나이스옥션 법원경매 안산 2025타경792 [12] 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 3층306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하고 있는 ""시화나래초중학교"" 동측 근거리에 소재하고
있으며, 본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 무
난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서,

외벽 : 돌붙임 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-3)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-6)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경792 (12)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 3층306호

용도: 도시형생활주택

감정가: 97,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적정보

토지면적: 20.23㎡ (약 6.12평)

토지지분: 20.226㎡ (약 6.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.52㎡ (약 7.11평)

건물지분: 23.52㎡ (약 7.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, ""시화나래초중학교"" 동측 근거리에 소재하고 있습니다. 주변은 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (중구농업협동조합, 2020-02-10 접수)

3.2. 등기사항 요약

* 소유권보존: 이계문 (2020-02-10)

* 근저당권공동담보: 중구농업협동조합 (2020-02-10) - 말소기준권리

* 가압류: 장암농업협동조합 (2025-03-26) - 말소

* 가압류: 달월신용협동조합 (2025-04-24) - 말소

* 가압류: 병점신용협동조합 (2025-05-07) - 말소

* 임의경매: 중구농업협동조합 (2025-08-21) - 말소

3.3. 채권총액

등기부채권 총액은 4,685,057,115원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 홍성욱

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2024-11-25

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2025-09-26

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 초중학교가 소재하는 등 교육 환경을 갖추고 있습니다. 도시형생활주택(원룸)으로 이용 중인 점을 고려할 때, 1인 가구 수요층을 대상으로 하는 배후 상권으로 볼 수 있습니다. 주변의 정비된 주택지대 형성은 주거 환경의 안정성을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 지상 4층 중 3층에 위치합니다. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

본 건은 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

5.3. 토지 이용

토지는 인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 다수의 가압류 및 근저당권으로 인한 복잡한 권리관계가 존재했으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 말소될 예정입니다.

* 임대관계가 미상으로 확인되어, 잔금 납부 시 점유자와의 명도 절차 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 다만, 현재 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

* 공동담보 물건으로, 타 경매 물건의 진행 결과에 따라 낙찰가에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재한 도시형생활주택(원룸)으로, 비교적 신축(2020년 사용 승인) 건물에 해당합니다. 학교 및 도로 등 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호하며, 차량 통행 및 대중교통 이용도 가능한 지역입니다. 건물 내부 설비는 통상적인 원룸 수준으로 갖추어져 있습니다. 다수의 권리 말소 예정으로 권리 관계는 비교적 정리될 것으로 보이나, 임대 관계 미상 및 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2020년 준공) 원룸으로 소형 주거 공간에 대한 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 감정평가액 97,000,000원 대비 인수할 권리가 없는 점은 투자 매력도를 높이는 요소입니다.

* 정왕동 지역은 산업단지 및 주거 단지가 혼재되어 있어 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 97,000,000원입니다. 주변의 유사한 크기 및 연식의 부동산 실거래가 정보가 제한적이나, 제공된 최근 매매 정보(2026년 3월)에 따르면 주변 지역의 다세대주택(약 59㎡)이 105,000,000원에서 122,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건보다 크기가 큰 매물임을 감안해야 합니다. 본건은 감정가 대비 비교적 소형 평형이며, 비교적 신축 건물임을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

상기 정보를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 85,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 특히, 실제 현장 방문을 통해 건물의 상태 및 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.