나이스옥션 법원경매 인천 2025타경798 [2] 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 753-4 강화인더스타운2 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리소재 강화일반산업단지 내에 소재하며
주위로는 공장,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 중 1층 110호 및 111호로서
외벽:몰탈위 페인팅마감등.
창호:강화유리마감등.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비,승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의토지를 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2015-11-16) , 지구단위계획구역(강화일반산업단지) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-12-08)(접합)
가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁(15m이하))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(기념물_황형 묘)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 일반산업단지(2015-11-16)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
본건기호1.2는 내부구획없이 일단의 근린생활시설로 이용중임.

물건 비고

-목록1,2를 내부구획없이 합하여 편의점 이마트로 영업하였으나 미영업중인 상태임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경798 (2)

1.2. 소재지

인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 753-4 강화인더스타운2 1층 111호

1.3. 물건종별

근린상가

1.4. 감정가

761,000,000 원

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적

33. 38㎡ (약 10.09평)

1.5. 2.건물면적

69. 98㎡ (약 21.17평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건, 본건(목록1, 2)은 내부 구획 없이 합하여 편의점 이마트로 영업하였으나 현재는 미영업 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 소재 강화일반산업단지 내에 위치하고 있습니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY_INDEX]. 주위로는 공장 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 산업단지 지역입니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY_INDEX].

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY_INDEX]. 강화일반산업단지는 제2수도권외곽순환도로 개통으로 인천 및 수도권 접근성이 향상되었습니다 [cite: SEARCH_RESULT_7].

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2024년 4월 5일 접수된 국민은행 근저당권(금942,000,000원)입니다 [cite: REGISTER_SNIPPET_INDEX]. 이후 접수된 모든 권리(근저당권, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다 [cite: REGISTER_SNIPPET_INDEX]. 등기부채권 총액은 약 1,014,219,437원이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 별도로 명시되지 않았습니다 [cite: REGISTER_SNIPPET_INDEX].

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 명시된 임차인이 없습니다 [cite: TENANT_INFO_INDEX]. 본건 기호 1, 2(내부 구획 없음)는 과거 편의점으로 영업했으나 현재는 미영업 상태임 [cite: PROPERTY_REPORT_NOTE_INDEX].

4. 상권분석

4.1. 현황 및 과거 이용

본건은 근린생활시설로 등록되어 있으며, 과거에는 내부 구획 없이 통합하여 편의점(이마트)으로 운영되었으나 현재는 영업을 중단한 상태입니다 [cite: PROPERTY_REPORT_NOTE_INDEX]. 강화인더스타운2는 2018년 준공되었으며, 내부에는 총 54개의 호실이 있습니다 [cite: JSON_DATA_INDEX].

4.2. 주변 상권

강화일반산업단지 내에 위치하여 주변에 공장 및 관련 근린생활시설이 혼재하고 있습니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY_INDEX]. 강화일반산업단지는 총 면적 약 46만㎡ 규모로 조성되었으며, 현재 60여 개 기업이 입주하여 약 1,200여 명의 직원이 근무하고 있습니다 [cite: SEARCH_RESULT_8]. 이는 산업단지 내 종사자들을 대상으로 하는 업종의 잠재적 수요를 시사합니다 [cite: SEARCH_RESULT_8].

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건이 위치한 강화일반산업단지 내에는 종사자들을 위한 편의시설이 일부 있을 것으로 예상됩니다 [cite: SEARCH_RESULT_4]. 단, 종합적인 생활 편의시설(대형마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 이동하여 강화읍 중심지로 나가야 접근 가능할 것으로 보입니다 [cite: SEARCH_RESULT_12, SEARCH_RESULT_17]. 강화풍물시장, 강화고려궁지 등이 인근 관광 자원으로 언급됩니다 [cite: SEARCH_RESULT_12].

6. 잠재적 리스크

* 영업 중단 상태: 본건은 현재 영업을 중단한 상태이므로, 재개장을 위한 내부 시설 보수나 재구획에 추가 비용이 발생할 수 있습니다 [cite: PROPERTY_REPORT_NOTE_INDEX].

* 산업단지 상권 특성: 배후 수요가 산업단지 종사자에 한정될 수 있으며, 공실률 및 임대료 변동에 따라 상권 활성화에 영향을 받을 수 있습니다. 일부 자료에 따르면 산업단지 내 지원시설의 공실률이 높다는 점도 고려해야 합니다 [cite: SEARCH_RESULT_8].

* 임대차 관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 혹시 모를 숨겨진 임차인이나 법적 분쟁 가능성에 대한 확인이 필요할 수 있습니다. (본건은 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 점유 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 강화일반산업단지 내에 위치한 근린상가로, 넓은 면적을 단일 공간으로 활용했던 이력이 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 매수인이 인수할 부담은 적어 보입니다. 산업단지 내 종사자들을 대상으로 하는 업종이라면 잠재적인 수요가 기대되나, 현재 영업 중단 상태이며 산업단지 상권의 특수성과 지원시설 공실률 등을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 안전: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되므로 권리상 안전한 물건입니다.

* 넓은 통합 공간: 69.98㎡(약 21.17평)의 내부 구획 없는 통합된 공간으로, 다양한 업종으로의 전환 또는 재구획을 통해 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 산업단지 내 위치: 강화일반산업단지 내 종사자들을 위한 편의 및 지원 시설로서의 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정평가액 761,000,000원으로 평가되었습니다. 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 현재 영업 중단 상태이며, 산업단지 내 상권 특성을 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 개발 계획, 물건의 직접적인 활용 가능성 및 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 경매 물건의 경우 감정가의 80~100% 수준에서 입찰이 이루어지지만, 본건의 경우 추가적인 시설 투자 비용, 상권 활성화 가능성 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.