나이스옥션 법원경매 안산 2025타경792 [14] 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하고 있는 ""시화나래초중학교"" 동측 근거리에 소재하고
있으며, 본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 무
난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서,

외벽 : 돌붙임 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-3)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-6)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경792 (14)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 4층402호

건물명: 대풍아트빌ll

용도: 도시형생활주택

건축물 정보: 2020년 01월 29일 사용승인, 철근콘크리트구조, 4층 건물 중 4층

감정가: 98,000,000원

면적:

토지 면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

건물 면적: 22.96㎡ (약 6.95평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOOOO

물건 명세서 작성일: 2026년 06월 15일

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, "시화나래초중학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택 등이 밀집된 정비된 주택지대로 구성되어 있어 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

교통 상황은 차량 통행이 가능하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용 계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 02월 10일 접수된 중구농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 모든 권리(소유권보존, 가압류 3건, 임의경매 1건)는 말소기준권리보다 후순위이거나 동일인이 신청한 임의경매로, 경매 종결 시 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 낙찰대금 외에 별도로 인수해야 할 권리 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 06월 23일

* 대항력: 없음

인수되는 임차보증금 합계: 0원

권리분석 요약: 낙찰 시 모든 권리 및 임차보증금 부담이 소멸되는 안전한 물건입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 정왕동 2748번지 일대는 주로 다세대주택 및 도시형생활주택이 밀집된 주거지역입니다.

인근에 "시화나래초중학교"가 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

주변 상권은 주거 수요에 기반한 근린생활시설 위주로 형성될 것으로 예상되며, 대규모 상업 시설보다는 생활 편의 시설 위주의 입지입니다.

제1종일반주거지역으로 분류되어 있어, 주거 기능이 우선시되는 지역입니다.

외부 지도 서비스 검색 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로, 2020년에 사용승인된 4층 건물입니다.

외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 구조입니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 초중학교가 근거리에 있어 교육 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 묶여 있는 여러 물건 중 하나일 수 있습니다. 이는 감정가나 채권 총액 산정에 영향을 줄 수 있으나, 개별 물건의 가치 판단에는 직접적인 영향이 적습니다. 그러나 경매 진행 과정이나 채무 변제 상황에 따라 복잡성이 증가할 수 있습니다.

임대 관계 미확인: 임차인 임영섭 외 다른 임차인이나 전입 세대가 없을지에 대한 확실한 정보가 부족할 수 있습니다. 비록 현 임차인에게 대항력이 없으나, 다른 미상 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수는 없습니다. (단, 현재 정보상으로는 임차인이 1인이며 대항력 없음)

원룸형 주택의 공실 위험: 소형 주택의 경우, 지역 수요 변화나 유사 공급 물건 증가에 따라 공실 발생 위험이 존재할 수 있습니다.

건물 관리 상태: 2020년 사용승인으로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 및 관리비 체납 여부 등은 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재의 대풍아트빌ll에 위치한 도시형생활주택(원룸)으로, 감정가는 9,800만원입니다.

건물은 비교적 신축(2020년 사용승인)이며, 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

권리 분석 결과, 인수해야 할 권리나 임차보증금이 없어 경매 절차상 안전성이 높은 물건으로 판단됩니다.

주거 환경은 초중등학교가 인접해 있고 주택지대에 위치하여 무난한 편이며, 교통 접근성도 양호합니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 잠재적인 임대 공실 위험은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

종합적으로 볼 때, 안전한 권리관계와 준수한 입지 조건을 갖춘 소형 주거용 부동산으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계 명확: 인수되는 권리 및 임차보증금이 없어 낙찰 후 명도가 용이하며, 권리 하자로 인한 리스크가 적습니다.

신축급 소형 주택: 2020년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 건축물에 해당하여 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

주거지 입지: 학교가 인접하고 주택 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

소액 투자 가능성: 감정가 9,800만원으로, 소액으로 내 집 마련 또는 임대 수익 창출이 가능한 투자 기회를 제공합니다.

시화국가산업단지 인근: 배후 주거 수요가 예상되는 지역으로, 임대 시장 활성화 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본건은 경기도 시흥시 정왕동 2748번지 대풍아트빌ll 4층 402호, 도시형생활주택(원룸)으로 면적은 22.96㎡ (약 6.95평)입니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 본건과 건물 유형(다세대) 및 면적(약 59㎡)이 상이하여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 정보에 따르면 2026년 3월 기준 105,000,000원에서 122,000,000원 사이의 거래가 있었습니다. 이러한 정보는 참고용으로만 활용해야 합니다.

본건의 감정가는 98,000,000원입니다.

일반적으로 도시형생활주택(원룸)은 면적당 가격이 다세대 주택과 다를 수 있으며, 실제 시세 조사를 통해 정확한 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가격 산정에 어려움이 있으나, 감정가 및 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가와 유사하거나 소폭 상회할 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가:

인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 낙찰 가능성을 판단합니다.

안정적인 권리 관계와 신축급 건물이라는 점을 고려하여, 감정가(9,800만원)를 약간 상회하는 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

추정 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 110,000,000원

권장 입찰가: 105,000,000원 (이는 희망 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 법원 현황, 동시 진행 물건, 경쟁률 등을 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.