나이스옥션 법원경매 안산 2025타경625 [6] 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 3층303호 다세대주택 경매

경기도 안산시 상록구 부곡로6길 3-1, 제이앤빌 3층303호 (다세대주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경625(안산지원 경매4계). 감정가 121,000,000원, 최저가 84,700,000원. 매각기일은 2026-09-03입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 625 [6]
소재지	경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 3층303호
도로명주소	경기도 안산시 상록구 부곡로6길 3-1, 제이앤빌 3층303호
용도	다세대주택
건물명	제이앤빌
매각기일	2026.09.03
관할법원	안산지원 경매4계 (031-481-1196)
이용제한	상대보호구역, (접함)소로2류(폭 8m~10m), 제2종일반주거지역, 토지거래계약에관한허가구역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 도시지역

경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 3층303호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	22.09㎡ (6.68평)
건물면적	29.62㎡ (8.96평)

금액

감정가	121,000,000원
최저가	84,700,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	8,470,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.16	121,000,000원	유찰
2차	2026.09.03	84,700,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""안산공업고등학교"" 동측 인근에 소재하는 다세대주택(원룸형 도시형 생활주택)으로, 인근은 주로 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임
교통상황: 본건까지 차량진입가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통여건은 보통수준임
건물의 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 (사용승인일 : 2018.01.05)으로

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감
창호 : 이중창호 구조임
이용상태: 원룸형 도시형 생활주택으로 이용중임 (501호는 다락추가)
설비내역: 도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상주차장 등이 구비되어 있음
토지의 형상 및 이용상태: 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 원룸형 도시형생활주택 건물 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 남서측으로 폭 약 8m내외의 포장도로와 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>
공부와의 차이: 없음
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 세부정보

2.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 3층303호

건물명: JN빌

신축 주소: 경기도 안산시 상록구 부곡로6길 3-1 (부곡동)

신축 연도: 2018년 01월 05일 사용승인

2.2. 토지 및 건물 면적

토지면적: 22.09㎡ (약 6.68평)

건물면적: 29.62㎡ (약 8.96평)

2.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 121,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "안산공업고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로 전반적인 주거환경은 무난한 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.3. 도로상태

남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 이용에 용이합니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 시가지경관지구(일반)

* 소로2류(폭 8m~10m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역(뿌리유치원)

* 대기관리권역

* 도시교통정비지역

* 생활소음진동관리지역

* 성장관리권역

3.5. 주변 시설

본건 인근에는 안산공업고등학교, 상록구청, 안산식물원 등이 위치하고 있어 생활 편의시설 접근이 양호한 편입니다. (자료 기반 분석)

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’에 의한 전세사기피해자의 우선매수권이 존재하므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

4.2. 말소기준권리

등기부상 을1 근저당권(신반월새마을금고, 2018.01.11)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 권리는 없습니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 김민훈 (김 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-13

* 확정일자: 2021-04-15

* 배당신고일자: 2025-06-17

* 대항력: 없음

4.4. 인수되는 권리 및 보증금

인수되는 보증금은 0원입니다.

4.5. 등기부 요약

* 소유권보존: 박효진 외 1명 (2018.01.11)

* 근저당: 신반월새마을금고 (2018.01.11, 526,800,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김민훈 (2025.09.12, 110,000,000원) - 말소

* 강제경매: 김기백 (2025.06.09, 208,805,479원) - 말소

* 임의경매: 신반월새마을금고 (2026.01.29) - 말소

총 등기부채권 금액: 636,800,000원

5. 상권분석

5.1. 주변 매매 및 임대 시세

제공된 주변 매매/임대 정보는 본건과 다른 건물(대한아트빌, 대영빌라(가), 로얄펠리스)의 다세대주택이며, 건물의 건축 연도 및 면적(약 70~77㎡)에서 차이가 있습니다.

* 대한아트빌 (2003년식, 76.9㎡): 2026년 3월 9일, 120,000,000원 (약 156만원/㎡)

* 대영빌라(가) (2002년식, 73.855㎡): 2026년 3월 9일, 105,000,000원 (약 142만원/㎡)

* 로얄펠리스 (2011년식, 71.95㎡): 2026년 3월 1일, 140,000,000원 (약 195만원/㎡)

상기 시세는 본건(JN빌, 2018년식, 29.62㎡)과 직접 비교하기 어려운 참고 자료이며, 본건의 감정가(121,000,000원, 약 409만원/㎡)는 해당 건물(JN빌)의 신축 연도(2018년) 및 컨디션을 반영한 것으로 판단됩니다.

5.2. 상권특성

본건이 위치한 부곡동 일대는 주거 지역으로, 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 비교 대상 건물의 시세 대비 본건의 면적당 감정가 차이가 크므로, 향후 실제 매각가 형성에 있어 면적 대비 높은 감정가가 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 생활 편의시설

인근에 학교(안산공업고등학교), 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의는 양호한 수준입니다.

6.2. 건물 설비

* 난방: 도시가스 개별난방

* 위생: 기본적인 위생시설, 급배수시설 구비

* 보안: 보안설비

* 주차: 지상주차장

7. 잠재적 리스크

7.1. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 636,800,000원으로, 감정가 121,000,000원 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 경매 낙찰 시 채권자들의 배당 문제와 연관될 수 있습니다.

7.2. 전세사기피해자 우선매수권

'전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 의한 전세사기피해자의 우선매수권이 존재하여, 일반 입찰자에게는 불리하게 작용할 수 있습니다. 해당 피해자가 우선매수권을 행사할 경우, 일반적인 경매 절차와 다른 양상으로 진행될 수 있습니다.

7.3. 임차인 관련 이슈

임차인 김민훈 씨는 보증금 110,000,000원에 대항력이 없습니다. 다만, 전세사기 피해자 관련 특별법 적용 가능성이 있어, 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (임대 관계는 미상으로 조사됨)

7.4. 중복 사건 및 공동 담보

중복 사건 및 공동 담보 물건이 존재하여 경매 진행 과정에 변동성이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2018년)인 JN빌에 위치한 다세대주택(원룸형 도시형생활주택)으로, 입지 및 건물 자체의 조건은 양호한 편입니다. 하지만, 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하고, 전세사기피해자 우선매수권이라는 특수한 권리가 존재하여 권리분석 및 입찰 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인의 대항력은 없으나, 보증금액이 크고 전세사기 관련 특별법 적용 가능성이 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 주거 환경이 양호합니다.

* 원룸형 도시형생활주택: 1인 가구 증가 추세에 따라 수요가 꾸준한 유형입니다.

* 양호한 입지: 안산공업고등학교 인근으로 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 121,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 자료의 경우, 대상 건물이 아닌 타 건물(2002-2011년식)의 일반 다세대주택이며 면적이 본건보다 훨씬 넓어 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 본건(JN빌)은 2018년식으로 건축 연도가 가장 최신이며, 이에 따른 가치 상승분을 고려하여 감정가가 산정된 것으로 보입니다.

그러나, 총 채무액이 높고 '전세사기 피해자 우선매수권'이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 고려 시, 100,000,000원에서 120,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 전세사기 피해자 관련 공고 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인, 그리고 해당 경매 물건의 진행 상황을 면밀히 주시하는 것이 중요합니다.1.물건 기본정보