나이스옥션 법원경매 전주 2025타경945 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동1가 321-17 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

일괄매각, 목록1. 지상에 소재하는 이동이 용이한 콘테이너 1동 및 저온창고 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경945 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동1가 321-17 (신주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 서원로 343)

* 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 (건축물대장상)

* 감정가: 2,763,041,970 원

* 토지면적: 612.00㎡ (약 185.13평)

* 건물면적: 1165.70㎡ (약 352.62평) (건축물대장상 총면적 1123.77㎡, 약 339.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신한은행 (등기부 요약에서 확인)

3. 입지조건

* 3.1. 주변 교통

* 본 물건은 전주시 완산구 서원로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 인근 버스 정류장으로는 '중화산동1가' 및 '서원로343' 등에서 다수의 시내버스 노선(예: 511, 513, 522, 541, 54, 55, 79, 87, 89, 101, 110, 520번 등)을 이용할 수 있습니다.

* 3.2. 주변 상업 및 편의시설

* 본 물건은 근린생활시설로서, 주변에 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 유동인구를 확보할 수 있는 환경입니다.

* 인근에 마트, 병원, 학교 등 다양한 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 3.3. 혐오시설 유무

* 제공된 검색 결과에 따르면, 전주시는 폐기물 처리 시설 등 혐오 시설의 완주 지역 이전 설치 계획이 없다고 명확히 밝히고 있습니다. 직접적인 혐오 시설에 대한 언급은 없으나, 전반적인 지역 개발 계획상 혐오 시설 집적화보다는 정원 문화 센터 등 긍정적인 시설 건립 및 확산에 초점을 맞추고 있는 것으로 보입니다.

4. 권리분석

* 4.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리는 2022년 5월 11일 접수된 신한은행의 근저당권 (권리금액 2,193,600,000원)입니다.

* 이 외 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하거나 경매 신청으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부채권 총액: 2,362,500,439원

* 건물 등기부채권 총액: 2,362,500,439원

* 경매 사건은 2025타경945로, 채권자는 신한은행이며, 부동산 임의경매 절차에 따라 진행됩니다.

* 특이사항으로 중복사건 및 위반건축물 등재가 확인됩니다.

* 4.2. 임차인 현황

* 박승현: 보증금 50,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입/사업일자 2022-06-20, 확정일자 2025-06-20, 배당신고일자 2025-08-13. 대항력 없음.

* 방성조: 보증금 30,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입/사업일자 2025-04-17, 확정일자 2025-06-12, 배당신고일자 2025-06-30. 대항력 없음.

* 이성엽: 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입/사업일자 2024-07-03, 확정일자 2024-07-03, 배당신고일자 2025-07-01. 대항력 없음.

* 조상훈: 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2024-10-28, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음. 대항력 없음.

* 주의: 조상훈 임차인의 경우, 확정일자 및 배당신고일자가 누락되어 있어 보증금 회수에 있어 법적 절차 진행 시 불리할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

5. 상권분석

* 본 물건은 전주시 완산구 중화산동에 위치한 근린생활시설로, 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역에 자리하고 있습니다.

* 주변에 상가와 주택이 밀집해 있어 일정한 배후 수요를 기대할 수 있으며, 서원로를 통한 접근성도 양호한 편입니다.

* 다양한 근린생활시설이 업종에 따라 경쟁력을 가질 수 있으므로, 임대 목적의 경우 철저한 상권 및 업종 분석이 필요합니다.

6. 생활정보

* 본 물건은 전주시 완산구 중화산동에 위치하여 전주시의 다양한 생활 편의 시설 및 기반 시설 이용이 용이합니다.

* 주변에 마트, 병원, 학교, 공원 등 생활에 필요한 시설들이 분포되어 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

7. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본 물건은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 철거 명령, 이행강제금 부과 등 행정 처분의 대상이 될 수 있습니다. 이는 건물 가치 하락 및 사용상의 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복되어 진행되고 있다는 점은 낙찰 절차나 권리 관계의 복잡성을 야기할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 건축물대장과 감정평가서 상 건물 면적의 미세한 차이(건축물대장상 1123.77㎡ vs 감정가 정보상 1165.70㎡)가 존재하므로, 현장 조사 시 정확한 면적 확인이 필요합니다.

* 매각 제외 대상: 목록1. 지상에 소재하는 이동이 용이한 콘테이너 1동 및 저온창고는 매각에서 제외되므로, 인수 대상이 아님을 인지해야 합니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 전주시 완산구 중화산동에 위치한 근린생활시설로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 보여 비교적 깔끔한 편이나, 임차인의 대항력 부재는 확인되었습니다.

* 가장 큰 걸림돌은 위반건축물 등재 및 중복사건이라는 점입니다. 위반건축물 문제는 향후 상당한 비용과 행정적 부담을 야기할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 명확한 해결 방안 모색이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 전주시 완산구라는 지역적 이점과 근린생활시설로서의 잠재적 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 경매로 인한 권리 관계의 명확성(말소 예정 권리 다수)은 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

* 위반건축물 해소 및 건축물 용도 변경 등을 통해 건물 가치를 높일 수 있다면, 장기적인 투자 관점에서 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 상당한 추가 투자를 요구합니다.

10. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 2,763,041,970원

* 본 물건은 위반건축물이라는 중대한 리스크를 안고 있어, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 신중하게 접근해야 합니다. 위반건축물 해소에 필요한 비용, 관련 행정 제재 가능성, 향후 예상 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.