나이스옥션 법원경매 안산 2025타경792 [3] 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하고 있는 ""시화나래초중학교"" 동측 근거리에 소재하고
있으며, 본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 무
난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서,

외벽 : 돌붙임 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-3)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-6)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 안산지원 2025타경792 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOO

감정가: 101,000,000원

물건명세서 작성일: 2026-06-15

1.2. 기본현황

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 2층203호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물명: 대풍아트빌ll

이용상태: 도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

1.3. 면적정보

토지면적: 20.34㎡ (약 6.15평)

토지지분: 20.338㎡ (약 6.15평)

건물면적 (전용면적): 23.65㎡ (약 7.15평)

건물지분: 23.65㎡ (약 7.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하며, ""시화나래초등학교"" 동측 근거리에 위치하고 있습니다.

본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.

2.2. 교통및도로

차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

본건은 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-3)(접합) 및 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-6)(접합) 구역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약 (말소기준권리포함)

소유권보존: 이계문 (접수일자: 2020-02-10)

근저당 (말소기준권리): 중구농업협동조합 (접수일자: 2020-02-10, 권리금액: 1,080,000,000원)

가압류: 장암농업협동조합 (접수일자: 2025-03-26, 권리금액: 628,084,968원)

가압류: 달월신용협동조합 (접수일자: 2025-04-24, 권리금액: 2,776,972,147원)

가압류: 병점신용협동조합 (접수일자: 2025-05-07, 권리금액: 200,000,000원)

임의경매개시결정: 중구농업협동조합 (접수일자: 2025-08-21, 권리금액: 939,599,018원)

3.2. 채권총액

등기부채권 총액은 4,685,057,115원입니다.

3.3. 임차인현황 (대항력유무및보증금/차임)

임차인: H * (HUANGJINSHI)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-01

대항력: 없음

임차인: 강 (강 호 연)

보증금: 5,000,000원

차임: 530,000원

전입일자: 2023-08-01

확정일자: 2023-08-01

배당신고일자: 2025-09-04

대항력: 없음

3.4. 인수되는권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물개요

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트지붕을 갖춘 4층 건물입니다.

외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시창으로 시공되었습니다.

본 건물은 2020년 01월 29일 사용승인되었으며, 총 17세대의 도시형생활주택으로 구성되어 있습니다.

4.2. 주변시세분석

본건은 23.65㎡(약 7.15평) 크기의 도시형생활주택(원룸)입니다.

제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 59㎡)의 경우 2026년 3월 거래가 105,000,000원에서 122,000,000원 사이로, 면적당 가격은 약 1,770,000원/㎡ ~ 2,062,000원/㎡ 수준입니다.

본건의 감정가는 101,000,000원이며, 이는 면적당 약 4,269,000원/㎡에 해당합니다 [cite: Reference to appraisal value].

주변 다세대 주택의 시세 대비 본건의 감정가는 면적당 가격으로 볼 때 높게 평가된 것으로 보입니다. 이는 본건과 같은 소형 도시형생활주택의 수요가 높게 형성되어 있거나, 감정 시점의 시장 상황을 반영한 결과일 수 있습니다.

보다 정확한 시세 판단을 위해서는 본건 건물 내 유사 면적(원룸형)의 실제 실거래가 및 임대 시세 조사가 필수적입니다.

4.3. 주변시설 (혐오시설검토)

본건 주변은 주택지대로서, 인근에 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (Google 검색 기반 - 가정)

5. 생활정보

5.1. 건물내부설비

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비가 설치되어 있습니다.

5.2. 건축정보

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 4층 규모이며 2020년 01월 29일에 사용승인되었습니다.

건축물 표제부 상 총 17세대의 도시형생활주택으로 등재되어 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 높은채권총액

총 46억 8천 5백만원 이상의 등기부채권 총액이 설정되어 있어, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

6.2. 임차인관련

현재 파악된 임차인 2명 모두 대항력이 없습니다.

다만, 물건명세서 참고사항에 임대관계는 미상이라고 기재되어 있어, 혹시 모를 미등재 임차인 존재 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

건물 노후도는 2020년 사용승인으로 비교적 신축에 해당합니다.

이용 현황이 원룸형 도시형생활주택인 점은 일반적인 1인 가구 및 소형 주거 수요를 반영합니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택(원룸)으로, 비교적 신축 건물에 해당하며 주거 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없습니다. 다만, 제시된 주변 다세대 주택의 시세와 본건의 감정가 사이에 면적당 가격 차이가 상당하므로, 실제 시세 확인 및 현장 조사가 반드시 필요합니다.

8. 투자포인트

* 신축급 건물 (2020년 사용승인)

* 소형 평형으로 1인 가구 및 임대 수요 확보 용이

* 대항력 있는 임차인 없음 및 모든 권리 소멸 예정

* 주거지역 내 위치 및 기본적인 생활 인프라 접근성

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석기반

주변 다세대 주택의 시세를 적용할 경우, 본건(23.65㎡)의 예상 가치는 약 41,850,000원에서 48,680,000원 수준입니다.

그러나 본건의 감정가는 101,000,000원이며, 이는 면적당 가격으로 볼 때 주변 시세보다 높습니다. 도시형생활주택(원룸)의 특성상 소형 면적의 수요로 인해 면적당 단가가 높게 형성될 가능성이 있습니다.

9.2. 권리관계고려

총 채권액이 매우 높으나, 이는 매각으로 소멸되는 권리로서 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용하지는 않습니다.

9.3. 최종제안가

감정가를 기준으로 하여 시장 상황을 고려한 입찰가를 산정합니다. 본건의 시세 판단이 어려운 점을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

제안 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 110,000,000원

최종 입찰가는 본건의 실제 현장 조사, 유사 물건의 최신 시세 및 경매 동향을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

주의: 상기 제안가는 제공된 정보 및 일반적인 시장 분석에 기반한 것으로, 실제 낙찰가와 다를 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.