나이스옥션 법원경매 인천 2024타경565751 [2] 인천광역시 미추홀구 주안동 1292-62 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2024.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재,"연학초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
인천지방법원, 인천지방검찰청, 학교, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호1 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 단독주택건부지로 이용중임.
일련번호2 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 단독주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호1 남서측으로 노폭 약 10m 도로에 접함.
일련번호2 동측으로 노폭 약 10m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1,2 제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사
육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(
남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2 흙 벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서,
외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감등.
내벽 : 벽지도배, 일부타일붙임 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 급, 배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동, 용현동 및 인천광역시 서구 연희동 소재 , 일련번호4는
"승학체육공원" 북동측 인근에 위치하는 진흥빌라 제8동 제2층 제201호,
일련번호5는 "용일초등학교" 남서측 인근에 위치하는 대건빌라 제나동 제3층 제302호이며,
일련번호6은 "연희동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하는 굿모닝힐타운 제215동 제지층 제
비01호로서, 각각 인근은 다세대주택, 아파트, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지
역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호4-6까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건
은 보통임.

건물의 구조

일련번호4 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 제2층 제201호로서,
외벽 : 몰탈위수성페인트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 샷시창호임.

일련번호5 연와조 스라브위 기와지붕 3층건내 제3층 제302호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 샷시창호임.

일련번호6 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건내 제지층 제비01호로서,
외벽 : 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호4-6 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호4-6 기본적인 위생 급·배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호4 인접지 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호5 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호6 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호4 동측으로 노폭 약 8m의 도로에 접함.
일련번호5 북측으로 노폭 약 6m의 도로에 접함.
일련번호6 북서측으로 약3m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호4 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한
조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>
일련번호5 제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육
제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남
부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교
육청평생교육과-1927)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
일련번호6 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구) 가축사육제한구역(인천광역시
서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

물건 비고

-'진흥빌라'로 불리고 건물외벽에 동호수를 표기하는 '8'이라고 표식되어 있음.(현황조사보고서상)
-목록3.은 2023년 재개발 평가를 진행한 것으로 조사됨(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 1.1. 사건정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경565751 (2)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

3. 1.2. 물건정보

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1292-62, 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

4. 1.3. 면적 및 가격

* 감정가: 88,000,000원

* 토지 면적: 20.77㎡ (약 6.28평)

* 건물 면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

5. 2. 입지조건

6. 2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, "연학초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변에는 인천지방법원, 인천지방검찰청 등 행정기관과 학교, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

* "승학체육공원", "용일초등학교", "연희동 행정복지센터" 등도 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 다세대주택, 아파트, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적으로 보통 수준입니다.

7. 2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

8. 2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다.

9. 2.4. 건물 구조 및 이용상태

* 본건 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호입니다.

* 건축물 사용승인일은 1991년 6월 28일입니다.

* 외벽은 수성페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

* 기본적인 위생, 급배수 및 도시가스 난방 설비를 갖추고 있습니다.

* 이용 상태는 다세대주택으로 조사되었습니다.

10. 3. 권리분석

11. 3.1. 권리관계 요약

* 본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2023년 11월 28일 접수된 주식회사한국금융파트너스대부의 근저당권 (을8)입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액은 192,447,653원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 확인되지 않습니다.

12. 3.2. 임차인 현황

* 대항력 있는 임차인 김 이 존재합니다.

* 전입일자는 2019년 10월 10일입니다.

* 보증금은 0원, 차임은 0원으로 조사되었습니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

13. 3.3. 인수되는 권리

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

14. 4. 상권분석

15. 4.1. 주변 시세 분석

* 본건과 유사한 주변 다세대주택의 최근 매매 사례(2026년 5월)는 다음과 같습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년 건축, 43.33㎡): 8,200만원.

* 화인에이스빌 (2012년 건축, 44.77㎡): 12,200만원.

* 대일빌라 (1993년 건축, 44.4㎡): 9,000만원.

* 본건은 건물 면적 39.72㎡ (약 12평)이며, 건축 연도가 1991년으로 비교적 오래되었습니다.

* 이를 감안할 때, 유사한 면적 및 건축 연도의 빌라 시세는 8,000만원 ~ 9,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

16. 4.2. 상권 특성

* 법원, 검찰청 등 행정기관이 인접하여 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 단독주택, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하여 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

* 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

17. 5. 생활정보

18. 5.1. 주거 편의시설

* 인근 학교로는 연학초등학교, 용일초등학교 등이 있습니다.

* 주요 행정기관(법원, 검찰청)이 가까이 위치하고 있습니다.

* 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

19. 5.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

20. 6. 잠재적 리스크

21. 6.1. 대항력 있는 임차인

* 보증금 0원에 대항력 있는 임차인 김 이 존재합니다.

* 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 정확한 인수 여부 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

22. 6.2. 재개발 구역

* 본건은 재개발 구역으로 지정되어 있어 향후 개발에 따른 이익을 기대할 수 있으나, 동시에 추가적인 분담금 발생, 사업 지연 등의 변수가 존재합니다.

* 2023년에 재개발 평가가 진행된 것으로 조사되었습니다.

23. 6.3. 건물 노후도

* 1991년에 건축되어 건물 노후도가 상당합니다.

* 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

24. 6.4. 공동 담보

* 권리분석상 공동담보로 묶여 경매가 진행된 것으로 보입니다. (을8-1: 8번 근저당권부 채권질권 설정 공동담보 목록)

25. 7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 1991년에 건축된 건물입니다.

* 재개발 구역에 포함되어 있어 미래 가치 상승의 잠재력을 지니고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금은 0원이지만, 명도에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

* 건물 노후도가 높다는 점과 재개발 사업 진행에 따른 불확실성을 고려해야 합니다.

* 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

26. 8. 투자 포인트

* 재개발 예정 지역으로 잠재적 시세 상승 기대.

* 법원, 검찰청 등 관공서 인접으로 인한 안정적인 입지.

* 대중교통 접근성 양호.

27. 9. 예상 입찰가

* 감정가는 88,000,000원입니다.

* 최근 주변 유사 물건 시세는 8,000만원 ~ 9,000만원대로 형성되어 있습니다 (면적, 건축 연도 고려).

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이며, 인수되는 권리가 없어 명도 부담 외 추가적인 금전적 부담은 없습니다.

* 다만, 1991년 건축된 건물 노후도와 재개발 사업 진행 불확실성, 그리고 실제 명도 진행 상황 등을 고려해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가 이하 및 시세 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위에서 검토를 권유합니다.

* 본 금액은 시세, 권리관계, 임차인 현황, 재개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 것으로, 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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