나이스옥션 법원경매 안산 2025타경792 [7] 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하고 있는 ""시화나래초중학교"" 동측 근거리에 소재하고
있으며, 본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 무
난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서,

외벽 : 돌붙임 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-3)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-6)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경792 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중구농업협동조합 (추정)

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2748, 대풍아트빌2 3층 301호

건물명: 대풍아트빌ll

용도: 도시형생활주택 (원룸)

구조: 철근콘크리트구조, 4층 건물 중 3층

건축물 사용승인일: 2020년 01월 29일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 96,000,000원

토지 면적: 19.39㎡ (약 5.86평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 22.55㎡ (약 6.82평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하며, "시화나래초중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

2.3. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로 3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 을1 근저당권 (채권자: 중구농업협동조합, 접수일자: 2020-02-10)입니다.

3.2. 권리 분석 요약

본 건은 임의경매 절차로 진행되며, 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 주거 수요가 예상됩니다. 주변에는 주택 외 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 교육 시설 접근성 또한 보통 수준입니다. 다만, 본 건은 도시형생활주택(원룸)으로서 1인 가구 수요에 특화된 형태입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축물대장 상 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 4층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 마감이며, 창호는 샷시창입니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 이용 상태

현재 본 건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 기타 사항

본 건은 공동담보 물건으로, 채권 총액이 매우 높으나 본 경매 절차에서는 해당 물건에 대한 권리 관계만 고려하면 됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택(원룸)으로, 비교적 신축(2020년 사용승인)이며 기본적인 편의시설을 갖추고 있어 1인 가구의 주거용으로 적합합니다. 입지 조건 및 교통 상황은 무난한 편이며, 권리 관계가 깨끗하다는 장점이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자가 가능한 소형 주거용 부동산입니다.

* 도시형생활주택으로서 1인 가구 실수요자 및 임대수익 목적 투자에 적합합니다.

* 비교적 최근에 사용 승인된 건물로 연식 대비 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 96,000,000원

시세 분석:

제공된 JSON 데이터는 인근에 위치한 다른 연립/다세대 주택들의 매매 사례입니다. 이들 사례는 면적이 약 59㎡이며, 2002년~2008년에 건축되었습니다. 2026년 3월에 거래된 이들 매물의 가격은 105,000,000원 ~ 122,000,000원 수준입니다.

이를 평당가로 환산하면 약 177만원 ~ 206만원 범위입니다.

본 건의 건물 면적은 22.55㎡(약 6.82평)이며, 이 평당 가격대를 적용할 경우 약 3,990만원 ~ 4,660만원 범위의 시세가 추정됩니다.

그러나 본 건의 감정가는 96,000,000원으로, JSON 데이터에서 추정된 시세보다 약 2배 이상 높게 책정되어 있습니다. 도시형생활주택(원룸)의 경우, 소형 면적임에도 불구하고 수요층이 명확하고 신축 연식이라는 장점으로 인해 평당가가 높게 형성되는 경향이 있으며, 감정가 역시 이러한 시장 상황을 반영한 것으로 보입니다.

채권 총액이 약 46억 원 이상으로 매우 높아 채권자의 적극적인 경매 진행이 예상되며, 소멸되지 않는 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 시 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

종합적인 판단 시, JSON 데이터에서 도출된 비교적 낮은 시세와 감정가의 큰 차이를 인지해야 합니다. 본 건의 경우, 도시형생활주택(원룸)이라는 특수성과 신축 연식의 가치를 고려하여 감정가격을 우선적으로 참고하되, 주변 시세와의 괴리를 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

본 건의 낙찰 가능성을 높이고 안정적인 투자를 고려할 때, 감정가 96,000,000원의 85%~90% 수준을 입찰 희망가로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 81,600,000원 ~ 86,400,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.