나이스옥션 법원경매 안산 2025타경792 [16] 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하고 있는 ""시화나래초중학교"" 동측 근거리에 소재하고
있으며, 본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 무
난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서,

외벽 : 돌붙임 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-3)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-6)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경792 (16)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 4층404호

용도: 도시형생활주택 (원룸)

감정가: 97,000,000원

토지면적: 20.23㎡ (약 6.12평)

건물면적: 23.52㎡ (약 7.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOOOO

건축년도: 2020년 (준공일자: 20200129)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 경기도 시흥시 정왕동 2748번지, 대풍아트빌2 4층 404호. "시화나래초중학교" 동측 근거리에 소재합니다.

주변 환경: 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통: 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

채권자: 중OOOOOOO (임의경매 신청 채권자)

말소기준권리: 을1 근저당 (2020-02-10, 중구농업협동조합)

등기부채권 총액: 4,685,057,115원 (총 부채 규모가 매우 큽니다.)

임차인 현황:

* 임차인: C *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-03

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상임. (주의: 상기 임차인은 대항력이 없으나, 전체 임대 관계는 미상임을 유의해야 합니다.)

말소 예정 권리: 근저당, 가압류 2건, 임의경매 개시 결정 등기 등 인수되는 권리 없이 모두 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

주거지대: 본건은 다세대주택 및 도시형생활주택이 밀집한 주거지역에 위치합니다.

생활 편의: 인근 지역은 주택가로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

잠재적 임대 수요: 원룸형 주거 형태를 고려할 때, 1인 가구 수요를 기반으로 한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 형태: 도시형생활주택 (원룸형)으로 현재 이용 중입니다.

내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조로, 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시창입니다.

1.5. 잠재적 리스크

과도한 부채: 등기부채권 총액이 46억 원 이상으로 매우 높아, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 권리 관계 복잡성 증가 가능성이 있습니다.

감정가 대비 시세: 제공된 주변 시세 데이터(더 큰 면적의 다세대)와 비교 시, 본 건의 감정가 9,700만원이 단위 면적당 가격으로 볼 때 다소 높게 책정되었을 가능성이 존재합니다.

정보의 불확실성: 임대 관계가 미상으로 명확히 파악되지 않은 점이 있습니다. (현 임차인은 대항력이 없습니다.)

입지: 시화국가산업단지 인근 지역으로, 산업단지 배후 주거 수요에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 도시형생활주택(원룸)으로, 비교적 최근에 준공된 건물(2020년)의 일부입니다. 입지상 초등학교 인근 주거지역에 위치하며 교통 및 생활 여건은 무난한 편입니다. 그러나 46억 원 이상의 과도한 채무 총액은 본 건의 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 제공된 주변 시세 정보와 비교했을 때, 감정가 대비 면적당 가격이 높게 평가되었을 가능성을 배제할 수 없습니다. 현 임차인은 대항력이 없으나, 임대 관계 전체에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 준공 건물로 비교적 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

소형 면적: 1인 가구 수요 기반 소형 주거 공간으로서의 가치가 있습니다.

지역 개발 잠재력: 시흥시 정왕동 지역의 산업단지 배후 주거지로서의 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보는 본건과 면적(약 59㎡ vs 23.52㎡) 및 주택 유형(다세대 vs 도시형생활주택)에서 차이가 있습니다. JSON 정보 기준, 약 59㎡ 면적의 다세대 주택이 1억 500만원 ~ 1억 2,200만원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 177만원 ~ 206만원 수준입니다. 본 건의 감정가는 9,700만원이며, 건물 면적은 23.52㎡입니다. 이를 단순 비교하면 ㎡당 약 412만원 수준으로, 주변 시세와 큰 괴리가 있습니다. 소형 평수(원룸)의 경우 면적당 단가가 더 높게 형성될 수 있으나, 그 차이가 두 배 이상 나는 것은 이례적이므로, 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성을 고려해야 합니다. 현 임차인은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다. 주변 유사 면적의 원룸 시세에 대한 추가 조사가 필요하나, 제공된 정보만으로는 보수적인 접근이 필요합니다. 본 건의 과도한 채무 총액 또한 입찰 경쟁률에 영향을 미칠 수 있습니다. 현 시점에서는 감정가(9,700만원) 이하, 시장 조사 후 잠재적 가치 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 고려해야 합니다. 보수적으로 접근 시, 4,000만원 ~ 6,000만원 범위 내에서 시세 확인 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.