나이스옥션 법원경매 인천 2024타경565751 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 36-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2024.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재,"연학초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
인천지방법원, 인천지방검찰청, 학교, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호1 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 단독주택건부지로 이용중임.
일련번호2 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 단독주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호1 남서측으로 노폭 약 10m 도로에 접함.
일련번호2 동측으로 노폭 약 10m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1,2 제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사
육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(
남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2 흙 벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서,
외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감등.
내벽 : 벽지도배, 일부타일붙임 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 급, 배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동, 용현동 및 인천광역시 서구 연희동 소재 , 일련번호4는
"승학체육공원" 북동측 인근에 위치하는 진흥빌라 제8동 제2층 제201호,
일련번호5는 "용일초등학교" 남서측 인근에 위치하는 대건빌라 제나동 제3층 제302호이며,
일련번호6은 "연희동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하는 굿모닝힐타운 제215동 제지층 제
비01호로서, 각각 인근은 다세대주택, 아파트, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지
역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호4-6까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건
은 보통임.

건물의 구조

일련번호4 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 제2층 제201호로서,
외벽 : 몰탈위수성페인트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 샷시창호임.

일련번호5 연와조 스라브위 기와지붕 3층건내 제3층 제302호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 샷시창호임.

일련번호6 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건내 제지층 제비01호로서,
외벽 : 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호4-6 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호4-6 기본적인 위생 급·배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호4 인접지 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호5 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호6 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호4 동측으로 노폭 약 8m의 도로에 접함.
일련번호5 북측으로 노폭 약 6m의 도로에 접함.
일련번호6 북서측으로 약3m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호4 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한
조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>
일련번호5 제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육
제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남
부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교
육청평생교육과-1927)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
일련번호6 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구) 가축사육제한구역(인천광역시
서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

물건 비고

-목록1.2.4. 일괄매각, 목록1. 지상 제시외건물 제외
-목록1.4. 지분매각(공유자우선매수 적용 안됨)
-목록1. 4. 토지는 수인의 공유지분으로서, 공유자별위치확인이 불가능한 바, 토지 전제를 기준으로 평가하되, 김서현의 지분비율에 의하여 평가가액을 결정하였음.
-목록2. 건물의 위치확인은 건축물 벽면에 우체통(김서현 표기)이 있는 호수(감정평가서상 현황사진 참조) 및 인근 건물(옆 건물) 주민으로부터 구두 조사에 의한 것으로서, 추후 소유건물 위치에 대한 재확인이 필요할 것으로 추정됨.
-목록1. 4. 토지는 그 지상에 다수의 제시외 건물이 존재하고, 도로명 표시가 없는 건물과 1개의 도로명주소가 부착된 건물에도 출입문으로 보아 다수의 세대가 거주한 듯하므로 경매시 참고 바람.(현황보고서상)
- 본건의 위치는 지적도 등을 이용하여 목측에 의하여 대략적으로 정하였으므로 정확한 경계점, 위치, 지적 등에 대하여는 측량전문가의 측량이 필요함(경매시 참고 바람)
-목록1.2.4.는 2023년경 재개발 평가를 진행한 것으로 조사됨(감정평가서 참조).
-목록1.2.4.는 학골 가로주택정비사업 지역내에 있는 부동산으로 시행자는 학골 가로주택정비사업조합이며, 추진현황은 건축(통합)심의 신청에 따른 관계기관(부서) 협의 중(2026. 4. 16.자 인천광역시 미추홀구 사실조회서에 의함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경565751 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 36-5

* 용도: 단독주택

* 감정가: 90,725,000원

* 토지면적: 2,411.00㎡ (약 729.4평)

* 토지지분: 39.9921㎡ (약 12.1평)

* 건물면적: 17.50㎡ (약 5.3평)

* 건물지분: 17.5㎡ (약 5.3평)

* 매각대상: 토지지분 / 건물전체매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 재개발구역, 대항력있는임차인, 공동담보, 지분매각, 공유자우선매수신고

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 학익동 소재, 연학초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 인천지방법원, 인천지방검찰청, 학교, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

* 도로상태: 일련번호1 토지는 남서측으로 노폭 약 10m 도로에 접하며, 일련번호2 토지는 동측으로 노폭 약 10m 도로에 접합니다. 일부 구분건물 또한 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 주변 시설: 연학초등학교가 인접해 있으며, 법원, 검찰청 등 주요 관공서가 가까운 거리에 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상 인근에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을28. 주식회사한국금융파트너스대부 근저당권 (접수일자: 2023-11-28)

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 정보는 제공되지 않았습니다.)

* 총 채권액 (토지): 192,447,653원

* 총 채권액 (건물): 202,447,653원

* 말소될 권리:

* 갑101 (2023-07-05) 25번서진호지분전부,84번서진호지분전부이전 (김남선)

* 을28 (2023-11-28) 주식회사한국금융파트너스대부 근저당권 (150,000,000원) - 말소기준권리

* 을28-1 (2023-11-28) 주식회사강남캐피탈대부 근저당권부채권질권설정 (150,000,000원)

* 을2 (2023-11-28) 주식회사한국금융파트너스대부 전세권설정공동담보목록 (10,000,000원)

* 갑102 (2024-04-12) 주식회사우리카드 가압류 (42,447,653원)

* 갑4 (2024-04-12) 주식회사우리카드 가압류 (42,447,653원)

* 갑103 (2024-10-11) 주식회사한국금융파트너스대부 임의경매 (106,054,356원)

* 갑5 (2024-10-11) 주식회사한국금융파트너스대부 임의경매 (106,054,356원)

* 임차인 현황:

* 강용우: 전입 2003-07-31, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 김서운례: 전입 2014-07-18, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 김용숙: 전입 2020-10-27, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 이명옥: 전입 2021-03-11, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 이성훈: 전입 2019-05-21, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 이희석: 전입 1972-08-16, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 장영매: 전입 1984-08-06, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 지현숙: 전입 1999-08-30, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 최수영: 전입 1979-07-22, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 한영선: 전입 2012-08-27, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

* 주의: 상기 임차인들은 모두 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 보증금이나 차임이 없거나, 금액이 미상인 경우와는 다르지만, 권리 관계 및 실제 점유 상황에 대한 추가적인 철저한 조사가 필요합니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 기타: 본건은 토지 지분 매각 건으로, 공유자우선매수 신고가 가능하나 목록1.4. 토지에는 적용되지 않습니다. 토지는 수인의 공유지분으로 위치 확인이 어렵고, 토지 전체를 기준으로 평가되었으며 김서현의 지분 비율에 따라 평가액이 결정되었습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 구성: 단독주택, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 최근 실거래가 동향 (인천 미추홀구 학익동 다세대/빌라 기준):

* 광림빌라 (35.86㎡, 약 10.8평): 2026년 5월 9일, 4,000만원 (약 370만원/평)

* 촌마을빌라B동 (54.85㎡, 약 16.6평): 2026년 5월 4일, 9,000만원 (약 542만원/평)

* 부흥빌라트B동 (41.06㎡, 약 12.4평): 2026년 5월 2일, 6,650만원 (약 536만원/평)

* 분석: 최근 거래된 다세대/빌라의 경우, 면적에 따라 평당 약 370만원에서 542만원 수준으로 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 90,725,000원 (약 9,072.5만원)입니다. 본건의 건물 면적(17.50㎡, 약 5.3평)만을 단순 비교하면 감정가가 높게 느껴질 수 있습니다. 이는 본 건이 재개발 구역 내에 위치하여 토지 지분 가치와 향후 개발 가능성이 감정가에 반영되었기 때문으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 연학초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 교통 편의성: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 편의 시설: 법원, 검찰청 등 행정기관이 인접해 있으며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주거 쾌적성: 조용한 주택가 지역으로, 재개발 사업이 진행됨에 따라 주거 환경 개선이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재개발 사업 불확실성: 학골 가로주택정비사업이 진행 중이나, 사업 인허가 과정, 진행 속도, 완료 시점 등은 변동될 수 있습니다. 현재 건축(통합)심의 신청 후 관계기관 협의 단계에 있습니다.

* 위치 및 경계 확인의 어려움: 토지 및 건물 위치 확인에 어려움이 있으며, 정확한 경계 및 면적 확인을 위해서는 전문가의 측량이 필요합니다.

* 다수 세대 거주 추정: 현황 보고서상 토지 지상에 다수의 제시외 건물이 존재하고, 출입문 형태 등으로 보아 다수 세대가 거주하는 것으로 추정되어, 명도 및 점유 관련 분쟁 소지가 있습니다.

* 지분 매각으로 인한 제약: 토지가 수인의 공유지분으로, 향후 재개발 사업 진행 시 타 공유자와의 협의가 필수적이며, 소유권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 전원이 대항력을 가지고 있어, 명도 시 임차인과의 협의가 필요합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 학익동에 위치한 재개발 구역 내 토지 지분 및 건물입니다. 연학초등학교 인근으로 입지 조건이 양호하며, 학골 가로주택정비사업이 진행 중에 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다.

하지만, 지분 매각, 위치 확인의 어려움, 다수의 대항력 있는 임차인 존재(보증금 0원) 등 권리 관계 및 실물 확인에 대한 면밀한 사전 조사가 반드시 필요합니다. 재개발 사업의 성공 여부 및 진행 상황에 따라 투자 수익률이 크게 달라질 수 있으므로, 장기적인 관점에서 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 미래 가치 상승 기대: 재개발 사업이 본궤도에 올라 성공적으로 완료될 경우, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지 조건: 학교 및 관공서가 인접해 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 초기 투자 부담 완화 가능성: 감정가 수준 또는 그 이하로 낙찰받는다면, 향후 개발 이익을 고려한 합리적인 투자로 이어질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 본건은 재개발 구역 내 지분 매각 건으로, 단순한 주변 시세 비교만으로는 정확한 가치 산정이 어렵습니다. 그러나 인근 다세대/빌라의 최근 실거래가(평당 약 370만원 ~ 542만원)와 본건의 감정가(약 9,072.5만원)를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 고려 사항:

* 재개발 사업의 진행 가능성 및 불확실성

* 토지 지분 매각의 특성

* 다수 대항력 임차인의 존재 (보증금 0원)

* 총 채권액 (약 1.9억 ~ 2.0억원)이 감정가보다 훨씬 높음.

* 예상 입찰가 범위: 현재로서는 감정가를 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 재개발 사업에 대한 기대감, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 90,000,000원에서 100,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 단, 현장 방문을 통한 실물 확인 및 권리 관계에 대한 면밀한 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

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