나이스옥션 법원경매 인천 2025타경504883 [1] 인천광역시 서구 청라동 164-1 청라풍림엑슬루타워 101동 22층2201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ‘초은중학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반입지 조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하고, 북서측으로 지하철 7호선(청라선)이 공사중에 있는 등 대중교통의 편의성은 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상47층건 내, 제22층 제2201호로서,
(사용승인일 : 2011.11.25.)
외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등.
창호 : 하이새시 창호 등

이용상태

기준시점 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생/급배수 설비, 열병합에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 기준시점 현재 주거용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 50M 내외의 포장도로를, 남측으로 노폭 약 40M 내외의 포장도로를, 북측 및 동측으로 각 노폭 약 24M 내외의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2015-03-31)(인천서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경504883 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 164-1 청라풍림엑슬루타워 101동 22층 2201호

용도: 오피스텔

감정가: 426,000,000원

토지면적: 48.25㎡ (약 14.6평)

토지지분: 48.25㎡ (약 14.6평)

건물면적 (전용면적): 112.36㎡ (약 34.0평)

건물지분: 112.36㎡ (약 34.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOOOOO

건축물 정보: 2011년 11월 25일 사용승인, 총 47층 건물 중 22층

2. 입지조건

* 주위환경: 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, 북서측에는 초은중학교가 소재하고, 주위는 대규모 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 북서측으로는 지하철 7호선(청라선)이 공사 중에 있어 향후 대중교통 편의성이 더욱 향상될 것으로 예상됩니다.

* 인접도로 상태: 물건지 서측으로 약 50M, 남측으로 약 40M, 북측 및 동측으로 약 24M의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 말소기준권리: 2022년 04월 21일 접수된 인천축산업협동조합의 근저당 (채권최고액 528,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입일자: 2024년 07월 08일

* 확정일자: 2024년 07월 08일

* 배당신고일자: 2025년 02월 04일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 오피스텔 및 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다. 롯데마트, 홈플러스 등 대형 마트와 메가박스 영화관 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 시설: 초은중학교를 비롯한 교육 시설과 주민센터, 지구대 등 공공시설이 인근에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

* 학교: 초은초등학교, 초은중학교가 도보권 내에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 대형 마트, 영화관, 다양한 상가 및 병의원 등 생활 편의시설이 풍부하여 편리한 주거 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지하철 7호선 개통 지연 가능성: 지하철 7호선 청라 연장 사업이 공사 지연으로 인해 예상 개통 시점이 늦춰질 가능성이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부등본상 채권 총액이 528,000,000원으로 감정가(426,000,000원)보다 높아, 경매 진행 과정에서 유찰이 발생하거나 낙찰가율이 낮게 형성될 가능성도 있습니다.

* 오피스텔 전용률: 오피스텔의 경우 일반적으로 아파트보다 전용률이 낮아 관리비 부담이 상대적으로 높을 수 있습니다. (과거 경매 사례에서 전용률 53.05% 언급됨)

* 혐오시설 관련: 주변 지역(인천 서구 경서동)에서 일부 환경 시설 추진에 대한 주민 반발이 있으나, 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동에 위치한 청라풍림엑슬루타워 101동 22층 오피스텔로, 2011년에 준공된 비교적 신축급 건물입니다. 전용면적 112.36㎡(약 34평)으로 넓은 면적을 갖추고 있으며, 주변에 대규모 아파트 단지, 상업 시설, 학교 등이 밀집해 있어 주거 및 생활 환경이 우수합니다. 특히, 현재 공사 중인 지하철 7호선 청라 연장선이 개통될 경우 역세권 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담이 적으며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 미래 가치 상승 기대: 지하철 7호선 청라 연장선 개통 예정으로 청라국제도시의 교통 접근성이 획기적으로 개선될 것이며, 이는 부동산 가치 상승으로 이어질 수 있습니다.

* 희소성 있는 넓은 면적: 전용면적 112.36㎡(약 34평)은 청라 지역 오피스텔 중에서도 상대적으로 넓은 면적에 해당하여 희소성이 있으며, 넓은 공간을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 청라풍림엑슬루타워의 오피스텔 거래가는 면적에 따라 평당 약 107만원에서 114만원 사이에서 형성되고 있습니다.

* 최근 매매 정보 분석:

* 2025년 2월 14일 거래된 70.54㎡ (약 21.3평) 물건이 24,300만원에 거래되어 평당 약 114만원 수준입니다.

* 2025년 2월 11일 거래된 89.04㎡ (약 26.9평) 물건이 29,000만원에 거래되어 평당 약 107만원 수준입니다.

* 2024년 12월 7일 거래된 43.76㎡ (약 13.2평) 물건이 14,400만원에 거래되어 평당 약 109만원 수준입니다.

* 본건 물건 정보:

* 면적: 112.36㎡ (약 34.0평)

* 예상 시세 산정:

* 평당 평균 약 110만원으로 산정 시, 34.0평 * 110만원/평 = 약 37,400만원으로 추정됩니다.

* 이 금액은 감정가 42,600만원보다 낮게 형성되어 있어, 추가 유찰 가능성도 있습니다.

* 총 채권액: 528,000,000원

* 감정가: 426,000,000원

종합적인 시세, 감정가, 총 채권액 등을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 3억 6천만원 ~ 3억 8천만원 선에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 시장 상황 및 입찰 참여 경쟁률에 따라 유동적으로 조절될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.