나이스옥션 법원경매 인천 2024타경565751 [3] 인천광역시 미추홀구 용현동 79-14 대건빌라 나동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2024.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재,"연학초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
인천지방법원, 인천지방검찰청, 학교, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호1 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 단독주택건부지로 이용중임.
일련번호2 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 단독주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호1 남서측으로 노폭 약 10m 도로에 접함.
일련번호2 동측으로 노폭 약 10m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1,2 제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사
육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(
남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2 흙 벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서,
외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감등.
내벽 : 벽지도배, 일부타일붙임 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 급, 배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동, 용현동 및 인천광역시 서구 연희동 소재 , 일련번호4는
"승학체육공원" 북동측 인근에 위치하는 진흥빌라 제8동 제2층 제201호,
일련번호5는 "용일초등학교" 남서측 인근에 위치하는 대건빌라 제나동 제3층 제302호이며,
일련번호6은 "연희동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하는 굿모닝힐타운 제215동 제지층 제
비01호로서, 각각 인근은 다세대주택, 아파트, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지
역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호4-6까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건
은 보통임.

건물의 구조

일련번호4 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 제2층 제201호로서,
외벽 : 몰탈위수성페인트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 샷시창호임.

일련번호5 연와조 스라브위 기와지붕 3층건내 제3층 제302호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 샷시창호임.

일련번호6 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건내 제지층 제비01호로서,
외벽 : 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호4-6 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호4-6 기본적인 위생 급·배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호4 인접지 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호5 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호6 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호4 동측으로 노폭 약 8m의 도로에 접함.
일련번호5 북측으로 노폭 약 6m의 도로에 접함.
일련번호6 북서측으로 약3m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호4 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한
조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>
일련번호5 제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육
제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남
부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교
육청평생교육과-1927)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
일련번호6 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구) 가축사육제한구역(인천광역시
서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경565751 (3)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 79-14 대건빌라 나동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 64,000,000원

* 토지면적: 17.98㎡ (약 5.44평)

* 건물면적: 30.68㎡ (약 9.28평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하며, "연학초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 인천지방법원, 인천지방검찰청, 학교, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

* 토지 이용상태

본건은 다세대주택 건부지로 이용 중인 토지의 일부 지분을 포함합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 11월 28일 접수된 주식회사한국금융파트너스대부의 근저당권 (150,000,000원) 입니다.

* 인수되는 권리

등기부등본 상 을구에 설정된 근저당, 근저당권부채권질권, 갑구에 설정된 가압류 및 임의경매 개시결정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로, 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 인수되는 권리는 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 현재 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 주의사항

현장 조사 시 임대차 관계가 미상으로 확인되었습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 혹시 모를 점유자 파악 및 명도에 대비하여 현장 확인 및 권리 관계를 면밀히 재검토할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 지역 특성

본건이 소재한 인천 미추홀구 용현동 일대는 주거지역과 더불어 법원, 검찰청 등 관공서 및 학교가 밀집해 있어 안정적인 주거 및 행정 기능을 갖춘 지역입니다.

* 인근 시세 동향

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 60,000,000원에서 110,000,000원까지 다양한 가격대를 형성하고 있습니다. 본건과 유사한 면적 (약 9~10평)의 다세대주택은 60,000,000원에서 66,900,000원 수준에서 거래된 사례가 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설

"연학초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의 및 공공시설

인천지방법원, 인천지방검찰청 등 주요 공공기관이 인근에 있어 행정 업무 이용이 편리합니다.

* 주거 환경

다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도

본건이 속한 대건빌라는 1990년 건축되어 약 36년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인

현재 임대 관계가 불명확하여, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 별도등기

'별도등기' 표기는 등기사항전부증명서 상 해당 물건에 설정된 별도의 권리 또는 사항이 존재함을 의미합니다. 본 경매 절차에서는 해당 권리가 소멸될 예정이나, 정확한 내용을 확인하기 위해 등기사항전부증명서를 상세히 검토하는 것이 좋습니다.

* 혐오시설

주변 지역은 주거 및 상업, 행정 시설이 혼재된 일반적인 도시 환경으로, 직접적으로 인접한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 구체적인 혐오시설 유무는 현장 답사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 법원 및 검찰청 등 주요 관공서와 학교가 인접하여 행정 및 교육 환경이 우수합니다. 경매 물건으로서 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다. 다만, 건축 연도가 오래되었고 임대 관계가 미상이라는 점은 고려해야 할 부분입니다. 인근 시세 대비 감정가도 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 행정 및 교육 인프라: 법원, 검찰청, 초등학교 인접.

* 명확한 권리 관계: 모든 권리 소멸 예상.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역.

* 합리적인 감정가: 인근 시세 대비 경쟁력 있는 가격.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 64,000,000원입니다. 최근 인근 유사 면적 다세대주택의 매매가는 약 60,000,000원 ~ 66,900,000원 수준으로 형성되어 있으며, 전용면적 9.28평(30.68㎡) 기준 평당 약 689만원 수준의 감정가입니다. 유사 사례의 평당 가격이 약 513만원 ~ 675만원 수준임을 감안할 때, 감정가는 시장 가격에 부합하거나 다소 높을 수 있습니다.

하지만 법원 경매 특성상 유찰 시마다 가격이 하락하므로, 최초 감정가 64,000,000원을 기준으로 약 100~120% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

본 건의 경우, 권리 관계가 명확하고 입지 조건이 양호하므로, 시장 상황과 본인의 자금 계획을 고려하여 68,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.