나이스옥션 법원경매 안산 2025타경625 [10] 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""안산공업고등학교"" 동측 인근에 소재하는 다세대주택(원룸형 도시형 생활주택)으로, 인근은 주로 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임

교통상황

본건까지 차량진입가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통여건은 보통수준임

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 (사용승인일 : 2018.01.05)으로

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감
창호 : 이중창호 구조임

이용상태

원룸형 도시형 생활주택으로 이용중임 (501호는 다락추가)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상주차장 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 원룸형 도시형생활주택 건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8m내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건축물현황도 상 다락방이 존재하며, 공부 상 면적에 위 다락방 면적이 포함됨(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경625 (10)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 5층501호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

감정가: 205,000,000원

토지면적: 37.13㎡ (약 11.23평)

토지지분: 37.13㎡ (약 11.23평)

건물면적: 49.79㎡ (약 15.06평)

건물지분: 49.79㎡ (약 15.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 건축물현황도상 다락방이 존재하며, 공부상 면적에 위 다락방 면적이 포함됨 (감정평가서 참조).

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "안산공업고등학교" 동측 인근에 위치하고 있음.

주변은 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재된 주거지대로, 전반적인 주거환경은 무난한 수준으로 평가됨.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 1월 11일 접수된 안산제일신용협동조합의 근저당권 (을1)임.

본 경매물건은 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 김기백

* 보증금: 200,000,000원

* 전입일자: 2020년 12월 14일

* 확정일자: 2020년 12월 02일

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음. 임차인 김기백의 주택임차권(을2) 또한 말소 대상임.

인수되는 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 박효진 외 1명 (2018-01-11)

* 근저당권: 안산제일신용협동조합 (494,000,000원) (말소기준권리)

* 주택임차권: 김기백 (200,000,000원) (전입 2020-12-14, 확정 2020-12-02) - 말소 예정

* 강제경매: 김기백 (208,805,479원) (2025타경625) - 말소 예정

등기부채권 총액: 694,000,000원

4. 상권분석

본건은 주거지대에 속해 있으며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능함.

상권이 매우 발달된 지역은 아니나, 주거 목적의 수요는 꾸준할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 (사용승인일: 2018.01.05)

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 이중창호 구조

이용 상태: 원룸형 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 501호는 다락이 추가되어 있음.

설비 내역: 도시가스 개별난방 설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상 주차장 등이 구비되어 있음.

토지 이용 상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 원룸형 도시형생활주택 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보 물건이므로, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있음.

건축물현황도상 다락방이 존재하며, 공부상 면적에 포함되어 있음. 실제 면적 및 활용도에 대한 추가 확인이 필요함.

주변 시세 대비 감정가가 과도하게 높게 책정되었을 가능성이 존재함. (감정가 205,000,000원 vs. 유사 물건 시세 100,000,000원 내외)

토지 이용 계획 및 제한 사항: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(뿌리유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 도시형생활주택(원룸형)으로, 다락방이 포함된 특징을 지니고 있음.

권리분석 결과, 낙찰자가 인수할 권리는 없으며 임차인 역시 대항력이 없어 명도에 대한 부담은 적을 것으로 예상됨.

가장 큰 리스크 요인은 감정평가액 205,000,000원에 비해 주변 유사 물건의 최근 시세가 현저히 낮은 수준(약 100,000,000원 내외)으로 조사되어, 감정가와의 괴리가 크다는 점임.

신축 건물이라는 장점에도 불구하고, 감정가 수준에서의 낙찰은 재매각 또는 시세차익 확보에 어려움을 초래할 수 있으므로 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2018년 준공)로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됨.

권리관계가 명확하여 인수할 권리가 없고, 임차인의 대항력 부재로 명도 부담이 적음.

다락방은 추가적인 공간 활용 가능성을 제공하여 임대 가치 상승에 기여할 수 있음 (다만, 공부상 면적 포함 여부 및 활용도 확인 필요).

9. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 49.79㎡)의 경우, 거래 금액은 약 70,000,000원에서 100,000,000원 수준으로 추정됨.

본건 건물은 2018년식으로 비교적 신축임을 감안하더라도, 감정가 205,000,000원은 시장 시세 대비 매우 높게 책정된 것으로 판단됨.

따라서, 본 건의 합리적인 예상 입찰가는 주변 시세 및 신축 프리미엄을 고려하여 100,000,000원에서 120,000,000원 사이로 설정하는 것을 권장함.

단, 감정가와 시장 시세 간의 큰 차이로 인해 실제 경매 진행 시 입찰가격을 보수적으로 결정할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.