나이스옥션 법원경매 전주 2024타경35710 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1338 에코시티더샵 103동 2층 204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 소재 "전주화정중학교"서측인근에 위치하며 인근은 근린생활시설 및 아파트단지가 주를 이루는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 남측인근으로 시 중심간선도로인 동부대로가 통과하며 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통조건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층중 제2층 제204호로서
외벽:몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽:몰탈위 페인팅 및 벽지도배, 타일붙임 등 마감,
창호:샷시창입니다.

이용상태

"아파트"로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비등 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 부지이고 "아파트건부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 북서측으로 접한 왕복4차선 규모 이상의 도로를 통해 단지내로 진출입이 가능합니다

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2017-03-24), 지구단위계획구역(2017-03-24), 대로3류(폭 25m-30m)
(2017-03-24)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2017-03-24)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)
(2017-03-24)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2016-06-21)((가칭)솔내초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2017-04-05)(전주화정중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신동초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-06-21)((가칭)솔내초등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 도시개발구역(2017-03-24)(전주 00부대 이전부지 도시개발사업(1단계))<도시개발법>
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계:미상입니다.
- 기타:없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

전주지방법원 2024타경35710 (1)

소재지

전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1338 에코시티더샵 103동 2층 204호

용도

아파트

감정가

441,000,000 원

토지면적

53. 84㎡ (약 16.29평)

토지지분

53. 8358㎡

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

84. 53㎡ (약 25.57평)

건물지분

84. 53㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

페OOOOOOOO (페퍼저축은행)

특이사항

중복사건, 유동화물건

주의사항

-

특수물건정보

중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 소재 "전주화정중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

인근 지역은 근린생활시설 및 아파트 단지가 주를 이루는 지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 남측 인근으로 시 중심 간선도로인 동부대로가 통과합니다.

인근에 시내버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 조건은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태

동측 및 북서측으로 왕복 4차선 규모 이상의 도로를 통해 단지 내로 진출입이 가능합니다.

* 주변 시설

주변에 근린생활시설 및 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

검색 결과, 본건 인근에서 특별히 문제시될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을1 (하나은행 근저당, 2018-03-29)

등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (주식회사포스코건설, 2018-02-21)

* 갑2: 소유권이전 (배연미, 2018-03-29)

* 을1: 근저당 (하나은행, 2018-03-29, 176,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당 (페퍼저축은행, 2018-03-10, 120,000,000원) - 말소

* 을3: 근저당 (페퍼저축은행, 2018-06-04, 120,000,000원) - 말소

* 을4: 근저당 (페퍼저축은행, 2022-03-15, 181,200,000원) - 말소

* 갑4: 가압류 (신한카드주식회사, 2024-04-16, 28,185,213원) - 말소

* 갑5: 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2024-04-25, 6,751,827원) - 말소

* 갑6: 임의경매 (페퍼저축은행, 2024-06-03, 361,608,808원) - 말소 (본건 경매 개시)

* 갑7: 임의경매 (하나은행, 2024-08-08, 금액 미기재) - 말소 (타 경매 사건)

* 갑8: 가압류 (소주영, 2025-05-19, 103,777,550원) - 말소

채권 총액 (등기부상 총합계)

735,914,590원

인수되는 권리

해당사항 없음 (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 없음)

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

본건에는 현재까지 파악된 임차인 정보가 없으며, 인수해야 할 보증금도 없는 것으로 나타났습니다. 그러나 임대 관계가 미상인 점은 현장에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 전주시 덕진구 송천동2가는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있는 주거 중심 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

또한, 동부대로와 같은 간선도로가 인접해 있어 시내 이동이 용이하며, 대중교통 이용 또한 불편함이 없는 지역입니다.

최근 아파트 거래 및 전월세 데이터를 통해 지역 내 부동산 수요가 꾸준함을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

아파트 정보

* 아파트명: 에코시티더샵

* 주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1338

* 사용승인일: 2018년 01월 23일

* 총 세대수: 724세대

* 동수: 8동

* 최고층: 29층 / 본건 건축물 최고층: 15층

* 주차대수: 총 65대 (지상 4대, 지하 18대 - 단지 기준, 본 건물 기준과는 다를 수 있음)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등

건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

* 총 층수: 15층 중 2층

* 전용면적: 84.53㎡ (약 25.57평)

* 이용상태: 아파트로 이용 중

* 최근 거래 및 임대 정보 (참고용, 시점: 2026년 7월 기준)

* 84.93㎡ (26층): 630,000,000원 (매매, 2026년 7월)

* 59.92㎡ (2층): 440,000,000원 (매매, 2026년 7월)

* 84.93㎡ (9층): 600,000,000원 (매매, 2026년 7월)

* 84.53㎡ (10층): 보증금 500,000,000원 (전세, 2026년 6월)

* 84.53㎡ (4층): 보증금 50,000,000원 / 월세 1,600,000원 (임대, 2026년 5월)

6. 잠재적 리스크

중복사건: 본 건은 중복사건으로, 다른 경매 사건과의 경합 가능성이 있습니다. (갑6, 갑7 등기상 임의경매 개시 이력이 확인됨)

유동화물건: 유동화된 자산으로, 일반 경매 물건과 절차상 일부 차이가 있을 수 있습니다.

임차인 정보 미상: 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 보증금 관련 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구의 신축 아파트 단지인 에코시티더샵 내 위치한 물건입니다.

약 84.53㎡의 전용면적으로, 실거주 및 투자용으로 선호도가 높은 면적입니다.

사용승인 연도가 2018년으로 비교적 신축이며, 단지 내 편의시설 및 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

감정가는 441,000,000원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적대의 실거래가(600,000,000원 ~ 630,000,000원) 대비 낮은 수준으로, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

다만, 2층이라는 층수와 중복사건, 유동화물건 등의 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트 단지 내 우량 물건

실거주 및 투자 목적 모두 적합한 84.53㎡ 면적

주변 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세차익 기대

양호한 입지 및 교통, 생활 편의시설 이용 용이

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 441,000,000원입니다.

최근 2026년 7월 기준, 유사 면적인 84.93㎡ 타입의 실거래가가 600,000,000원에서 630,000,000원 사이에 형성되어 있음을 확인하였습니다.

본건은 84.53㎡로 면적이 약간 작고 2층이라는 점을 감안하더라도, 현재 감정가는 시장가 대비 상당히 낮은 수준입니다.

따라서, 입찰 시에는 감정가를 상회하는 금액으로 접근하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

보증금 인수 부담이 없고, 권리관계도 비교적 명확하여 명도만 원활하다면 시세차익을 극대화할 수 있습니다.

현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근한다면 500,000,000원에서 550,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (최종 입찰가는 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.