나이스옥션 법원경매 안산 2025타경889 [2] 경기도 시흥시 장현동 671-2 아띠프라자 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 장현동 소재 '시흥시청' 남측 도로월편에 위치하는 '아띠프라자' 내에 소재 하며, 인근일대는 관공서, 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설, 야산 등으로 이루어진 지 역임.

교통상황

39번국도 서측 인근에 위치한 지역으로서 본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류 장이 소재하며, 북동측 인근에 시흥시청역(서해선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호, 202호, 203호 로서 외벽 : 돌붙임, 타일, 페인팅 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

공용위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형에 유사한 토지로서 동하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭20미터, 남측으로 폭12미터, 동측으로 폭6미터(보행자도로) 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

장현동 671-2 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2021-05-07)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-05-07)(집산도로)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

공부상 근린생활시설로 이용 중이고 공실임(감정평가시 기준).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경889 (2)

소재지: 경기도 시흥시 장현동 671-2, 아띠프라자 2층 202호

용도: 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설

감정가: 352,000,000원

토지면적: 20.52㎡ (약 6.20평)

건물면적: 37.46㎡ (약 11.33평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 공부상 근린생활시설로 이용 중이며, 감정평가 시점 기준 공실 상태임.

1.1. 입지조건

* 물건 개요

소재지: 경기도 시흥시 장현동 671-2, 아띠프라자 2층 202호

위치: 시흥시청 남측 도로변에 위치한 '아띠프라자' 건물 내 2층 202호.

주위 환경: 인근 지역은 관공서(시흥시청), 근린생활시설, 아파트 단지, 업무시설, 야산 등으로 구성되어 있음.

* 교통 여건

접근성: 39번 국도 서측 인근에 위치하여 차량 접근이 용이함.

대중교통: 인근에 버스 정류장이 소재하며, 북동측 인근에 시흥시청역(서해선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 건물 및 토지 현황

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 내 2층 202호.

외벽: 돌붙임, 타일, 페인팅 마감.

내벽: 몰탈 위 페인팅 마감.

창호: 샷시 창호.

토지: 제형 유사한 토지로 동하향 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 근린생활시설 건부지로 이용 중.

도로: 북측 20미터, 남측 12미터, 동측 6미터(보행자도로)의 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역.

도로: 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합.

기타: 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

소유권:

2023-07-18: 주식회사아띠건축사사무소 (소유권보존)

2024-05-31: 문석원 (소유권이전, 매매)

권리관계:

2024-05-31: 하나은행 (근저당권, 840,000,000원) - 말소

2024-07-17: 장익성 (근저당권공동담보목록, 30,000,000원) - 말소

2025-07-29: 정읍세무서장 (압류) - 말소

2025-09-30: 하나은행 (임의경매개시결정, 710,691,378원) - 말소 (본건 경매개시 결정)

2026-05-21: 시흥시 (압류) - 말소

말소기준권리: 본건 경매개시결정 등기(갑6, 2025-09-30, 하나은행) 이전의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

등기부채권 총액: 870,000,000원

* 임차인 현황

인수되는 보증금: 0원.

임대차 관계: 미상임.

주의: 임대차 관계가 미상이므로, 보증금 액수와 관계없이 인수 여부 및 대항력 유무에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 위치적 이점: 시흥시청 인근 관공서 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됨.

* 유동인구: 시흥시청역(서해선) 및 인근 아파트 단지, 업무시설 등으로 인한 유동인구 및 잠재 고객 확보 가능.

* 주변 상권: 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하여 다양한 업종의 입점이 가능하며, 상호 시너지 효과 기대.

* 건물 특성: 총 38개 호실을 보유한 집합건물 내 2층 상가로, 타 호실과의 연계 또는 독립적인 영업 가능.

1.4. 생활정보

* 교통: 시흥시청역(서해선)을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 양호하며, 차량 이용 시 39번 국도를 통해 편리한 이동이 가능함.

* 편의시설: 시흥시청, 은행, 병원, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 인접하여 생활 편의성이 높음.

* 주거 환경: 인근에 다수의 아파트 단지가 있어 배후 주거 수요가 풍부함.

1.5. 잠재적 리스크

* 경매 특이사항: 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리관계가 수반될 수 있음. 추가적인 권리 분석이 요구됨.

* 공실 리스크: 감정평가 시점 기준 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 얻기 위해서는 공실 해소를 위한 노력이 필요할 수 있음.

* 현황 및 공부상 차이: 공부상 근린생활시설로 이용 중이나, 실제 이용 현황 및 상태는 현장 확인이 필요함. (제시된 정보에서는 공부상 차이는 없음).

* 미상 임대차: 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시청 인근에 위치한 아띠프라자 내 상가로, 시흥시청역(서해선) 접근성이 양호하며 주변 관공서 및 주거단지의 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 2층에 위치하며, 제1종 및 제2종 근린생활시설로 활용 가능합니다. 권리 관계는 하나은행의 근저당을 말소기준으로 하여 경매로 소멸될 예정이나, 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 검토가 필요합니다. 현재 공실 상태이며 임대차 관계가 미상이므로, 향후 임대 수익 확보를 위한 적극적인 마케팅 및 명도 협상이 중요할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 시흥시청 인근의 행정 및 상업 중심지에 위치하여 안정적인 상권 형성 가능.

* 시흥시청역(서해선)을 통한 우수한 교통망 확보.

* 주변 아파트 단지 및 업무 시설로 인한 풍부한 잠재 고객층.

* 근린생활시설 용도로 다양한 업종의 영업 활동 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 성공적인 입찰을 위해서는 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석.

* 본 물건의 현 상태(공실, 내부 상태 등) 및 향후 수리/인테리어 비용 예측.

* 임차인 명도 가능성 및 예상 소요 시간/비용.

* 향후 시흥시 및 장현동 지역의 개발 계획 및 부동산 시장 전망.

* 본 물건의 적정 임대료 수준 및 예상 임대 수익률 산정.

* 상기 요인들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.