나이스옥션 법원경매 안산 2025타경625 [2] 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""안산공업고등학교"" 동측 인근에 소재하는 다세대주택(원룸형 도시형 생활주택)으로, 인근은 주로 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임

교통상황

본건까지 차량진입가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통여건은 보통수준임

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 (사용승인일 : 2018.01.05)으로

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감
창호 : 이중창호 구조임

이용상태

원룸형 도시형 생활주택으로 이용중임 (501호는 다락추가)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상주차장 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 원룸형 도시형생활주택 건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8m내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 안산지원 2025타경625 (2)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 2층202호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 - 원룸형)

감정가: 122,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 및 토지 정보

본건은 총 5층 건물 중 2층에 위치한 구분건물입니다.

건축물 사용승인일은 2018년 1월 5일로 비교적 신축에 속합니다.

건축구조는 철근콘크리트조이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 이중창호로 마감되었습니다.

건물면적(전유면적): 29.70㎡ (약 8.98평)

토지면적(대지지분): 22.14㎡ (약 6.70평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 소재하며, "안산공업고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로 전반적인 주거환경은 무난한 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 일반적인 집합건물 특성상 해당 권리가 실질적으로 존재할 가능성은 낮습니다.

3.2. 임차인 현황

현재 해당 호실에는 임차인 박 이 거주 중이나, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2021-03-22

* 확정일자: 2021-10-21

* 배당신고일자: 2025-06-19

* 대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 기타 채권

말소기준권리는 2018년 1월 11일에 접수된 신반월새마을금고의 근저당권(526,800,000원)입니다.

이후 접수된 김OO의 강제경매(2025타경625) 및 신반월새마을금고의 임의경매(2026타경43) 등은 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 526,800,000원(근저당권 기준)입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 JSON 정보상의 주변 실거래 사례는 본건과 면적 및 주택 유형이 다른 다세대주택(70~76㎡)으로, 2026년 3월 기준 105,000,000원에서 140,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건은 29.70㎡ (약 9평)의 원룸형 도시형 생활주택으로, 위 사례들과 직접적인 비교는 어렵습니다.

최근 매물 정보에 따르면 부곡동 지역의 43㎡ ~ 79㎡ 면적의 빌라/다세대 주택이 1억 500만원에서 1억 5천 5백만원 선에 거래되거나, 52㎡ 면적이 1억 3천만원에 매물로 나와 있습니다.

본 건과 유사한 면적의 소형 주택(원룸형)에 대한 구체적인 실거래 자료는 제한적입니다.

4.2. 시세 분석 및 예상가 산정

본건은 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 원룸형 도시형 생활주택으로서의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

감정가는 122,000,000원으로 책정되었습니다.

주변의 소형 원룸형 도시형 생활주택에 대한 직접적인 비교 사례가 부족하나, 유사 면적의 타 주택 유형 시세를 고려할 때 감정가가 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

부곡동 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설과 주거 지원시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

"안산공업고등학교"가 인근에 위치하며, "뿌리유치원"이 인근에 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률적/행정적 리스크

* 복수 사건 진행: 본건은 중복사건 및 공동담보 관련 건으로, 관련 사건 진행 상황을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당됩니다. 이는 일반적인 도시 지역의 제약 사항으로, 특별한 위험 요인은 아니나 향후 건축 등 행위 시 확인이 필요합니다.

* 인근 시설: 검색 결과, 안산시에서 소각시설 추가 건설을 추진 중이나 대상지 선정에 어려움을 겪고 있다는 기사가 있으나, 본건과의 직접적인 관련성이나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6.2. 시장 리스크

소형 원룸형 주택의 경우, 특정 수요층에 한정될 수 있어 시장 상황에 따른 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)입니다.

* 원룸형 도시형 생활주택으로 1인 가구 또는 임대 수익 목적에 적합합니다.

* 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 주거지로서의 기본적인 입지 조건 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

8. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 2018년식 원룸형 도시형 생활주택으로, 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 없으며, 주변 주거 환경 또한 무난한 수준입니다. 다만, 유사 면적 및 유형의 직접적인 실거래가 비교 사례가 부족하여 정확한 시세 판단에 어려움이 있습니다. 감정가(122,000,000원)를 기준으로 권리 관계 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 122,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없습니다. 주변 유사 면적의 소형 주택에 대한 직접적인 시세 자료는 부족하나, 감정가액을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 신축 건물이라는 점과 원룸형 주택의 수요를 고려하여, 감정가액 대비 합리적인 수준에서의 입찰을 권장합니다.

예상 입찰가: 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.