나이스옥션 법원경매 안산 2025타경792 [8] 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하고 있는 ""시화나래초중학교"" 동측 근거리에 소재하고
있으며, 본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 무
난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서,

외벽 : 돌붙임 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-3)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-6)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경792 (8)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 3층302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 98,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 건물정보

건물명: 대풍아트빌ll

전용면적: 22.96㎡ (약 6.95평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층

주요용도: 도시형생활주택 (총 17세대)

사용승인일: 2020년 01월 29일

현재이용상태: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중

1.3. 토지정보

토지면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

토지지분: 19.743㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 대비 토지 지분 비율이 높은 편임.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하고 있으며, "시화나래초중학교" 동측 근거리에 위치함.

본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 전반적인 주위환경은 무난한 편임.

2.2. 교통

본건까지 차량 통행이 가능함.

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 도로

본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접하여 차량 진출입이 용이함.

2.4. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 권리내역

채권자: 중OOOOOOO

말소기준권리: 을1 근저당권 (중구농업협동조합, 2020-02-10 접수, 1,080,000,000원)

기타 권리:

* 소유권보존 (이계문, 2020-02-10 접수)

* 가압류 (장암농업협동조합, 2025-03-26 접수, 628,084,968원)

* 가압류 (달월신용협동조합, 2025-04-24 접수, 2,776,972,147원)

* 가압류 (병점신용협동조합, 2025-05-07 접수, 200,000,000원)

* 임의경매 (중구농업협동조합, 2025-08-21 접수, 939,599,018원)

총 등기부채권액: 4,685,057,115원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 조사된 바 없으며, 임대차 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리 또는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 등기부상 지상권 개요는 없으나, 별도 확인 필요)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 정왕동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변으로 다양한 주택 단지가 형성되어 있음.

인근에 학교가 소재하여 학군 수요가 있을 수 있으며, 주거 환경이 비교적 양호함.

주변에는 상업 시설 및 편의 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 가능함.

4.2. 생활 편의시설

* 교육시설: 시화나래초중학교 (인근 소재)

* 교통시설: 인근 버스정류장

* 기타: 주거지역 내 편의시설 이용 가능

4.3. 건물 설비

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

5. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 총 46억 원 이상의 채권 총액은 감정가 9천 8백만 원과 큰 차이를 보이며, 낙찰 후에도 복잡한 채권 관계가 잔존할 가능성을 시사함.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 실제 임대 관계 및 대항력 유무에 대한 확인이 필요하며, 보증금액이 미상인 점은 주의가 요구됨.

* 공동담보 물건: 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본건의 매각 가격에 영향을 줄 수 있음.

* 원룸 이용 상태: 현재 도시형생활주택(원룸)으로 이용 중이나, 향후 임대 수익률 및 공실률 변동 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 주변 시설: 해당 주소지 주변은 주거지역으로 형성되어 있으나, 시흥시 전반에는 산업단지가 위치하고 있어 향후 지역 개발 방향 및 환경 변화에 대한 고려가 필요함. 현재까지 확인된 바로는 본건 인근에 직접적인 혐오 시설은 없는 것으로 파악됨.

6. 투자 포인트

* 소형 평형 희소성: 22.96㎡의 소형 도시형생활주택은 1인 가구 수요층에게 매력적일 수 있으며, 공급이 많지 않을 경우 경쟁력이 있을 수 있음.

* 역세권 및 교통 접근성: (제공된 정보에 따르면) 차량 통행 및 버스 정류장 인근으로 기본적인 교통 접근성은 확보되어 있음.

* 정비된 주거 환경: 다세대 주택 등이 혼재된 주거 지역 내 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 제공함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택(원룸)으로, 비교적 최신 연식(2020년 사용승인)과 정비된 주거 환경이 장점입니다. 시화나래초중학교와 인접해 있으며, 기본적인 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

그러나 46억 원 이상의 막대한 채권 총액과 감정가 9천 8백만 원 간의 큰 괴리는 잠재적 리스크 요인입니다. 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실사 과정에서 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 주변 다세대 주택의 최근 매매가를 고려할 때, 제시된 감정가에 대한 의문도 제기될 수 있습니다. 따라서 투자 가치를 판단함에 있어 보수적인 접근과 심층적인 권리 분석 및 현장 조사가 요구됩니다.

8. 예상 입찰가

제공된 주변 다세대 주택의 최근 매매 정보(2026년 3월 기준, 59㎡ 내외 단위로 10,500만원~12,200만원)를 바탕으로 평당가를 산출해보면 약 177만원~206만원/㎡ 수준입니다. 이를 본건의 전용면적 22.96㎡에 단순 적용할 경우, 약 4,064만원~4,725만원 수준의 시세가 추정됩니다.

하지만, 감정가는 9,800만원으로 제시되어 있어 시세와의 괴리가 상당하며, 권리 관계 및 막대한 채권 총액을 고려할 때, 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

따라서, 투자자는 제시된 감정가 및 추정 시세를 종합적으로 고려하되, 최악의 경우를 대비하여 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로, 5,500만원 ~ 7,500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이는 감정가 대비 약 56% ~ 76% 수준으로, 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.