나이스옥션 법원경매 안산 2025타경625 [4] 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""안산공업고등학교"" 동측 인근에 소재하는 다세대주택(원룸형 도시형 생활주택)으로, 인근은 주로 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임

교통상황

본건까지 차량진입가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통여건은 보통수준임

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 (사용승인일 : 2018.01.05)으로

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감
창호 : 이중창호 구조임

이용상태

원룸형 도시형 생활주택으로 이용중임 (501호는 다락추가)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상주차장 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 원룸형 도시형생활주택 건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8m내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경625 (4)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15, 제이앤빌 3층 301호

용도: 다세대주택 (원룸형 도시형 생활주택)

감정가: 121,000,000 원

토지면적: 22.09㎡ (약 6.68평)

건물면적: 29.62㎡ (약 8.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축물 현황:

* 사용승인일: 2018년 1월 5일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 지붕)

* 층수: 총 5층 중 3층

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

주변환경:

* 본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재, 안산공업고등학교 동측 인근에 위치함.

* 주위는 주로 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임.

교통:

* 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

도로:

* 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지 이용계획:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 1월 11일 신반월새마을금고 근저당권 (을1) [526,800,000원]

낙찰 시 소멸되는 권리:

* 신반월새마을금고 근저당권 (을1)

* 김기백 강제경매개시결정 (갑2, 2025타경625)

* 신반월새마을금고 임의경매개시결정 (갑3, 2026타경43)

낙찰 시 인수되는 권리: 없음. 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸됨.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 117,500,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022-02-14

* 확정일자: 2022-01-06

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 오 은 대항력이 없으므로, 보증금 117,500,000원에 대한 배당을 받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성은 없으나, 실제 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 본 건은 주거지대로서 근린생활시설이 혼재되어 있음.

* 주위 학교(안산공업고등학교) 등 학생 유동인구의 잠재적 수요가 있을 수 있음.

* 도시형생활주택(원룸형)으로, 1~2인 가구의 주거 수요를 타겟으로 함.

* 제공된 JSON 데이터 분석 결과, 본건과 면적이 약 2.5~2.7배 큰 다세대 주택이 3월에 105,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에 거래되었음. 이는 본 건 면적(29.62㎡)으로 환산 시 약 42,100,000원 ~ 57,800,000원 범위로 추정 가능하나, 면적 차이가 크므로 직접적인 비교는 제한적임.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: 인근에 공원, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능함.

주요 교육시설: 안산공업고등학교가 인근에 위치함.

교통: 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 진입도 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공동담보: 경매 절차나 낙찰 후 권리 관계에 복잡성이 발생할 가능성이 있음.

* 임차인: 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권'이 명시되어 있으나, 상세 내용 파악 불가. 현장 조사 및 추가 확인이 필수적임. 만약 실제 지상권이 존재할 경우 인수해야 할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 원룸형 도시형 생활주택으로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물임. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보이나, 중복사건 및 공동담보라는 특이사항과 '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)'에 대한 철저한 확인이 필요함. 감정가는 121,000,000원이며, 입지 및 주변 환경은 일반적인 주거지대 수준임.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 소형 주택: 2018년 준공으로 연식이 짧아 상품성이 양호함.

* 소형 주택 수요: 1~2인 가구의 꾸준한 수요가 있는 주거 형태임.

* 권리관계 명확성(잠재적): 현재 권리 분석 상 인수 부담은 없어, 명도 완료 시 비교적 명확하게 소유권 행사 가능 예상 (단, 지상권 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 121,000,000 원

주변 실거래가 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

* 제공된 JSON 데이터에는 본건(29.62㎡)보다 면적이 약 2.5~2.7배 큰 다세대 주택(71.95㎡ ~ 76.9㎡)의 최근(2026년 3월) 거래 정보가 포함되어 있음.

* 해당 거래들의 면적당 가격을 본건 면적에 적용하면 대략 42,100,000원 ~ 57,800,000원 범위로 추정됨.

* 이러한 추정치는 면적 차이가 크고, 본건과 동일한 'JN빌' 건물이 아닌 다른 건물들의 정보이므로, 실제 시세와는 오차가 클 수 있음.

* 따라서, 제공된 JSON 데이터를 통한 직접적인 시세 추정은 신뢰도가 낮다고 판단됨.

예상 입찰가 산정:

* 본건의 면적(29.62㎡)과 원룸형 도시형 생활주택임을 고려하고, 2018년 준공 연식을 감안할 때, 제공된 JSON 데이터에서 도출된 추정 시세(4,200만 ~ 5,800만원)보다는 높은 시장 가격을 형성할 가능성이 있음.

* 임차인이 있으나 대항력이 없고, 권리 분석상 인수 부담은 없으므로 명도 및 권리 관계 리스크는 상대적으로 적으나, '지상권' 미확인 리스크는 존재함.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가격 산정에 한계가 있으며, 본건과 유사한 면적/구조의 원룸형 도시형 생활주택 실제 거래가 및 임대 시세에 대한 추가 조사가 매우 중요함.

* 감정가(121,000,000원)를 기준으로 하되, 면적 대비 고평가 가능성 및 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

제안:

* 본 건과 유사한 원룸형 도시형 생활주택의 최근 실거래가(최소 1억원 이상으로 파악될 가능성)를 기준으로, 감정가(121,000,000원)를 참고하되, 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적으로 판단됨.

* 인수 보증금 없음, 권리 인수 부담 없음, 임차인 보증금 미회수 시 발생할 수 있는 명도 리스크 및 잠재적 지상권 문제 등을 고려한 보수적 입찰가로 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위에서 입찰을 고려할 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.