나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53140 [3] 경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 1층씨-44호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다임감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧라온초등학교" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 지하2층~지상8층 건물내 제1층 제에이-19호 외 2개호로서, (사용승인일자 : 2017.12.15) 외 벽 : 벽돌 및 석재붙임 등 마감. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~3) : 공히 공실로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 운동시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약20m내외, 남서측 및 남동측으로 폭 약15m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)과밀억제권역<수도권정비계획법>토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

물건 비고

공실임(감정평가시 기준).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

안산지원 2025타경53140 (3)

소재지

경기도 시흥시 서울대학로278번길 61 (배곧동) 서영베니스스퀘어 1층 씨-44호

건물명

서영베니스스퀘어

토지 면적

16. 98㎡ (약 5.14평)

토지 지분

16. 9811㎡ (약 5.14평)

건물 면적

49. 35㎡ (약 14.93평)

건물 지분

49. 35㎡ (약 14.93평)

건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 지하2층~지상8층 건물

건물 용도

제1종근린생활시설 (근린생활시설, 판매시설, 교육연구시설, 운동시설, 업무시설, 문화및집회시설 등 복합 용도로 활용 가능)

감정가

88,000,000원

매각 대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분

부동산임의경매

채권자

농업협동조합자산관리회사

사용승인일자

2017년 12월 15일

1.1. 입지조건

위치

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧라온초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경

주변 지역은 근린생활시설, 아파트 단지, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로 상태

건물 북서측으로는 폭 약 20m 내외, 남서측 및 남동측으로는 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 과밀억제권역이며 외국인 등의 주택거래에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2022년 7월 18일 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을1)

등기부채권 총액

5,818,511,069원

등기부 요약

* 2022-07-18: 거성산업개발주식회사 소유권이전 5번 신탁등기 말소

* 2022-07-18: 주식회사리치컴퍼니 소유권이전 (매매)

* 2022-07-18: 농업협동조합자산관리회사 근저당 금 4,080,000,000원 (말소기준권리)

* 2022-07-18: 우리은행 근저당 금 240,000,000원 (말소)

* 2022-09-29: 농협은행주식회사 근저당 금 180,000,000원 (말소)

* 2023-05-18: 시흥시 압류 (말소)

* 2023-07-25: 서울보증보험주식회사 가압류 금 249,944,943원 (말소)

* 2023-07-31: 화성세무서장 압류 (말소)

* 2023-08-02: 중소기업은행 가압류 금 297,761,051원 (말소)

* 2023-09-12: 중소벤처기업진흥공단 가압류 금 300,462,575원 (말소)

* 2023-09-25: 서울보증보험주식회사 가압류 금 271,342,500원 (말소)

* 2023-09-26: 경기신용보증재단 가압류 금 199,000,000원 (말소)

* 2024-03-12: 시흥시 압류 (말소)

* 2024-03-29: 시흥시 압류 (말소)

* 2025-07-01: 시흥시 압류 (말소)

* 2025-09-19: 농업협동조합자산관리회사 임의경매 금 3,194,362,315원 (말소)

* 2025-10-10: 국민건강보험공단 압류 (말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

1.3. 상권분석

지역적 특징

본건이 소재하는 시흥시 배곧동은 신도시로서 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 배곧라온초등학교 인근에 위치하여 교육 관련 수요 및 배후 단지의 유동인구 흡수가 예상됩니다.

건물 용도

건축물대장상 제1종근린생활시설로 등재되어 있으나, 실제로는 근린생활시설, 판매시설, 교육연구시설, 운동시설, 업무시설, 문화 및 집회시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 복합 상가 건물입니다.

건축 연도

2017년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의/교육 시설

"배곧라온초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변 아파트 단지 및 상업 시설 밀집 지역으로 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

교통 접근성

차량 접근이 원활하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하여 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 현황

감정평가 시점을 기준으로 본건은 공실 상태인 것으로 조사되었습니다. 현재 임차 현황 및 공실 장기화 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

채무 규모

등기부채권 총액이 약 58억 원에 달하여, 감정가 8.8억 원 대비 상당한 규모의 채무가 설정되어 있는 점은 주의가 필요합니다.

임대 관계 불확실성

임대차 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유자 및 임대차 조건에 따른 권리 관계를 확인해야 합니다.

토지 이용 계획 관련 규제

과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택거래 한정) 등 일부 행위 제한이 존재하나, 일반상업지역 내 상가 건물의 경우 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동 신도시 내에 위치한 상업용 건물로, 신축급의 상태와 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 배곧신도시의 발전 가능성과 더불어 학교 및 주거 단지 인접으로 인한 잠재적 수요 확보가 기대됩니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 높은 채무 규모와 임대차 관계의 불확실성은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지

배곧신도시 내 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보가 가능합니다.

신축급 상가

2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 시설 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

복합 용도 가능

다양한 업종 유치가 가능한 근린상가로, 용도 전환 및 활용의 유연성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 시장 조사, 주변 유사 물건 시세, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 임차인 관련 추가 비용은 발생하지 않습니다. 현재 공실 상태와 높은 채무 총액 등을 감안하여 보수적인 관점에서 접근할 것을 권장합니다. 상세한 현장 조사 및 지역 상권 분석을 통해 투자가치를 재평가한 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.