나이스옥션 법원경매 안산 2025타경792 [13] 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하고 있는 ""시화나래초중학교"" 동측 근거리에 소재하고
있으며, 본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 무
난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서,

외벽 : 돌붙임 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-3)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-6)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경792 (13)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 4층401호

용도: 도시형생활주택 (원룸)

토지면적: 19.39㎡ (약 5.87평) / 토지지분 19.392㎡

건물면적: 22.55㎡ (약 6.82평) / 건물지분 22.55㎡

1.2. 건물 정보

건물명: 대풍아트빌ll

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 총 4층 중 4층

건축물대장상 총 면적: 537㎡

사용승인일: 2020년 01월 29일

1.3. 토지 정보

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역

인접도로: 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접함

1.4. 감정가

96,000,000원

1.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매

1.7. 채권자

중구농업협동조합

1.8. 특이사항

공동담보

1.9. 주의사항

도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하며, 시화나래초중학교 동측 근거리에 위치합니다. 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2020년 02월 10일 접수된 중구농업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 '지상권개요'는 공란으로 기재됨)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2025-02-11 / 2025-02-11

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 63,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2020-02-12 / 2020-02-13

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 이계문 (2020-02-10)

* 근저당: 중구농업협동조합 (2020-02-10, 1,080,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이대성 (2025-07-18, 63,000,000원) - 말소

* 주택임차권: 박성수 (2026-01-29, 50,000,000원) - 말소

* 가압류: 장암농업협동조합 (2025-03-26, 628,084,968원) - 말소

* 가압류: 달월신용협동조합 (2025-04-24, 2,776,972,147원) - 말소

* 가압류: 병점신용협동조합 (2025-05-07, 200,000,000원) - 말소

* 임의경매: 중구농업협동조합 (2025-08-21, 939,599,018원) - 말소

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액: 4,798,057,115원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 시흥시 정왕동 일대는 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역이며, 본건 인근은 다세대주택이 밀집한 주택지대입니다. 학교가 인접해 있어 기본적인 주거 수요는 확보될 것으로 보이나, 대규모 상업시설이나 중심 업무지구와의 거리는 다소 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태

현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 시설

* 교육시설: 시화나래초중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주택지대 내 편의시설 및 상점을 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사로는 혐오시설의 존재 여부는 확인되지 않습니다. (참고: AI는 외부 지도 서비스나 실시간 웹 검색을 통해 시설 정보를 직접 확인할 수 없습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석상 리스크

등기부상 채권 총액이 매우 높으나, 모두 말소 기준권리보다 후순위로 경매 완료 시 소멸됩니다. 임차인들의 대항력이 없는 점으로 보아 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 이용 현황 관련 리스크

현재 원룸으로 이용 중이나, 실제 공실률 및 임대 수익률에 대한 별도 확인이 필요합니다. 또한, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 감정가 대비 높은 채권 총액은 시세 대비 낙찰가율이 높게 형성될 수 있음을 시사하므로, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택(원룸)으로, 학교 인근에 자리하여 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 승강기 등 필수 설비를 보유하고 있습니다. 권리 관계상 인수 부담이 적고, 임차인 대항력도 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 높은 채권 총액으로 인해 경매 진행 시 낙찰가율 상승 가능성을 염두에 두어야 하며, 실제 임대 현황 및 시장 조사를 통해 가치 평가를 면밀히 하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 1인 가구 수요가 꾸준한 지역 내 소형 주거 공간입니다.

* 학교 및 주거단지 인접으로 생활 편의성이 좋습니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 시 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

제공된 주변 매매 정보는 본건(전용면적 22.55㎡, 도시형생활주택)과는 면적 및 주거 유형이 다른 다세대주택(전용면적 약 59㎡)으로, 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 다세대주택은 2026년 3월 기준 105,000,000원에서 122,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 96,000,000원이며, 이는 면적(22.55㎡) 대비 평당 약 14,070,000원 수준입니다. 비교 대상 주택의 평당 가격으로 환산 시 약 5,900,000원 수준으로, 본건 감정가가 면적당 단가 면에서는 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 소형 원룸의 경우, 면적당 가격이 더 높게 형성되는 경향이 있어 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정:

직접 비교 가능한 유사 물건의 시세 정보가 부족한 상황이므로, 본건의 감정가 96,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 경매 시장 상황 및 참여자 수에 따라 감정가 이상으로 낙찰될 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준으로 산정합니다.

예상 입찰가: 96,000,000원 ~ 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.