나이스옥션 법원경매 안산 2025타경792 [10] 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하고 있는 ""시화나래초중학교"" 동측 근거리에 소재하고
있으며, 본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 무
난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서,

외벽 : 돌붙임 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-3)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-6)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경792 (10)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2748, 대풍아트빌2 3층 304호

용도: 도시형생활주택

감정가: 103,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.72㎡ (약 6.27평)

토지지분: 20.716㎡ (약 6.27평)

건물면적: 24.09㎡ (약 7.29평)

건물지분: 24.09㎡ (약 7.29평)

1.3. 건물 정보

건물명: 대풍아트빌ll

준공일: 2020년 1월 29일 (사용승인일 기준)

총 층수: 4층

구조: 철근콘크리트구조

건축물 용도: 공동주택 (도시형생활주택, 17세대)

호수: 3층 304호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, ""시화나래초중학교"" 동측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 2월 10일 접수된 중구농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 권리분석 결과

말소기준권리 이후의 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액: 4,685,057,115원 (본건 단독으로 인한 채권액은 아님)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 장

보증금: 3,000,000원

차임: 429,000원

전입일자: 2020-02-18

배당신고일자: 2025-10-10

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없으므로 보증금은 배당받을 예정이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주거지대 형성

본 물건은 도시형생활주택(원룸)으로 이용 중이며, 주변은 다세대주택 등으로 형성된 주택 밀집 지역입니다.

4.2. 주변 시설

시화나래초중학교가 인근에 위치하여 통학이 편리한 환경입니다.

4.3. 잠재적 수요

학교 인근이라는 점을 고려할 때, 학생 및 교직원을 포함한 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

시화나래초중학교가 인접해 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교통

버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다. 주변 주택지대로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계

현재 도시형생활주택(원룸)으로 이용 중이나, 임대 관계는 미상입니다. (단, 임차인 장철순에 대한 정보는 확인됨.) 임차인의 대항력은 없으나, 배당 순위에 따른 보증금 회수에 변동이 있을 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 제공된 여러 물건 중 하나로 보이며, 총 채권액이 물건 감정가를 크게 상회하고 있습니다. 이는 경매 진행 상황 및 향후 재매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 관리 상태

17세대 규모의 집합건물로, 개별 호실의 누수, 하자 등 관리 상태에 따라 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 혐오시설

주변 현장 조사 및 제공된 정보를 토대로 볼 때, 단지 내 또는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택(원룸)으로, 비교적 신축(2020년 사용승인)이며 깔끔한 주거 환경과 편리한 교통을 갖추고 있습니다. 권리관계 분석상 소멸되는 권리만 존재하여 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 300만원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 높은 채권 총액은 주의해야 할 부분이나, 본건 자체의 입지 및 상태는 양호한 편으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 절감 기대.

* 도시형생활주택(원룸)으로 1인 가구 수요 꾸준.

* 시화나래초중학교 인근으로 학군 수요 가능성.

* 권리관계가 깨끗하여 명도 외에는 특별한 권리상 이슈 없음.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 면적이 약 59㎡인 다세대주택으로, 본건(24.09㎡, 도시형생활주택)과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 그러나 해당 지역의 최근 거래가격을 고려할 때, 본건의 감정가 103,000,000원은 현재 시세를 반영하는 수준으로 판단됩니다.

소형 원룸의 경우, 면적당 단가가 높은 경향이 있으며, 신축 건물이라는 점을 감안하면 감정가 수준 또는 그 이상에서의 거래도 가능할 수 있습니다.

그러나 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점은 유찰 가능성을 시사하기도 합니다.

현 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 낙찰 후 명도 및 재임대/매각 가능성 등을 감안한 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 103,000,000원

* 권장 입찰가: 98,000,000원 (감정가의 약 95%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.