나이스옥션 법원경매 안산 2025타경792 [15] 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하고 있는 ""시화나래초중학교"" 동측 근거리에 소재하고
있으며, 본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 무
난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서,

외벽 : 돌붙임 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-3)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-6)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경792 (15)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2748, 대풍아트빌2, 4층 403호

* 감정가: 190,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중구농업협동조합

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 건축년도: 2020년 1월 29일 (사용승인일 기준)

* 건물 전용면적: 48.18㎡ (약 14.57평)

* 토지 지분 면적: 41.43㎡ (약 12.53평)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 4층

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 건물 제시외 면적: 없음

* 토지 제시외 면적: 없음

* 말소기준권리: 2020년 2월 10일 근저당 (중구농업협동조합)

* 총 채권액: 약 46억 8천 5백만원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 부분 기준)

2. 입지조건

* 주변 환경

* 본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, "시화나래초중학교" 동측 인근에 소재함.

* 주변은 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로, 제반 주위 환경은 무난한 편임.

* 교통 상황

* 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임.

* 토지이용계획

* 제1종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 중로3류(폭 12m~15m) 접함 (북동측 및 북서측)

3. 권리분석

* 등기부 현황

* 소유권 보존: 이계문 (2020.02.10)

* 근저당: 중구농업협동조합 (2020.02.10, 1,080,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 장암농업협동조합 (2025.03.26, 628,084,968원) - 말소

* 가압류: 달월신용협동조합 (2025.04.24, 2,776,972,147원) - 말소

* 가압류: 병점신용협동조합 (2025.05.07, 200,000,000원) - 말소

* 임의경매: 중구농업협동조합 (2025.08.21, 939,599,018원) - 말소

* 임차인 현황

* 임차인: 김 (김종필)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023.06.08

* 확정일자: 2023.05.19

* 배당신고일자: 2025.11.24

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임 정보는 확인되었으며, 대항력은 없는 것으로 판단됨.

* 말소기준권리 및 소멸 여부

* 말소기준권리인 근저당(2020.02.10)보다 늦은 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 인수 권리 여부

* 이상의 권리 분석 결과, 낙찰자는 말소기준권리보다 선순위인 권리를 인수하지 않으며, 명시된 임차인의 대항력도 없어 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됨. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 건물 용도 및 특징

* 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 현재 이용 중임. (17세대 규모)

* 철근콘크리트구조의 신축 건물(2020년 준공)로, 외벽은 돌붙임 마감으로 되어 있음.

* 제공된 정보에 따르면, 본 건물의 전용면적은 48.18㎡입니다. 분양면적에 대한 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

* 주변 유사 물건 거래 동향

* 제공된 주변 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 3월 기준 59.09~59.32㎡ 면적의 주택이 105,000,000원 ~ 122,000,000원에 거래되었음.

* 이는 3.3㎡당 약 177만원 ~ 206만원 수준임.

* 본건의 전용면적(48.18㎡)으로 환산 시, 현재 시세는 약 85,000,000원 ~ 99,000,000원 수준으로 추정됨.

* 이는 감정가 190,000,000원과 상당한 차이를 보임. 본건은 비교 대상 주택보다 신축(2020년 준공)이라는 장점이 있으나, 면적이 작고 제시된 비교 대상들의 연식(2002~2008년)을 감안해도 감정가와의 괴리가 큰 편임.

5. 생활정보

* 편의시설 및 교육시설

* 단지 주변에 "시화나래초중학교"가 소재하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 주변은 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

* 제공된 정보 및 분석을 토대로 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 주거 환경

* 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거에 적합함.

* 인근 지역은 주택가로 안정적인 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계 리스크

* 등기부상 모든 권리가 말소 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 비교적 명확함.

* 시장 가격 변동 리스크

* 제공된 시세 정보와 감정가 간의 큰 괴리는 향후 낙찰가 및 시세 변동에 대한 불확실성을 내포함. 감정가가 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없으므로, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기보다는 신중한 접근이 필요함.

* 기타 리스크

* 임대 관계는 미상으로 표기되어 있으나, 임차인 정보가 확인되었고 대항력은 없으므로 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 실제 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수는 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택으로, 신축 건물(2020년 준공)이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수할 권리나 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 주변 유사 물건의 시세 정보와 감정가 간의 상당한 괴리는 투자 결정에 있어 신중한 검토를 요구합니다. 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 염두에 두고, 시세 분석을 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로 비교적 깨끗한 상태 유지 및 향후 가치 상승 기대.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 권리 행사에 대한 부담이 적음.

* 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 임대 수요 확보 가능성.

* 시화국가산업단지 등 인근 배후 수요 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

* 제공된 주변 다세대주택의 최근 매매 정보를 바탕으로 산정한 현 시세는 약 85,000,000원 ~ 99,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 이를 고려하여, 본 건의 경우 현재 시세와 감정가 간의 괴리, 건물의 신축 연식 등을 종합적으로 판단할 때, 보수적으로 접근하여 입찰가는 95,000,000원으로 제안합니다.

* 이는 제공된 시세 분석 결과를 바탕으로 하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 추가로 확인하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.