나이스옥션 법원경매 안산 2025타경792 [6] 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 2층206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하고 있는 ""시화나래초중학교"" 동측 근거리에 소재하고
있으며, 본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 무
난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서,

외벽 : 돌붙임 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-3)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-6)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 안산지원 2025타경792 (6)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 2층206호

건물 용도: 도시형생활주택

감정가: 97,000,000원

토지 면적: 20.23㎡ (약 6.12평)

토지 지분: 20.226㎡ (약 6.12평)

건물 면적: 23.52㎡ (약 7.11평)

건물 지분: 23.52㎡ (약 7.11평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOOOO

주요 사항: 공동담보 물건

취급 시 주의사항: 도시형생활주택(원룸)으로 현재 이용 중임.

특수 물건 정보: 공동담보.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하고 있으며, ""시화나래초중학교"" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 총 4층 건물이며, 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시 창입니다.

토지는 인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 북동측 및 북서측으로는 왕복 2차선 도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지 이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로 3류(폭 12m~15m) 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 중구농업협동조합의 근저당권(2020.02.10. 접수, 채권액 1,080,000,000원) 이하의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

이후 접수된 권리로는 장암농업협동조합, 달월신용협동조합, 병점신용협동조합의 가압류와 중구농업협동조합의 임의경매 개시결정 등이 있으나, 모두 말소기준권리 이하의 순위이므로 인수되지 않습니다.

등기부채권 총액은 4,685,057,115원으로 높으나, 이는 인수되는 권리에 영향을 미치지 않습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 확인되지 않으나, 상세한 권리관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김채윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-03

대항력: 없음

* 임차인: 전형준

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-25

대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 대풍아트빌ll 집합건물의 2층 206호이며, 2020년 1월 29일 사용승인이 완료된 건물입니다. 총 4층 규모이며, 17세대의 도시형생활주택으로 구성되어 있습니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 분석 결과, 최근 거래된 물건들은 면적이 59㎡ 이상으로 본건(약 7.11평)보다 훨씬 넓습니다. 또한, 주택 유형도 '다세대'로 본건의 '도시형생활주택(원룸)'과는 차이가 있습니다. 따라서 해당 JSON 정보만으로는 본건의 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다.

2026년 3월에 거래된 다세대 주택의 경우, 10,500만원 ~ 12,200만원 수준으로 거래되었으나, 이는 면적 및 주택 유형이 다르므로 직접 비교하기 어렵습니다.

정왕동 일대의 유사한 면적(약 7평) 도시형생활주택(원룸)의 실제 거래가 및 임대 시세를 면밀히 조사하는 것이 중요합니다. 일반적으로 해당 면적대의 원룸형 주택은 8,000만원 ~ 12,000만원 선에서 시세가 형성될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

설비내역으로는 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

본건은 "시화나래초중학교"가 인근에 소재하고 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본건은 대규모 시화국가산업단지와 인접해 있습니다. 주택가와 산업단지가 혼재된 지역으로, 산업단지 인접으로 인한 소음, 공해 등의 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다. 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

총 등기부채권액이 46억 원 이상으로 매우 높습니다. 이는 해당 물건의 채무 규모가 크다는 것을 시사합니다.

임대차 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.)

도시형생활주택(원룸) 시장의 공급 및 수요 변화, 경기 변동에 따른 가치 변동 위험이 존재합니다.

시화국가산업단지가 인접해 있어, 산업단지 운영에 따른 소음, 분진, 악취 등의 환경적 영향이 거주 만족도나 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택(원룸)으로, 23.52㎡(약 7.11평)의 비교적 작은 면적을 가지고 있습니다. 소형 주택으로서 실거주 또는 임대 수익형 부동산으로 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

감정가는 9,700만원으로 책정되었으며, 토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다.

권리 분석 결과, 모든 인수 가능한 권리는 말소되는 것으로 파악되며, 대항력 있는 임차인 또한 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

주변 환경은 정비된 주택지대이며 교통도 보통 수준이나, 시화국가산업단지가 인접해 있다는 점은 환경적 요인으로 고려해야 합니다.

제공된 시세 정보는 본건과 면적 및 주택 유형이 달라 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 본건과 유사한 도시형생활주택(원룸)의 실질적인 시장 가치와 임대 수요를 정확히 파악하는 것이 투자 결정에 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

소형 면적으로 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 낮습니다.

권리 관계가 깨끗하여 인수 부담 없이 명도가 용이할 것으로 기대됩니다.

시화나래초중학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

시화국가산업단지의 지속적인 운영 및 관련 산업 발전 가능성에 따라 직주근접 수요 증대가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 97,000,000원

본건은 도시형생활주택(원룸)으로, 제공된 주변 시세 JSON 정보는 면적 및 주택 유형이 상이하여 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 유사 면적(약 7평)의 도시형생활주택(원룸)에 대한 일반적인 시장 조사를 종합해보면, 해당 물건의 시세는 8,000만원에서 12,000만원 범위 내에서 형성될 가능성이 있습니다.

이러한 시세 범위를 고려할 때, 감정가 9,700만원은 현재 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 입찰 희망가는 시장 조사 결과와 물건의 구체적인 상태, 희망 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적으로 접근한다면 감정가 수준인 9,000만원 ~ 9,500만원 선에서 전략적인 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 전에 반드시 해당 건물 및 인근 지역의 최신 시세와 임대 현황을 정밀하게 조사해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.