나이스옥션 법원경매 안산 2025타경792 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하고 있는 ""시화나래초중학교"" 동측 근거리에 소재하고
있으며, 본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 무
난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서,

외벽 : 돌붙임 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-3)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-6)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경792 (2)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 2층202호

용도: 도시형생활주택

건물면적: 22.96㎡ (약 6.95평)

토지면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

감정가: 98,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 시흥시 정왕동, 시화나래초중학교 동측 인근에 소재하고 있음.

주변 환경: 본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 전반적인 주거 환경이 양호한 편임.

교통: 차량 통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로: 본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있음.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접함.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않으며, 학교 및 주택 밀집 지역으로 파악되어 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 근거리에 없는 것으로 판단됨.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 2월 10일 접수된 중구농업협동조합의 근저당권(을1)임.

총 채무액: 본 건과 관련하여 총 4,685,057,115원의 채무가 설정되어 있음 (근저당 1건, 가압류 3건, 임의경매 1건).

경매로 인한 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 장암농업협동조합의 가압류, 달월신용협동조합의 가압류, 병점신용협동조합의 가압류, 중구농업협동조합의 임의경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

인수되는 권리: "물건명세서 참고사항"에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있어, 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있음. 그러나 등기부등본 상 지상권은 명시되어 있지 않아, 이 부분에 대한 추가적인 법률 검토 및 현장 조사가 반드시 필요함. 이는 본 건의 가장 중요한 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

임차인 현황:

* 김성겸

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-10

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없어 명도 절차 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됨. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항임.

1.3. 상권분석

건물 정보: 본건은 '대풍아트빌2'에 속한 도시형생활주택(총 17세대)으로, 2020년 1월 준공된 철근콘크리트 구조 건물임.

시세 동향: 제공된 주변 지역의 다세대주택 최근 매매 사례(2026년 3월)들을 분석한 결과, 공급면적 약 59㎡ 기준으로 1억 500만 원에서 1억 2,200만 원 수준에서 거래되었으며, 이는 평당 약 177만 원에서 206만 원에 해당함.

본건 분석: 본건은 전용면적 22.96㎡(약 6.95평)의 소형 원룸형 주택임. 따라서 주변에서 확인된 다세대주택(약 59㎡)의 시세와 직접적인 비교는 다소 어려움이 있음. 일반적으로 소형 주택의 경우 면적당 단가가 높게 형성되는 경향이 있음.

감정가와의 비교: 본 건의 감정가는 98,000,000원으로, 평당 약 427만 원 수준임. 이는 제공된 주변 다세대주택의 매매 사례 평당 단가보다 상당히 높은 편임. 이는 감정평가 시점의 시장 상황이나, 도시형생활주택이라는 특수성, 또는 건물의 개별 가치를 반영한 것으로 보이나, 최근 거래 사례와의 시세 괴리가 존재할 수 있음을 시사함.

임대 수익 잠재력: 1인 가구의 꾸준한 수요가 있는 원룸 형태의 주택이라는 점에서, 적정 임대료 수준(보증금 및 월세)을 책정할 경우 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

주거 편의: 인근에 시화나래초중학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주택 밀집 지역으로 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음.

생활 편의시설: 본건이 위치한 정왕동 일대는 주거 지역으로서, 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됨.

건물 내부 시설: 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 거주자의 생활 편의성을 높여주고 있음.

건축 구조: 건물은 철근콘크리트 구조로 안정성이 확보되어 있으며, 외벽은 돌붙임 마감으로 되어 있어 내구성이 우수함.

1.5. 잠재적 리스크

채무 부담: 본 건의 총 채무액이 약 46.85억 원에 달하여 감정가 9,800만 원에 비해 매우 높은 수준임. 이는 다수의 채권자가 존재하며, 채권 회수를 위한 절차가 진행되고 있음을 의미함.

미소멸 권리: "물건명세서 참고사항"에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 명시된 점은 본 건의 가장 큰 리스크 요인임. 등기부등본 상에는 지상권이 확인되지 않으나, 만약 소멸되지 않는 지상권이 존재한다면, 이는 본 건의 가치를 크게 하락시키거나 소유권 행사에 제약을 초래할 수 있으므로, 반드시 추가적인 법률 검토가 필요함.

감정가 대비 시세 괴리: 주변 다세대주택의 최근 매매 사례와 비교 시, 본 건의 감정가가 상대적으로 높게 책정되었을 가능성이 있음. 이는 실제 낙찰가 형성에 영향을 줄 수 있음.

명도: 임차인의 대항력이 없는 것으로 파악되어 명도 자체는 비교적 용이할 것으로 예상되나, 소유권 이전 후 점유자와의 원활한 협의 과정이 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 도시형생활주택(원룸)으로, 교육 시설 및 주거 편의시설 접근성이 양호한 지역에 자리 잡고 있음. 내부 시설 역시 현대적인 생활에 필요한 설비를 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

하지만, 본건의 가장 큰 우려 사항은 수십억 원에 이르는 높은 채무 총액과 더불어, 물건명세서에 언급된 '소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성임. 이는 등기부등본 상 확인되지 않는 정보이므로, 해당 리스크에 대한 철저한 사전 조사 없이는 투자가 매우 위험할 수 있음.

또한, 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 점도 고려해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

1인 가구의 꾸준한 수요가 있는 원룸 형태 주택으로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

시흥시 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충 계획에 따라 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

높은 채무 총액으로 인해 유찰될 가능성이 있으며, 이는 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

소멸되지 않는 지상권 이슈가 명확히 해소되거나, 무시할 만한 수준임이 확인될 경우, 투자 가치가 높을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 98,000,000원이지만, 주변 시세와의 괴리 가능성과 '소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 법률적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 반드시 필요함. 인수되는 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않음.

상기 분석 내용을 종합적으로 고려할 때, 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 권장됨. 특히, 6,500만 원 이하로 입찰가를 책정하는 것이 해당 리스크를 감안한 안전한 투자를 위해 바람직할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.