나이스옥션 법원경매 안산 2025타경625 [8] 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""안산공업고등학교"" 동측 인근에 소재하는 다세대주택(원룸형 도시형 생활주택)으로, 인근은 주로 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임

교통상황

본건까지 차량진입가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통여건은 보통수준임

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 (사용승인일 : 2018.01.05)으로

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감
창호 : 이중창호 구조임

이용상태

원룸형 도시형 생활주택으로 이용중임 (501호는 다락추가)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상주차장 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 원룸형 도시형생활주택 건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8m내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건축물대장 상 위법건축물로 등재됨. 향후 이행강제금이 부과될 수 있으므로 이 부분 사전에 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본물건개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경625 (8)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 4층402호

* 용도: 다세대주택 (원룸형 도시형 생활주택)

* 감정가: 103,000,000원

* 토지면적: 19.31㎡ (약 5.84평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 25.90㎡ (약 7.83평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 주의사항: 건축물대장 상 위법건축물로 등재됨. 향후 이행강제금이 부과될 수 있으므로 이 부분 사전 확인 요망.

1.2. 건물상세정보

* 건물명: JN빌

* 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2018년 1월 5일

* 층수: 지상 5층 건물 중 4층 402호

* 전유면적: 25.90㎡ (약 7.83평)

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 창호: 이중창호 구조

* 건물 토지 총 면적: 251.3㎡

* 연면적: 401.62㎡

* 건폐율: 58.83%

* 용적률: 159.82%

* 주차: 8대 (실내 주차 가능)

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

* 본건 소재지는 경기도 안산시 상록구 부곡동이며, "안산공업고등학교" 동측 인근에 위치함.

* 주변 지역은 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주거환경은 무난한 수준임.

2.2. 교통및접근성

* 본건까지 차량 진입이 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

* 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지및도로상황

* 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형이며, 원룸형 도시형 생활주택 건부지로 이용 중임.

* 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획및제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)

* 소로2류(폭 8m~10m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (뿌리유치원)

* 대기관리권역

* 도시교통정비지역

* 생활소음진동관리지역

* 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 채권자및경매개시정보

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김

* 경매개시결정 등기: 2025년 6월 9일 접수 (사건번호 2025타경625)

3.2. 등기부요약

* 말소기준권리: 2018년 1월 11일 접수된 안산제일신용협동조합의 근저당권 (금 494,000,000원)

* 근저당권: 안산제일신용협동조합, 금 494,000,000원 (2018.01.11. 접수)

* 주택임차권: 오영진, 금 60,000,000원 (2022.02.16. 확정일자)

* 강제경매: 김 , 208,805,479원 (2025.06.09. 접수)

* 등기부채권 총액: 554,000,000원

3.3. 임차인현황및대항력분석

* 임차인: 오

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-02-16

* 확정일자: 2022-02-16

* 배당신고일자: 2024-12-12

* 대항력: 없음

* 권리분석: 상기 임차인 오 는 대항력이 없어 본 경매 절차에서 보증금을 인수하지 않음.

3.4. 인수되는권리여부

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 다만, 지상권 개요는 존재하지 않음.

4. 상권분석

4.1. 지역특성및임대수요

* 본 물건은 원룸형 도시형 생활주택으로, 1인 가구의 주거 수요에 적합한 형태입니다.

* 주변이 주거지대로 형성되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변시세동향(매매사례분석)

* 인근 지역 (부곡동) 다세대주택 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 대한아트빌 (534-14): 2026년 3월, 76.9㎡, 2층, 12,000,000원

* 대영빌라(가) (716-7): 2026년 3월, 73.855㎡, 3층, 10,500,000원

* 로얄펠리스 (614-3): 2026년 3월, 71.95㎡, 5층, 14,000,000원

* 상기 매매 사례는 본건(25.90㎡)보다 면적이 넓은 다세대주택으로, 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 하지만, 해당 지역 다세대주택의 거래 금액대는 1억 5백만원에서 1억 4천만원 사이로 파악됩니다.

* 본건의 감정가(103,000,000원)는 유사 면적 신축 원룸의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주택유형및내부상태

* 본건은 원룸형 도시형 생활주택으로 이용 중입니다.

* 건물은 2018년 준공되어 비교적 신축에 해당합니다.

5.2. 편의및부대시설

* 설비내역: 도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주차: 지상 주차장이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 위법건축물등재

* 건축물대장 상 위법건축물로 등재되어 있어, 향후 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

* 이행강제금의 금액, 부과 기준, 해소 방안 등에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

6.2. 복잡한채무관계(중복사건, 공동담보)

* 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 다만, 이러한 권리들은 본 경매 절차를 통해 정리되어 매수인에게 인수되지 않습니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 2018년 준공의 신축 다세대주택(원룸형 도시형 생활주택)입니다.

* 입지조건 및 주변 생활환경은 양호한 편이며, 1인 가구 주거 수요에 적합합니다.

* 권리관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 임차인의 보증금 인수 부담도 없습니다.

* 가장 큰 리스크 요인은 건축물대장 상 위법건축물로 등재된 사실이며, 이는 잠재적인 추가 비용 발생 또는 가치 하락의 원인이 될 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 1인 가구 주거 수요: 도시형 생활주택, 원룸형으로 1인 가구의 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변 지역이 주거지대로 형성되어 있어 안정적인 거주가 가능합니다.

* 위법건축물 문제 해결 시 가치 상승 잠재력: 만약 위법건축물 문제가 해결될 경우, 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 103,000,000원

* 주변 시세 (참고): 면적이 넓고 연식이 오래된 다세대주택의 경우 105,000,000원 ~ 140,000,000원 수준의 매매가 형성되어 있습니다.

* 주요 위험 요소: 건축물대장 상 위법건축물 등재로 인한 이행강제금 부과 가능성.

* 인수되는 보증금: 0원

* 종합적인 판단: 본 건은 신축이라는 장점이 있으나, 위법건축물이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 감정가를 기준으로 하되, 위 리스크를 반영하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.