나이스옥션 법원경매 안산 2025타경792 [9] 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하고 있는 ""시화나래초중학교"" 동측 근거리에 소재하고
있으며, 본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 무
난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서,

외벽 : 돌붙임 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-3)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-6)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 안산지원 2025타경792 (9)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 3층303호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸)

* 건물명: 대풍아트빌ll

* 건축물 용도: 공동주택 (도시형생활주택, 17세대)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 준공년도: 2020년 (사용승인일 기준)

1.2. 면적

* 토지면적: 20.34㎡ (약 6.15평)

* 건물면적: 23.65㎡ (약 7.15평)

* 토지지분: 20.338㎡

* 건물지분: 23.65㎡

* 제시외 면적: 없음

1.3. 매각 정보

* 감정가: 101,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중OOOOOOO

* 특이사항: 본 건은 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본 건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하며, "시화나래초중학교" 동측 인근에 위치함.

* 주변은 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 계획

* 용도지역: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 도로: 본 건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접해 있음. (중로3류)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (중구농업협동조합, 2020-02-10 접수)이 말소기준권리임.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

3.3. 등기부 현황

* 소유권 보존: 이계문 (2020-02-10)

* 근저당: 중구농업협동조합 (1,080,000,000원, 2020-02-10)

* 가압류: 장암농업협동조합 (628,084,968원, 2025-03-26)

* 가압류: 달월신용협동조합 (2,776,972,147원, 2025-04-24)

* 가압류: 병점신용협동조합 (200,000,000원, 2025-05-07)

* 임의경매: 중구농업협동조합 (939,599,018원, 2025-08-21)

* 등기부 총 채무액: 4,685,057,115원

3.4. 임차인 현황

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 건이 위치한 정왕동은 시흥시의 주요 주거 및 상업 지역으로, 다양한 편의시설과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

* 주변에 학교, 공원 등이 인접하여 주거 환경이 비교적 쾌적함.

4.2. 건물 정보

* 건물명: 대풍아트빌ll

* 건축년도: 2020년 (사용승인)

* 세대수: 총 17세대 (도시형생활주택)

* 구조: 철근콘크리트 4층 건물

* 본 건은 3층에 위치한 원룸형 주거 공간임.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

* 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

5.2. 주거 형태

* 도시형생활주택(원룸형)으로 현재 이용 중임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 등기부상 다수의 채권 총액이 매우 높아 채권 보전 절차가 활발히 진행 중인 것으로 보임. (본 건은 임의경매로 말소기준권리 이하 권리는 소멸 예상)

6.2. 임대 현황

* 임대 관계가 불명확하여 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음. (단, 인수 보증금이 없는 점은 긍정적임)

6.3. 기타

* 제공된 주변 시세 자료는 본 건과 면적 및 주거 형태(다세대주택)가 상이하여 직접적인 시세 비교에 한계가 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2020년 준공)이며 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있음.

* 주위는 정비된 주택지대로서 주거 환경이 양호하며 교통 접근성도 보통 수준임.

* 다수의 채권 및 가압류가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 임대 관계가 미상인 점과 높은 채무 총액은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으나, 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적임.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 향후 관리 상태 및 가치 유지에 유리함.

* 1인 가구 증가 추세에 따른 원룸형 주택의 꾸준한 수요 기대.

* 대중교통 및 도로 접근성이 양호하여 주거 만족도 높을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 101,000,000원

* 제공된 주변 시세 자료의 면적 및 타입이 본 건과 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 따라서, 본 건물의 신축 연도 및 입지, 면적을 고려한 감정가를 기준으로 판단하되, 잠재적 리스크 요인을 감안하여 감정가의 약 90~95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

* 권고 예상 입찰가: 95,000,000원 (구천오백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.