나이스옥션 법원경매 인천 2024타경560183 [1] 인천광역시 부평구 십정동 187-15 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화감정 · 평가일 2024.09.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 ‘인천상정초등학교’ 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "백운역" 등이 소재하는 등 대중교통환경은 무난시됨.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 2-3m 정도의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,지구단위계획구역(십정4재개발사업지구),기타공공문화복지시설(공공문화시설)(저촉),어린이공원(저촉),상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,정비구역(십정4재개발정비구역)<도시및주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 평슬래브지붕 2층 건으로서
(사용승인일: 1990.05.07)
외벽: 페인팅 및 연와조 쌓기 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후면 지적도 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

지1층은 공부상 대피소이나 현황 주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-지1층은 공부상 용도 대피소이나 현황은 주택으로 이용중
-일반건축물대장상 위반건축물 등재
-이 사건 경매목적물은 "도시 및 주거환경정비법"에 따라 십정4구역재개발정비사업내 소재(2025. 11. 10. 부평구 사실조회회신 : 2024. 7. 15.자 관리처분계획인가 후 사업시행계획 변경인가 진행 중)
-십정4구역재개발정비사업조합의 회신 내용은 다음과 같음
1. 소유자는 조합원이며
2. 매수인의 조합원 지위 승계에 대하여 승계취득 여지 있음(명확한 사실관계는 십정4구역재개발사업조합 등을 통해 반드시 확인요)
3. 추가분담금 발생여지 있음(명확한 사실관계는 십정4구 역재개발사업조합 등을 통해 반드시 확인요)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경560183 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 187-15 (신주소: 인천광역시 부평구 상정로 15-5)

용도: 다가구주택

감정가: 372,198,560원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부평농업협동조합 (채권 내역은 등기부 요약 참조)

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 142.00㎡ (약 42.95평)

건물면적: 226.71㎡ (약 68.58평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물구조: 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건물 (사용승인일: 1990.05.07)

주요 용도: 단독주택 (다가구주택)

건축물대장상 위반건축물 등재됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 인천상정초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 1호선 백운역이 인근에 위치하여 시내 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(십정4재개발사업지구), 기타공공문화복지시설(공공문화시설) 저촉, 어린이공원 저촉, 상대보호구역, 정비구역(십정4재개발정비구역), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2008.06.12.)이 말소기준 권리이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 손선자

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2017.03.31

배당신고일자: 2024.09.25

대항력: 없음 (건물 등기부상 주택임차권 말소 예정)

비고: -

* 임차인: 이영숙

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024.05.20

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: -

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 278,653,266원 (토지 기준) ~ 298,653,266원 (건물 기준)입니다. (경매 채권액 포함)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하고 있습니다. 인천상정초등학교가 인접해 있어 학원가 및 학생 관련 상권의 형성이 예상됩니다.

4.2. 역세권 분석

지하철 1호선 백운역이 인근에 소재하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이를 통한 수도권 내 이동이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인천상정초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 통학이 편리합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있을 것으로 예상되며, 백운역 상권 이용으로 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.3. 기타 생활 인프라

주변에 병원, 마트 등 생활 편의시설 접근이 용이한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 사업 관련 사항

본건은 십정4구역 재개발정비사업 구역 내에 포함되어 있습니다. 현재 관리처분계획인가 후 사업시행계획 변경인가가 진행 중인 상황으로, 재개발 사업의 진행 경과에 따라 추가 분담금이 발생할 수 있습니다. 매수인은 조합원 지위 승계 가능 여부와 추가 분담금 발생 여부에 대해 십정4구역 재개발정비사업조합을 통해 반드시 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 건축물 관련 사항

* 위반건축물: 일반건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 시정 조치 또는 이행강제금 부과 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 지하실 용도: 지하 1층은 공부상 대피소이나, 현황 주택으로 이용 중인 것으로 파악되어 용도 불일치 문제가 있습니다.

* 도로 접면: 본건 서측으로 노폭 약 2-3m 정도의 협소한 도로와 접하고 있어 차량 진입에 다소 불편이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 관련 사항

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 부평구 십정동 지역에 건설폐기물이 장기간 방치된 사례가 검색되었으나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 십정4구역 재개발 사업지 내에 위치하여 향후 신축 아파트 등으로의 전환을 통한 가치 상승이 기대되는 장점이 있습니다. 그러나 위반건축물 등재, 지하층 용도 불일치, 재개발 추가 분담금 발생 가능성 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 조합과의 직접적인 소통을 통해 조합원 지위 승계 및 추가 분담금 관련 사항을 명확히 확인하고, 위반건축물 시정 등에 대한 비용을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 십정4구역 재개발 사업 진행에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 백운역 역세권 입지로 대중교통 이용 편리.

* 인천상정초등학교 인근으로 교육 환경 양호.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 372,198,560원을 기준으로 산정하되, 인수되는 보증금이 없으므로 입찰가를 결정할 때에는 재개발 사업의 추가 분담금, 위반건축물 시정 비용, 향후 예상되는 건축 관련 부담금 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 시세 및 향후 사업 진행 가능성 등을 추가적으로 조사하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.