나이스옥션 법원경매 안산 2025타경625 [11] 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""안산공업고등학교"" 동측 인근에 소재하는 다세대주택(원룸형 도시형 생활주택)으로, 인근은 주로 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임

교통상황

본건까지 차량진입가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통여건은 보통수준임

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 (사용승인일 : 2018.01.05)으로

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감
창호 : 이중창호 구조임

이용상태

원룸형 도시형 생활주택으로 이용중임 (501호는 다락추가)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상주차장 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 원룸형 도시형생활주택 건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8m내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건축물대장 상 위법건축물로 등재됨. 향후 이행강제금이 부과될 수 있으므로 이 부분 사전에 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경625 (11)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 5층 502호

용도: 다세대주택 (원룸형 도시형 생활주택)

감정가: 103,000,000원

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물면적: 26.38㎡ (약 7.98평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 건축물대장 상 위법건축물로 등재됨. 향후 이행강제금이 부과될 수 있으므로 사전 확인 필요.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치하며, "안산공업고등학교" 동측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 주로 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재된 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준입니다.

1.1. 2. 교통

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권보존등기(2018.01.11) 및 근저당권(안산제일신용협동조합, 2018.01.11, 494,000,000원)이 존재하며, 해당 근저당권이 말소기준권리입니다. 또한, 강제경매개시결정등기(김기백, 2025.06.09, 208,805,479원)가 등기되어 있으며, 본 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 494,000,000원입니다.

1.2. 2. 임차인현황

본 건에는 임차인 서유준 씨가 거주 중인 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 서

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자/사업일자: 2024-04-30

* 확정일자: 2024-04-30

* 배당신고일자: 2025-06-25

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 5,000,000원은 매수인이 인수하지 않는다고 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임대관계는 미상이나, 등기부상 말소기준권리보다 후순위로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지대 내에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 용이합니다. 주변 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 정보들을 참고하였으나, 제시된 정보는 주로 70-76㎡ 규모의 다세대주택으로, 본건(26.38㎡ 원룸형)과는 면적 차이가 커 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 비교적 신축(2018년 준공)인 점과 원룸형 도시형 생활주택으로서 소형 주거 공간에 대한 수요를 고려할 때, 지역 내 적정 시세를 형성하고 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 안산공업고등학교 인근의 주거지역에 위치하여 학교, 공원 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 기본적인 위생 시설, 급배수 시설, 개별난방 설비(도시가스) 등이 갖추어져 있으며, 지상 주차장 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 건축물대장 상 위법건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 이로 인해 향후 이행강제금이 부과될 수 있으며, 이는 추가적인 비용 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 해당 위반 내용과 이행강제금 부과 현황 및 예상 금액에 대한 철저한 사전 확인이 반드시 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2018년 준공)인 원룸형 도시형 생활주택으로, 소형 주거 공간으로서의 가치를 지니고 있습니다. 입지 및 주거 환경은 무난한 수준이나, 건축물대장 상 위법건축물 등재 사실은 가장 큰 위험 요소입니다. 이행강제금 부담 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 이를 해결할 방안이나 비용을 충분히 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 원룸형 도시형 생활주택: 1인 가구 증가 추세에 따라 수요가 꾸준히 있을 수 있는 형태의 주택입니다.

* 지역 내 주거지대: 기본적인 생활 인프라 이용이 편리한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 103,000,000원입니다. 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 위법건축물 등재로 인한 이행강제금 부과 가능성 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 최근 거래된 유사 면적의 주택 사례가 없어 직접적인 시세 비교는 어렵지만, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

리스크 요인을 고려하여, 감정가의 약 85% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 87,500,000원 ~ 97,850,000원

권장 입찰가: 약 93,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.