나이스옥션 법원경매 안산 2025타경792 [11] 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하고 있는 ""시화나래초중학교"" 동측 근거리에 소재하고
있으며, 본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 무
난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서,

외벽 : 돌붙임 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-3)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-6)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재한 도시형생활주택으로, 안산지원 2025타경792 (11) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 안산지원 2025타경792 (11)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 3층 305호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 97,000,000원

* 토지면적: 20.23㎡ (약 6.12평)

* 토지지분: 20.226㎡ (약 6.12평)

* 건물면적: 23.52㎡ (약 7.11평)

* 건물지분: 23.52㎡ (약 7.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하고 있으며, ""시화나래초중학교"" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다. 본건은 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접해 있으며, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 말소기준권리는 2020년 2월 10일 접수된 중구농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 경매로 인해 해당 권리보다 후순위인 갑구의 가압류 및 병구의 임의경매 개시결정 등 모든 권리는 낙찰과 동시에 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임서윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-12

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다. 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, ""시화나래초중학교""가 인근에 있어 학군 관련 유동인구가 있을 수 있습니다. 원룸형 주거 형태이므로, 인근 산업단지 또는 직장인, 학생 등 1인 가구의 주거 수요를 배후로 하는 상권으로 볼 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 소규모 근린생활시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보:

* 주요 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물

* 외벽: 돌붙임 마감

* 창호: 샷시 창호

* 사용승인일: 2020년 1월 29일

* 이용 상태: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 상태: 인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 지속적인 관리 상태에 따라 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 23.52㎡ (약 7.11평)의 소형 원룸 형태이므로, 1인 가구 또는 소형 임대 수요에 국한될 수 있으며, 이에 따른 시장 변동성 고려가 필요합니다.

* 채권 총액: 근저당 및 가압류 등 설정된 채권 총액이 약 46억 8500만원으로 매우 높습니다. 이는 경매 신청의 근거가 되었으나, 낙찰자는 해당 권리들을 인수하지 않습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지는 주택가 및 학교 인근으로, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근에 시화국가산업단지가 위치하고 있어 산업단지 특유의 환경(소음, 분진 등)에 대한 간접적인 영향 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택(원룸)으로, 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물에 속하며 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 주변 환경은 주택 밀집 지역으로 조용하며, 학교가 인접해 있다는 장점이 있습니다. 소형 면적이라는 점과 높은 채권 총액은 고려해야 할 요소이나, 안정적인 1인 가구 주거 수요를 바탕으로 한 임대 수익형 부동산으로서 잠재력을 지니고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 최신 건축 기준 적용 및 양호한 건물 상태 기대.

* 안정적인 임대 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 원룸 형태의 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸되어 권리 관계가 깨끗합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변의 59㎡ 면적을 가진 다세대 주택들이 1억 500만원에서 1억 2200만원 사이에 거래되었습니다. 본 물건은 23.52㎡ (약 7.11평)의 도시형생활주택(원룸)으로, 면적과 용도가 다르지만, 이를 바탕으로 시세 추정이 가능합니다.

주변 다세대 주택의 ㎡당 가격(약 177만원 ~ 206만원)을 본건 면적(23.52㎡)에 단순히 적용하면 약 4,160만원에서 4,850만원으로 산출되나, 원룸은 단위 면적당 가격이 더 높게 형성되는 경향이 있습니다.

정왕동 지역의 도시형생활주택 또는 소형 오피스텔 시세를 고려할 때, 23.52㎡ 면적의 신축급 건물은 1억원 내외에서 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

본건의 감정가가 97,000,000원으로, 현재 시세 수준과 비교했을 때 합리적이거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다. 이에 따라, 감정가 수준인 97,000,000원부터 시세 대비 약간의 상승 여력을 고려하여 100% ~ 110% 수준인 97,000,000원 ~ 107,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

1.9. 주변 시설 정보

* 주변에 시화국가산업단지가 위치해 있습니다. 이는 배후 주거 수요를 제공할 수 있으나, 산업단지 특유의 환경에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 시화나래초중학교가 인접해 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 단지 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.10. 임차인 관련 주의 문구

본 물건에 임차인 임서윤이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로, 전입일자(2021-07-12) 또한 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 임차인과 관련하여 낙찰자가 인수해야 할 권리나 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.