나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53140 [2] 경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 1층씨-36호 근린상가 경매

경기도 시흥시 서울대학로278번길 61 서영베니스스퀘어, 1층씨-36호 (근린상가) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경53140(안산지원 경매4계). 감정가 550,000,000원, 최저가 385,000,000원. 매각기일은 2026-09-03입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 53140 [2]
소재지	경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 1층씨-36호
도로명주소	경기도 시흥시 서울대학로278번길 61 서영베니스스퀘어, 1층씨-36호
용도	근린상가
건물명	서영베니스스퀘어
매각기일	2026.09.03
관할법원	안산지원 경매4계 (031-481-1196)
이용제한	도시지역, 토지거래계약에관한허가구역, 과밀억제권역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 일반상업지역, (접함)중로1류(폭 20m~25m), (접함)중로2류(폭 15m~20m)

경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 1층씨-36호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

토지면적	11.02㎡ (3.33평)
건물면적	32.02㎡ (9.69평)

금액

감정가	550,000,000원
최저가	385,000,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	38,500,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.16	550,000,000원	유찰
2차	2026.09.03	385,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 다임감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 &quot;배곧라온초등학교&quot; 남서측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 소재하는 지역임.
교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 지하2층~지상8층 건물내 제1층 제에이-19호 외 2개호로서, (사용승인일자 : 2017.12.15) 외 벽 : 벽돌 및 석재붙임 등 마감. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시창 구조임.
이용상태: 기호(1~3) : 공히 공실로 조사되었음.
설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 정방형 평지로서, 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 운동시설 등 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 북서측으로 폭 약20m내외, 남서측 및 남동측으로 폭 약15m내외의 포장도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)과밀억제권역<수도권정비계획법>토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1. 임대관계는 미상임.

물건 비고

공실임(감정평가시 기준).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 소재지

경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 1층 씨-36호

2.2. 토지 면적

11. 02㎡ (약 3.33평)

2.3. 건물 면적

32. 02㎡ (약 9.69평)

2.4. 토지 및 건물 총 면적

토지 11.0179㎡, 건물 32.02㎡ (일괄 매각)

2.5. 건물 구조

철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하2층~지상8층 건물

2.6. 사용승인일자

2017년 12월 15일

2.7. 용도

제1종근린생활시설 (기타 근린생활시설, 판매시설, 교육연구시설, 운동시설, 업무시설, 문화및집회시설 등으로 복합 사용 가능)

2.8. 감정가

550,000,000원

2.9. 경매구분

부동산 임의경매

2.10. 사건번호

안산지원 2025타경53140 (2)

2.11. 채권자

농OOOOOOOOOOO (농업협동조합자산관리회사)

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧라온초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 아파트 단지, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 주요 광역버스 노선으로는 사당역, 강남역, 서울대입구역, 신도림역 등으로 향하는 노선들이 운행 중입니다. 다만, 신도시 내 지하철 역이 없어 광역버스 의존도가 높다는 점은 고려해야 합니다. 향후 월곶-판교선 개통 시 교통 편의가 증대될 것으로 예상됩니다.

3.3. 주변 시설

* 주요 상권: 시흥 프리미엄 아울렛, 롯데마트 시흥배곧점, 아브뉴프랑 등.

* 교육기관: 배곧라온초등학교 인근, 다수의 초, 중, 고등학교 및 서울대학교 시흥캠퍼스가 위치.

* 문화/여가: CGV 배곧, 메가박스 배곧, 배곧생명공원, 한울공원 등.

* 쇼핑: 롯데마트 시흥배곧점, 신세계 프리미엄 아울렛 등이 인접해 있습니다.

3.4. 도로 접근성

본건은 북서측으로 폭 약 20m, 남서측 및 남동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 07월 18일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (을1)입니다.

4.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

4.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다. (단, 등기부상 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.)

4.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 5,818,511,069원입니다.

4.5. 임차인 현황

인수되는 임차인 보증금은 0원입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

5. 상권분석

5.1. 배곧신도시 상권 개요

배곧신도시는 2015년부터 2019년까지 약 2만 5천 세대 규모로 조성된 신도시로, 현재 약 7만 명 이상이 거주하고 있습니다. 당초 서울대학교 시흥캠퍼스, 병원, R&D 단지 조성 등 첨단산업 중심 개발을 목표로 했으나, 일부 계획(카카오 데이터센터, 배곧대교 건설 등)은 지연되거나 무산되었습니다.

5.2. 서영베니스스퀘어 위치 분석

본건이 위치한 서영베니스스퀘어는 배곧신도시 내 복합상가로, 유럽풍 스트리트몰 형태로 조성되었습니다. 롯데마트, CGV, 메가박스 등 편의시설과 인접해 있어 유동인구 확보에 유리한 위치입니다.

5.3. 현재 상권 상황

배곧신도시 상가 공실률은 2024년 1분기 기준 9%대로 상승하는 등 상권 활력이 다소 저하된 상황입니다. 주요 상권인 시계탑 광장 주변이나 서울대 시흥캠퍼스 앞 상권은 공실률이 높은 편입니다. 다만, 신세계 프리미엄 아울렛, 롯데마트 등 대형 집객 시설이 있어 일정한 수요는 유지되고 있습니다.

5.4. 향후 전망

서울대 시흥캠퍼스 및 서울대병원 착공, 월곶-판교선 등 철도 개통 예정 등의 개발 호재가 있으나, 교통망의 한계와 높은 상업용지 비중으로 인한 공급 과잉은 상권 활성화에 제약 요인이 될 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 환경

주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 배후 수요가 존재합니다.

6.2. 교육 환경

단지 인근에 배곧라온초등학교가 위치하며, 다수의 초, 중, 고등학교 및 서울대학교 시흥캠퍼스가 있어 교육 환경이 우수합니다.

6.3. 편의 시설

* 쇼핑: 롯데마트 시흥배곧점, 신세계 프리미엄 아울렛 등.

* 문화: CGV 배곧, 메가박스 배곧, 시흥아트센터 등.

* 여가: 배곧생명공원, 한울공원 등 공원이 인접해 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공실 위험

본 물건은 현재 공실 상태로, 임차인을 유치하기 위한 초기 마케팅 및 비용이 소요될 수 있습니다. 배곧신도시 상권 전체의 공실률 증가 추세도 주의해야 합니다.

7.2. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 58억 원 이상으로 매우 높아, 채권자들의 적극적인 경매 진행 의지가 강할 수 있습니다. 이는 입찰 경쟁률에 영향을 미칠 수 있습니다.

7.3. 교통 인프라의 한계

신도시 내 지하철 역이 없어 광역버스 의존도가 높다는 점은 잠재적 입주자 또는 방문객에게 불편을 초래할 수 있습니다.

7.4. 개발 계획의 불확실성

서울대 시흥캠퍼스, 서울대병원 등의 개발 계획이 지연되거나 축소될 경우, 상권 활성화에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

7.5. 토지 이용 계획

과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택거래 한정)으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신축 연도의 비교적 최신 건물인 서영베니스스퀘어 내 상가로, 배곧신도시라는 계획된 신도시에 위치하고 있습니다. 주변으로 롯데마트, CGV 등 집객 시설이 위치하며, 아파트 단지 등 주거 배후 수요도 확보하고 있습니다.

그러나 현재 공실 상태이며, 배곧신도시 전체적으로 상가 공실률이 증가하는 추세는 주의해야 할 부분입니다. 또한, 높은 등기부채권 총액과 지하철 역 부재로 인한 교통 불편, 일부 개발 계획의 지연 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 공실 위험을 감수하고 적극적인 임차인 유치 노력을 통해 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있는 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 복합상가: 2017년 준공된 비교적 최신 건물로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 뛰어난 입지: 배곧신도시 내 주요 상업시설 및 주거 단지와 인접하여 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 다양한 용도 활용 가능: 근린생활시설뿐만 아니라 판매, 업무 등 다양한 용도로 활용할 수 있어 임차인 모집에 유리할 수 있습니다.

* 개발 호재: 서울대 시흥캠퍼스, 서울대병원 등 향후 지역 발전을 이끌 잠재적 호재가 존재합니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 5억 5천만 원입니다. 현재 공실 상태이며, 배곧신도시 상권의 전반적인 공실률 상승 추세를 고려할 때, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 상가 경매에서 감정가의 70~90% 선에서 입찰가가 결정되나, 본 건의 경우 다음과 같은 요소를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 공실 리스크: 임차인 유치까지 소요되는 기간 및 비용 고려.

* 상권의 현재 상황: 높은 공실률 추세 반영.

* 향후 발전 가능성: 신도시 특성 및 개발 호재 고려.

따라서, 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 3억 8천 5백만 원 ~ 4억 6천 7백 5십만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 추가적인 상권 분석, 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다.1.물건 기본정보