나이스옥션 법원경매 안산 2025타경792 [17] 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하고 있는 ""시화나래초중학교"" 동측 근거리에 소재하고
있으며, 본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 무
난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서,

외벽 : 돌붙임 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-3)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-6)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경792 (17)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 4층405호

건물용도: 도시형생활주택 (원룸)

감정가: 97,000,000원

토지면적: 20.23㎡ (약 6.70평)

건물면적: 23.52㎡ (약 7.77평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOOOO (구체적인 채권자는 중구농업협동조합으로 파악됨)

건물준공년도: 2020년 1월 29일

1.1. 입지조건

위치: 경기도 시흥시 정왕동, 시화나래초중학교 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 다세대주택 등이 밀집한 정비된 주택지대로서 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역입니다.

1.2. 권리분석

소유권: 이계문 (2020-02-10 소유권 보존 등기)

말소기준권리: 중구농업협동조합 근저당 (2020-02-10, 1,080,000,000원)

기타 권리:

* 임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2024-05-16

대항력: 없음

등기부상 권리: 주택임차권 (을2, 말소)

* 가압류: 장암농업협동조합 (628,084,968원, 갑2, 말소), 달월신용협동조합 (2,776,972,147원, 갑3, 말소), 병점신용협동조합 (200,000,000원, 갑4, 말소)

* 임의경매: 중구농업협동조합 (939,599,018원, 갑5, 말소)

총 채권액: 약 4,735,057,115원

인수되는 권리: 본건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

명도 대상: 대항력 없는 임차인 김 이 거주 중입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 학교가 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

주변에 다세대주택 등이 분포하여 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

시화국가산업단지가 인접해 있어 배후 수요는 확보될 수 있으나, 직접적인 상업 지역과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 차량 접근이 용이하며, 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

편의시설: 인근 주택지대 내 기본적인 편의시설 이용 가능합니다. (대형마트, 병원 등은 추가 조사 필요)

교육시설: 시화나래초중학교가 근거리에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

건축 구조: 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 4층에 위치합니다.

내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계: 다수의 근저당 및 가압류가 설정되었으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임차인 보증금: 임차인 김 의 보증금 50,000,000원은 본건의 감정가(97,000,000원) 대비 매우 높은 비중을 차지합니다. 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 해당 금액의 적정성 및 임대차 계약의 구체적인 내용에 대한 면밀한 파악이 필요합니다. (임대관계는 미상임)

시세 대비 감정가: 후술할 시세 분석 결과, 본 건의 감정가가 주변 시세 대비 과도하게 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 입찰 시 가격 결정에 신중을 기해야 할 중요한 요인입니다.

주변 시설: 인근 지역에 혐오시설은 발견되지 않았으며, 주거 및 교육 환경이 비교적 양호합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택(원룸)으로, 2020년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

권리관계는 명확히 소멸될 것으로 보이나, 임차인의 과도한 보증금 설정과 감정가 대비 현저히 낮은 주변 시세가 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 분석됩니다.

특히, 임차인 김 의 5천만원 보증금은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 그 액수의 적정성에 대한 의문은 해소되지 않았습니다.

또한, 유사 면적의 인근 부동산 시세 분석 결과, 본 건 감정가(97,000,000원)와의 괴리가 커, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

소형 평형(원룸)으로 1인 가구 임대 수익 및 소액 투자 목적에 적합합니다.

2020년 준공 건물로 연식이 짧아 즉각적인 대규모 수리 필요성이 낮습니다.

주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

주변 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 경우, 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 97,000,000원

주변 유사 면적 원룸 시세 분석:

제공된 JSON 데이터상의 최근 매매 사례들은 본건과 면적(약 59㎡) 및 주택 유형(다세대)이 상이합니다. 해당 사례들의 면적당 시세(약 1,770,000원 ~ 2,062,000원/㎡)를 적용 시, 본건(23.52㎡)의 환산 시세는 약 41,620,000원 ~ 48,465,000원 범위로 추정됩니다. 이는 본 건의 감정가 97,000,000원 대비 현저히 낮은 수준입니다.

임차인 보증금(50,000,000원)은 대항력이 없어 인수되지 않으나, 해당 금액의 적정성에 대한 고려는 필요합니다.

종합적인 시세 분석 및 감정가의 과도한 높이를 고려할 때, 본 건은 최소 2회 이상 유찰될 가능성이 높습니다.

권장 희망 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 55,000,000원

(본 입찰가는 주변 시세, 유찰 횟수, 명도 저항 가능성 등을 보수적으로 고려하여 산정한 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석, 물건 상태 등을 종합적으로 재확인한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.