나이스옥션 법원경매 안산 2025타경889 [3] 경기도 시흥시 장현동 671-2 아띠프라자 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 장현동 소재 '시흥시청' 남측 도로월편에 위치하는 '아띠프라자' 내에 소재 하며, 인근일대는 관공서, 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설, 야산 등으로 이루어진 지 역임.

교통상황

39번국도 서측 인근에 위치한 지역으로서 본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류 장이 소재하며, 북동측 인근에 시흥시청역(서해선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호, 202호, 203호 로서 외벽 : 돌붙임, 타일, 페인팅 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

공용위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형에 유사한 토지로서 동하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭20미터, 남측으로 폭12미터, 동측으로 폭6미터(보행자도로) 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

장현동 671-2 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2021-05-07)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-05-07)(집산도로)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

공부상 근린생활시설로 이용 중이고 공실임(감정평가시 기준).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경889 (3)

소재지: 경기도 시흥시 시청로 37 (장현동) 2층 203호 (아띠프라자)

용도: 근린생활시설 (제1종 및 제2종)

감정가: 362,000,000원

토지면적: 21.13㎡ (약 6.39평)

건물면적: 38.58㎡ (약 11.67평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 공부상 근린생활시설로 이용 중이며, 감정평가 시점 기준 공실 상태임.

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

* 경기도 시흥시 장현동에 위치하며, '시흥시청' 남측 도로변 '아띠프라자' 내에 소재합니다.

* 주변은 관공서, 근린생활시설, 아파트 단지, 업무 시설, 야산 등으로 구성된 복합 지역입니다.

교통 상황:

* 39번 국도 서측 인근에 위치하여 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스 정류장이 있으며, 북동측으로는 시흥시청역(서해선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조:

* 아띠프라자는 지하 1층, 지상 5층 건물이며, 본 매각 대상인 203호는 2층에 위치합니다.

* 건물 구조는 일반철골구조 및 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트 지붕으로 되어 있습니다.

* 외벽은 돌붙임, 타일, 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태:

* 토지는 제형에 유사한 형태이며, 동하향의 완경사지를 평탄하게 조성하여 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

* 본 건물은 북측 폭 20미터, 남측 폭 12미터, 동측 폭 6미터(보행자도로)의 포장된 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 소로3류, 중로1류, 중로3류에 해당합니다.

* 또한 공공주택지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 외국인 등의 주택 거래에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정된 점은 유의해야 합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 2024년 5월 31일 하나은행 근저당권 (840,000,000원)

등기부채권 총액:

* 870,000,000원 (하나은행 근저당 840,000,000원 + 장익성 근저당 30,000,000원)

소유권:

* 현재 소유자는 2024년 5월 31일 매매를 통해 소유권을 이전받은 문석원입니다.

말소 예정 권리:

* 본 경매로 인해 소유권 이외의 모든 권리(근저당, 압류 등)는 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 해당 사항 없음 (지상권 없음).

임차인 현황:

* 인수되는 임차 보증금: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상인 점은 경매 진행 및 낙찰 후 명도 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설:

* '아띠프라자'는 시흥시청 인근에 위치하며, 주변에 다수의 근린생활시설, 아파트 단지, 업무 시설 등이 혼재하여 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

입지 강점:

* 시흥시청이라는 행정 중심 시설과 가깝고, 서해선 시흥시청역이 인근에 있어 역세권의 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 39번 국도 접근성 또한 양호하여 광역 교통망 이용이 편리합니다.

현재 상태:

* 감정평가 시점 기준으로 건물 내 203호는 공실 상태로 파악되었습니다. 이는 인수 후 즉시 임대가 가능하다는 장점이 될 수 있으나, 공실의 원인에 대한 추가적인 시장 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

편의 시설:

* 시흥시청이 인접해 있어 각종 행정 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 인근 아파트 단지와 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

교통:

* 서해선 시흥시청역을 통한 수도권 접근성이 좋으며, 39번 국도를 이용한 차량 이동 또한 편리합니다.

* 주변 버스 노선도 다양하게 갖추고 있습니다.

혐오 시설:

* 주변 지역에 대한 확인 결과, 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

공실 장기화 가능성:

* 현재 공실 상태이며, 경기 침체나 지역 내 경쟁 심화 등으로 인해 임차인 모집이 예상보다 장기화될 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정:

* 외국인 등의 주택 거래에 한정되긴 하나, 토지거래허가구역으로 지정된 점은 향후 거래 시 유의해야 할 부분입니다.

채무 구조:

* 유동화 물건 및 공동담보로 경매가 진행되는 만큼, 채무 구조가 복잡할 수 있습니다.

건축물 용도:

* 공부상 제1종 및 제2종 근린생활시설로 되어 있으나, 실제 이용 상태 및 건축물대장과의 차이 여부는 별도 확인이 필요합니다. (제공된 정보상에는 공부와의 차이 없음으로 명시되어 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 장현동의 시흥시청 인근에 위치한 아띠프라자 내 근린생활시설입니다. 시흥시청역과의 접근성이 좋고 주변 인프라가 잘 갖춰져 있어 입지적 가치가 높다고 판단됩니다. 현재 공실 상태이며, 권리 분석상 인수되는 권리는 없으므로 낙찰 후 즉시 활용이 가능합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 사항과 임대 관계 미상인 점은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 시흥시청 역세권 및 행정 중심지 인접: 미래 가치 상승 잠재력이 있는 지역입니다.

* 최근 소유권 이전 및 근저당 설정: 건물 신축 및 소유권 이전, 금융기관 대출 실행 등이 비교적 최근에 이루어진 점은 긍정적으로 해석될 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득함으로써 권리 관계가 명확합니다.

* 공실 상태: 인수 후 공실 리스크를 해소하면 즉시 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 362,000,000원입니다. 입찰가는 현재 부동산 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 경쟁 물건 현황, 그리고 본 물건의 잠재적 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 현재 공실 상태이므로 향후 임대료 수입을 보수적으로 추정하고, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 감정가 수준 또는 그 이하에서 시작하여 시장 상황을 보며 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.