나이스옥션 법원경매 인천 2024타경565751 [4] 인천광역시 서구 연희동 701-8 굿모닝힐타운 215동 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2024.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재,"연학초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
인천지방법원, 인천지방검찰청, 학교, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호1 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 단독주택건부지로 이용중임.
일련번호2 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 단독주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호1 남서측으로 노폭 약 10m 도로에 접함.
일련번호2 동측으로 노폭 약 10m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1,2 제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사
육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(
남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2 흙 벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서,
외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감등.
내벽 : 벽지도배, 일부타일붙임 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 급, 배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동, 용현동 및 인천광역시 서구 연희동 소재 , 일련번호4는
"승학체육공원" 북동측 인근에 위치하는 진흥빌라 제8동 제2층 제201호,
일련번호5는 "용일초등학교" 남서측 인근에 위치하는 대건빌라 제나동 제3층 제302호이며,
일련번호6은 "연희동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하는 굿모닝힐타운 제215동 제지층 제
비01호로서, 각각 인근은 다세대주택, 아파트, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지
역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호4-6까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건
은 보통임.

건물의 구조

일련번호4 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 제2층 제201호로서,
외벽 : 몰탈위수성페인트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 샷시창호임.

일련번호5 연와조 스라브위 기와지붕 3층건내 제3층 제302호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 샷시창호임.

일련번호6 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건내 제지층 제비01호로서,
외벽 : 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호4-6 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호4-6 기본적인 위생 급·배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호4 인접지 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호5 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.
일련번호6 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호4 동측으로 노폭 약 8m의 도로에 접함.
일련번호5 북측으로 노폭 약 6m의 도로에 접함.
일련번호6 북서측으로 약3m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호4 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한
조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>
일련번호5 제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육
제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남
부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교
육청평생교육과-1927)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
일련번호6 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구) 가축사육제한구역(인천광역시
서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 인천지방법원 2024타경565751 (4)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 701-8 굿모닝힐타운 215동 지층 비01호

용도: 다세대주택

감정가: 63,000,000원

토지면적: 23.23㎡ (약 7.03평)

토지지분: 23.23㎡ (약 7.03평)

건물면적: 44.26㎡ (약 13.39평)

건물지분: 44.26㎡ (약 13.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 연희동 701-8번지에 소재한 굿모닝힐타운 215동 지층 비01호에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

북서측으로 약 3m 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변 환경 분석 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 11월 28일 접수된 주식회사한국금융파트너스대부의 근저당권입니다.

등기부등본상의 모든 권리(근저당, 공동담보, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 192,447,653원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 전성분 (전 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2016년 7월 14일

* 확정일자: 2024년 7월 29일

* 배당신고일자: 2024년 10월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

전성분 씨는 대항력을 갖춘 임차인으로, 2016년부터 거주 중입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있지만, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자에게 추가적인 법적 검토 및 협상이 필요할 수 있습니다. 임대관계가 미상이라는 점도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 굿모닝힐타운 215동 지층 비01호로, 전용면적 44.26㎡(약 13.39평)입니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 1월, 삼백타운(2001년 건축, 57.54㎡) 150,000,000원에 거래 (평당 약 260.7만원)

* 2026년 1월, 세종맨션(2002년 건축, 59.38㎡) 66,000,000원에 거래 (평당 약 111.5만원)

* 2026년 1월, 연희점보주택(1995년 건축, 52.39㎡) 131,000,000원에 거래 (평당 약 249.9만원)

감정가는 63,000,000원(평당 약 142.3만원)으로, 최근 거래된 세종맨션(지하층, 2002년 건축)과 유사한 수준으로 책정된 것으로 보입니다. 다른 단지들의 경우 더 높은 가격에 거래되었으나, 이는 면적, 층수, 건축 연도 등 차이로 인한 것으로 판단됩니다. 본건의 지층이라는 점을 감안할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 연희동 일대는 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 양호합니다.

주거지로서의 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 전성분 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 비록 보증금 인수 의무는 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 임대관계 미상으로 인해 실제 상황 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 지하층: 지층(B01호)은 채광, 통풍, 습도 등에서 단점이 있을 수 있으며, 이는 거주 편의성 및 향후 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공동담보: 물건이 공동담보로 제공되었다는 사실은 채무 규모가 크거나 복잡한 금융 관계가 있었음을 시사하며, 경매 절차의 복잡성을 내포할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 명확하고 감정가 또한 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 책정되었습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 지층이라는 특수성을 고려할 때, 명확한 권리분석과 함께 철저한 현장 조사를 통한 리스크 평가가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 낙찰 시 모든 등기부상 권리가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가 6,300만원은 주변 거래 사례를 고려할 때, 잠재적 투자 가치가 있습니다.

* 주거지로서의 안정성: 연희동은 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 63,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건 거래가(세종맨션 66,000,000원) 및 본건의 지하층, 대항력 있는 임차인 존재 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 68,000,000원으로 산정합니다. 이는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 임차인과의 관계 및 향후 명도 가능성을 면밀히 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.