과 업무를 담당하고 있으며, 이는 건축법 규정에 근거합니다. 위법건축물 관련 이행강제금은 건물주들에게 큰 부담이 될 수 있으며, 법적 근거 없이 부과 유예가 검토되거나, 매입 시점에서 인지하지 못했던 위반 사항으로 인해 소유주가 책임을 지는 사례가 발생하기도 합니다.

6.2. 권리상 리스크 (전세사기 피해자 우선매수권)

'전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 전세사기 피해자의 우선매수권이 존재합니다. 이는 입찰 과정에서 해당 피해자가 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 있음을 의미합니다.

6.3. 기타 리스크

* 중복사건: 본건은 중복 사건으로 진행되고 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수 신고를 할 수 있습니다.

* 공동담보: 공동 담보로 설정되어 경매가 진행되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2018년 사용 승인)인 원룸형 도시형 생활주택으로, 입지 조건상 주거 환경 및 교통 여건은 무난한 수준입니다. 그러나 건축물대장 상 위법건축물로 등재된 점은 향후 이행강제금 부과 등 상당한 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 임차인 최다남 씨의 보증금이 110,000,000원으로 감정가에 육박하지만, 권리분석상 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 전세사기 피해자의 우선매수권이 존재한다는 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다. 전반적으로 높은 감정가율과 위법건축물이라는 중대한 하자를 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 소형 면적: 1인 가구 등에 적합한 소형 원룸형 주택입니다.

* 입지: 안산공업고등학교 인근으로 주거 배후지가 형성되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 112,000,000원입니다. 그러나 건축물대장 상 위법건축물 등재로 인한 이행강제금 부과 가능성, 임차인의 상당한 보증금(비록 인수 보증금은 0원으로 분석됨) 존재, 그리고 비교 대상 물건들의 시세 대비 높은 감정가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 유사 면적 대비 거래 사례는 파악되지 않으나, 제공된 70~77㎡ 면적의 다세대주택들이 105,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가는 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

위법건축물에 대한 이행강제금 부과 가능성 및 기타 리스크를 감안하여, 감정가 대비 70~80% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 약 78,400,000원에서 89,600,000원 사이로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 위법건축물에 대한 정확한 위반 내용 및 예상되는 이행강제금 규모, 해결 방안 등을 면밀히 파악하신 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.