나이스옥션 법원경매 안산 2025타경625 [9] 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""안산공업고등학교"" 동측 인근에 소재하는 다세대주택(원룸형 도시형 생활주택)으로, 인근은 주로 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임

교통상황

본건까지 차량진입가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통여건은 보통수준임

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 (사용승인일 : 2018.01.05)으로

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감
창호 : 이중창호 구조임

이용상태

원룸형 도시형 생활주택으로 이용중임 (501호는 다락추가)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상주차장 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 원룸형 도시형생활주택 건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8m내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건축물대장 상 위법건축물로 등재됨. 향후 이행강제금이 부과될 수 있으므로 이 부분 사전에 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡로6길 3-1 (부곡동)에 소재하는 JN빌 4층 403호입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 2018년 1월 5일 사용승인되었습니다.

본건은 원룸형 도시형 생활주택으로 이용 중에 있습니다.

1.2. 매각 대상 정보

사건번호는 안산지원 2025타경625 (9)입니다.

용도는 다세대주택이며, 감정가는 116,000,000원입니다.

토지 면적은 21.57㎡ (약 6.53평)이며, 건물 면적은 28.93㎡ (약 8.75평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 김OO입니다.

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "안산공업고등학교" 동측 인근에 소재하는 다세대주택(원룸형 도시형 생활주택)입니다.

주변은 주로 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거 환경은 무난한 수준입니다.

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 원룸형 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(뿌리유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2018년 1월 11일 접수된 안산제일신용협동조합의 근저당권(권리금액: 494,000,000원)입니다.

본건과 관련된 등기부 채권 총액은 494,000,000원입니다.

2025년 6월 9일 접수된 채권자 김기백의 강제경매 개시 결정(채권액: 208,805,479원)이 말소 대상에 포함됩니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 최양식: 전입일자 2020-09-10, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 최푸름: 전입일자 2020-08-21, 확정일자 2020-08-21, 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

해당 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기사항에 해당 권리는 확인되지 않습니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건 소재지인 부곡동 일대의 다세대주택 시세는 2026년 3월 기준으로 전용면적 약 72~77㎡(약 22~23평)에서 10,500만원에서 14,000만원 사이에 형성되어 있습니다.

* 대한아트빌(534-14) (2003년식, 76.9㎡): 12,000만원

* 대영빌라(가)(716-7) (2002년식, 73.855㎡): 10,500만원

* 로얄펠리스(614-3) (2011년식, 71.95㎡): 14,000만원

이들 거래 사례의 전용면적당 단가는 약 142만원/㎡에서 194만원/㎡ 수준입니다.

4.2. 본건 시세 추정

본건은 전용면적 약 8.75평(28.93㎡)의 원룸형 도시형 생활주택입니다.

주변 시세 단가를 적용하여 단순 추정 시, 28.93㎡ * 150만원/㎡ (평균 단가) = 약 4,339.5만원으로 산정될 수 있습니다.

이는 본건의 감정가 116,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

본건은 건물 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축에 속하나, 공급 면적 대비 가격이 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 또한, 위법건축물 등재 사실은 시세 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 주변 시설 및 편의성

본건 인근에는 안산공업고등학교가 위치하며, 학교, 공원 등 다양한 생활지원시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

차량 접근성이 용이하고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색을 통해 본건 주변에 특별히 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 위법건축물 등재

가장 큰 리스크 요인은 건축물대장 상 위법건축물로 등재되어 있다는 점입니다.

이는 향후 이행강제금이 부과될 수 있으며, 재산권 행사 및 향후 매각 시에도 불리하게 작용할 수 있습니다.

입찰 전 반드시 해당 위반 사항의 구체적인 내용, 원상복구 가능성, 예상 이행강제금 규모 등을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 중복사건 및 공동담보

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다.

이는 경매 절차 진행 중 변동 사항이 발생할 수 있으며, 낙찰 후 소유권 이전 등기 시 추가적인 확인이나 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 미상 임대관계

임대관계는 미상으로 파악되고 있습니다.

비록 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없으나, 혹시 모를 추가적인 임차인 존재 가능성이나 명도 과정에서의 분쟁 가능성에 대비할 필요가 있습니다.

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7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택(원룸형 도시형 생활주택) 경매 물건입니다.

2018년 준공으로 비교적 신축급에 속하며, 주거 지역으로서 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건이 갖추어진 점은 긍정적입니다.

하지만 건축물대장 상 위법건축물로 등재된 점은 본건의 가장 치명적인 리스크 요인으로, 이에 따른 이행강제금 부과 가능성은 반드시 고려해야 합니다.

채권 총액이 상당하나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

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8. 투자 포인트

* 비교적 신축급 소형 주거용 부동산: 2018년 준공된 건물로, 1인 가구 증가 트렌드에 부합하는 원룸형 도시형 생활주택으로서의 잠재적 수요가 있습니다.

* 양호한 주거 입지: 안산공업고등학교 인근의 주거지역에 위치하여 학군 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 리스크 감안 시 저평가 기회: 위법건축물 등재로 인한 리스크를 감수하고 이를 해결할 수 있는 방안을 마련할 경우, 시세 대비 저평가된 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

감정가: 116,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건과 동일한 건물이 아닌 인근 다세대주택의 전용면적당 단가는 약 142만원/㎡ ~ 194만원/㎡로 파악되었습니다. 본건의 면적(28.93㎡)을 고려한 단순 시세 추정치는 약 4,300만원 ~ 5,300만원 수준입니다.

이는 감정가 116,000,000원과는 큰 차이를 보이며, 감정 평가 시점 또는 평가 기준이 본건의 현재 시장 상황 및 면적 대비 차이가 있음을 시사합니다.

본건의 가장 큰 문제점인 위법건축물 등재로 인한 이행강제금 발생 가능성과 그 해결 비용을 감안할 때, 낙찰 후 추가적인 비용 지출이 예상됩니다.

따라서, 이러한 리스크를 충분히 반영하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

감정가 116,000,000원의 60% ~ 70% 수준인 69,000,000원 ~ 81,200,000원 범위를 신중하게 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 위법건축물 관련 사항에 대한 면밀한 조사를 선행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.