나이스옥션 법원경매 안산 2025타경625 [3] 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""안산공업고등학교"" 동측 인근에 소재하는 다세대주택(원룸형 도시형 생활주택)으로, 인근은 주로 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임

교통상황

본건까지 차량진입가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통여건은 보통수준임

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 (사용승인일 : 2018.01.05)으로

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감
창호 : 이중창호 구조임

이용상태

원룸형 도시형 생활주택으로 이용중임 (501호는 다락추가)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상주차장 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 원룸형 도시형생활주택 건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8m내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경625 (3)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 JN빌 2층 203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

감정가: 122,000,000원

건물 면적: 29.62㎡ (약 8.96평)

토지 면적: 22.09㎡ (약 6.68평) (토지/건물 일괄 매각)

건축년도: 2018년 1월 5일 사용승인

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "안산공업고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 학교, 공원 등 주거 및 생활 지원 시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 1월 11일 접수된 신반월새마을금고의 근저당권 (526,800,000원)입니다.

본 건의 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부 현황에는 해당 사항이 없습니다. (추후 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 안 (안소애)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 18일

* 확정일자: 2020년 11월 20일

* 배당신고일자: 2025년 7월 3일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원. (임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받는 것으로 보입니다.)

등기부채권 총액: 688,471,853원. 이는 본건의 감정가 대비 높은 금액이나, 대부분 말소될 권리입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있어 배후 수요가 확보된 상권입니다.

인근에 안산공업고등학교가 있어 학생 및 교직원 관련 상권의 일부 수혜를 기대할 수 있습니다.

소규모 근린생활시설 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 수요를 대상으로 하는 임대 수익형 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능합니다. 안산 시내 및 주요 지역으로의 접근은 보통 수준입니다.

교육: 안산공업고등학교, 부곡초등학교, 상록초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다. 뿌리유치원(상대보호구역)도 있습니다.

편의: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다. 대형 마트 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

환경: 학교, 주거 시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 비교적 쾌적한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에 변동 가능성이 있습니다. (다만, 현재는 정리된 것으로 보입니다.)

건축물 용도지역 상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류 지역으로, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 포함되어 관련 법규 적용을 받을 수 있습니다.

감정가 대비 높은 채권 총액은 채무 불이행으로 인한 경매 진행 사유를 보여주지만, 낙찰 후 인수되는 부담은 없습니다.

본건 물건의 정확한 전용 면적이 명시되지 않아, 내부 구조 및 실제 이용 면적에 대한 확인이 필요합니다. (건축물대장상 29.62㎡)

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 신축(2018년 준공) 도시형생활주택(원룸형)입니다.

학교 인근에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 교통 여건은 보통 수준입니다.

임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

등기부상 채무 총액은 높으나 모두 소멸될 권리이며, 인수되는 권리 또한 없습니다.

제공된 JSON 데이터는 주변의 다세대주택 매매 사례로, 본건과 같은 신축(2018년) 도시형생활주택(원룸형)과는 건물 연식, 면적, 용도 면에서 차이가 있어 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다. JSON 데이터 상의 면적(약 70~77㎡)은 본건(약 29.62㎡)보다 훨씬 크며, 이들 거래가액(1억 5백만원 ~ 1억 4천만원)을 면적 비율로 환산 시 본건의 시세 및 감정가와 큰 차이를 보입니다. 따라서 JSON 데이터는 본건의 일반적인 시장 동향 파악에 참고하되, 본건 자체의 가치 평가는 유사 건물 실거래가 및 감정가를 중심으로 판단하는 것이 합리적입니다.

본 건과 유사한 JN빌 내 원룸형 주택의 최근 거래 및 감정가격을 고려할 때, 본 건의 감정가 122,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2018년)로 관리 상태 양호 및 최신 시설 이용 가능.

1인 가구 수요가 꾸준한 도시형생활주택(원룸형)으로 공실률 우려가 상대적으로 낮음.

안산공업고등학교 인근으로 학생 및 교직원 임대 수요 풍부.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담 없음.

감정가가 합리적으로 책정되었으며, 시세 대비 저가 매수의 기회.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 JN빌 내 원룸형 주택의 최근 거래 및 감정가격을 고려할 때, 감정가 122,000,000원 수준에서 시세가 형성되어 있습니다.

특히, 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 또는 그 이상을 고려한 입찰 전략이 필요할 수 있습니다.

주변 유사 면적의 신축 원룸형 주택 시세 및 본 건의 상태, 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 감정가의 약 90~95% 수준인 110,000,000원 ~ 115,000,000원 을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

보다 적극적인 투자를 위해서는 115,000,000원 을 상회하는 금액도 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.