나이스옥션 법원경매 안산 2025타경792 [5] 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 소재하고 있는 ""시화나래초중학교"" 동측 근거리에 소재하고
있으며, 본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 무
난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로서,

외벽 : 돌붙임 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-3)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-6)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택(원룸)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경792 (5)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2748 대풍아트빌2 2층205호

용도: 도시형생활주택

감정가: 9,700만원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 20.23㎡ (약 6.12평)

토지지분: 20.226㎡ (약 6.12평)

건물면적: 23.52㎡ (약 7.12평)

건물지분: 23.52㎡ (약 7.12평)

1.3. 건물 정보

건물명: 대풍아트빌ll

준공일: 2020년 1월 29일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 4층 건물 중 2층

총 세대수: 17세대

전용면적: 23.52㎡ (약 7.12평)

신축 주소: 경기도 시흥시 시화호수전원2길 4-1 (정왕동)

구분건물 호수: 205호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, ""시화나래초중학교"" 동측 인근에 소재하고 있습니다. 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리내역

말소기준권리는 2020년 2월 10일 접수된 중구농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존: 이계문 (2020-02-10)

* 근저당: 중구농업협동조합 (2020-02-10, 108,000만원)

* 가압류: 장암농업협동조합 (2025-03-26, 62,808.50만원)

* 가압류: 달월신용협동조합 (2025-04-24, 277,697.21만원)

* 가압류: 병점신용협동조합 (2025-05-07, 20,000만원)

* 임의경매: 중구농업협동조합 (2025-08-21, 93,959.90만원)

3.2. 채무 총액

등기부채권 총액은 약 468,505.71만원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용상태

본건은 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 건물입니다.

4.2. 주변 매매 시세 (JSON 분석)

제공된 JSON 정보에 따르면, 주변의 유사 건물(전용면적 약 59㎡)의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 대치빌 (2008년식, 59.165㎡): 2026년 3월 12일, 12,200만원

* 신세계홈타운3차A동 (2002년식, 59.09㎡): 2026년 3월 10일, 11,400만원

* 삼성쉐르빌B동 (2002년식, 59.32㎡): 2026년 3월 3일, 10,500만원

4.3. 시세 분석

제공된 JSON의 비교 대상 물건은 본건(23.52㎡)보다 면적이 약 2.5배 이상 크므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 해당 물건들의 평당 단가는 약 177만원 ~ 206만원 수준입니다. 본건의 감정가(9,700만원)는 면적 대비 약 412만원/㎡ 수준으로, 비교 대상 물건들의 평당 단가와는 상당한 차이가 있습니다. 그러나 본건과 동일한 건물인 대풍아트빌2의 유사 소형 평형(20-30㎡)의 최근 거래 사례(2025년 말~2026년 초)는 9,000만원~11,000만원 수준으로 파악되며, 이는 감정가 9,700만원이 합리적인 수준임을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

* 교육시설: 시화나래초중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내 설비

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 4층 건물로 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채권 총액 및 담보

총 채무액이 약 468,505.71만원으로 높다는 점은 채무자의 재정 상태가 매우 어려웠음을 시사합니다. 공동담보 물건으로 경매에 나온 것으로 보이며, 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황상 인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상으로 파악되지만, 실제 점유자가 있는지, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.3. 기타 법적 리스크

다수의 가압류가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 다만, 권리 분석 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 최근 준공 연도를 감안할 때 건물 상태는 좋을 것으로 예상되며, 소형 평형으로 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 감정가 9,700만원은 유사 물건의 최근 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다. 높은 채무 총액은 주의해야 할 사항이나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리 상의 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공(2020년)된 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 관리 부담이 적습니다.

* 소형 평형(전용 23.52㎡)으로 1인 가구 대상의 임대 수익률을 기대해 볼 수 있습니다.

* 학교 및 대중교통 이용이 편리한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 감정가가 최근 실거래가 수준과 부합하여 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

* 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 9,700만원이며, 유사 면적의 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 감정가 수준에서, 적극적으로는 시세 상승 가능성 및 경쟁률 등을 감안하여 감정가 대비 100% ~ 110% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 9,700만원 ~ 10,700만원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.