나이스옥션 법원경매 안산 2025타경792 [4] 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하고 있는 ""시화나래초중학교"" 동측 근거리에 소재하고
있으며, 본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 무
난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서,

외벽 : 돌붙임 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-3)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-6)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

안산지원 2025타경792 (4)

소재지

경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 2층204호

용도

도시형생활주택

감정가

103,000,000원

토지면적

20. 72㎡ (약 6.27평)

토지 지분

20. 716㎡ (약 6.27평)

건물면적

24. 09㎡ (약 7.29평)

건물 지분

24. 09㎡ (약 7.29평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

중구농업협동조합

특이사항

공동담보, 2020년 1월 사용승인된 비교적 신축 건물

주의사항

도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하며, "시화나래초중학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.1. 3. 건물 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 204호입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다. 건축물 표제부상 2020년 1월 사용승인되었습니다.

1.1. 4. 토지 이용 및 현황

인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 본건 건물 부지로 이용 중입니다.

1.1. 5. 인접 도로

본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접해 있습니다.

1.1. 6. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접합되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 02월 10일 접수된 중구농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

1.2. 2. 기타 권리 분석

* 소유권보존 (갑1) 2020-02-10

* 근저당권 (을1) 2020-02-10 (말소기준권리, 채권액 1,080,000,000원)

* 주택임차권 (을2) 2026-02-20 접수, 진충원, 보증금 90,000,000원, 전입일자 2023-05-18, 확정일자 2025-10-13. (말소 예정)

* 가압류 (갑2) 2025-03-26, 장암농업협동조합, 금628,084,968원 (말소 예정)

* 가압류 (갑3) 2025-04-24, 달월신용협동조합, 금2,776,972,147원 (말소 예정)

* 가압류 (갑4) 2025-05-07, 병점신용협동조합, 금200,000,000원 (말소 예정)

* 임의경매 (갑5) 2025-08-21, 중구농업협동조합, 채권액 939,599,018원 (현재 경매 개시된 사건)

총 등기부채권 총액은 4,775,057,115원입니다.

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.2. 3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 진충원 (진 )

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-18

* 확정일자: (임차인현황 상 2023-04-20, 등기부 상 2025-10-13으로 상이)

* 배당신고일자: 2025-11-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

분석: 임차인 진충원은 대항력이 없어, 보증금 90,000,000원에 대해 배당을 통해 우선 변제받아야 합니다. 다만, 배당 순위에 따라 전액 회수가 어려울 수 있습니다. 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 시세 분석

* 본건과 동일 단지(대풍아트빌2)의 최근 매매 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주변 "다세대", "빌라" 유형의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 3월 ~ 4월에 거래된 59㎡ 내외 면적의 주택들이 105,000,000원에서 122,000,000원 사이의 가격으로 거래되었습니다.

* 이는 평당 약 177만원에서 206만원 선의 시세로 파악됩니다.

* 본건은 도시형생활주택(원룸)으로, 전용면적 24.09㎡ (약 7.29평)입니다. 일반적으로 원룸형 주택이 소형 면적임에도 불구하고 높은 평당가를 형성하는 경향이 있습니다.

* 본건의 감정가는 103,000,000원이며, 이는 건물 전용면적 24.09㎡ 대비 높은 편으로, 토지 지분가 등을 포함한 평가로 추정됩니다.

* 건축물 표제부상 건물 사용 승인일이 2020년 1월로 비교적 신축에 해당하여, 가치 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

1.3. 2. 예상 입찰가 산정

* 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

* 주변 유사 면적의 주택 매매 시세를 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 감정가인 103,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 채권 총액이 47억원 이상으로 매우 높아 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 경매 시장의 경쟁 상황과 본건의 장단점을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 "시화나래초중학교" 동측 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역에 속합니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 위생 및 급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비 등이 완비되어 있어 생활 편의성은 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 총 채권액이 47억 원 이상으로 매우 높아, 복잡한 권리 관계를 고려해야 합니다.

* 임차인 진충원의 경우 대항력이 없으나, 배당 과정에서 보증금 회수에 일부 차질이 발생할 가능성이 있습니다 (확정일자 날짜 불일치 이슈).

* 집합건물 등기부상 주택임차권(을2)은 말소 예정이나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 도시형생활주택(원룸)으로, 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)이며 주거 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 감정가는 103,000,000원이며, 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 총 채권액이 매우 높다는 점과 임차인 관련 서류 상 확정일자 불일치 등 권리 관계의 복잡성을 충분히 고려해야 합니다. 주변 시세 분석 결과, 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)로 내부 상태 양호 예상.

* 소형 원룸으로 1인 가구 실수요자에게 인기가 있을 수 있음.

* 대중교통 이용이 편리한 입지.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 명도가 비교적 수월할 수 있음.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 추가 비용 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 103,000,000원입니다.

주변 59㎡ 면적의 주택이 105,000,000원에서 122,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건 24.09㎡ 면적의 적정 시장 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다.

다만, 47억 원 이상의 총 채권액과 높은 경매 경쟁률을 감안하여, 유찰 가능성도 고려해야 합니다.

안정적인 투자를 위해 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 110,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.