나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3817 [1] 대구광역시 달서구 도원동 677-1 롯데캐슬레이크 101동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛 · 평가일 2026.07.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 "상원초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있는 "롯데캐슬레이크 제101동 제8층 제805호" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 생활편의시설등의 접근성 등으로 보아 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하1층 및 지상20층건 중 8층 805호 단위세대로서, 외벽 : 화강석 붙임, 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, 바닥 : 장판 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샤시2중창 입니다.

이용상태

아파트로 이용중이며 방3, 거실, 주방, 욕실2 등으로 조사 됩니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 자체 지반은 평탄하게 조성되어 있는 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 아파트 단지 북동측으로 왕복4차선 포장도로, 북측으로 왕복3차선 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-09-15)(세부사항은 남부교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-09-15)(세부사항은 남부교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건의 내부구조, 마감상태 등은 거주인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 동류형 물건의 통상적인 이용상황 등을 기준하여 평가 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구서부지원 2026타경3817 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에스비아이저축은행 (등기부등본 요약 정보 기반)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 대구광역시 달서구 도원동 677-1 롯데캐슬레이크 101동 8층805호

용도: 아파트

건축물대장상 건물 총 층수: 지하1층, 지상20층 중 8층

전용면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

토지 지분 면적: 41.14㎡ (약 12.45평)

건물 지분 면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

사용승인일: 2005년 3월 29일 (아파트 정보 기반)

1.3. 감정 평가

감정가: 293,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 상원초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. (감정평가서 요약 정보 기반)

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (감정평가서 요약 정보 기반)

2.3. 인접 도로

본 아파트 단지는 북동측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 3차선 포장도로와 각각 접하고 있습니다. (감정평가서 요약 정보 기반)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 2005-05-16, 주식회사연우

소유권 이전: 2005-05-17, 여상수 (매매)

근저당권 (말소기준권리): 2022-04-13, 에스비아이저축은행, 채권최고액 453,600,000원

임의경매개시결정: 2026-06-22, 에스비아이저축은행, 청구금액 413,496,769원

등기부채권 총액: 453,600,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 미상. 인수 보증금 합계 0원. (물건명세서 참고사항 기반)

세부 임대차 관계는 불명확하나, 본 경매 절차를 통해 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 실제 점유자가 있는지, 보증금 외 별도의 부담이 있는지 등은 현장 조사를 통해 재확인하는 것이 중요합니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리: 2022-04-13 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권입니다. (등기부등본 요약 정보 기반)

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 아파트 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. (감정평가서 요약 정보 기반)

대규모 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설이 직접적으로 소재하지는 않으나, 대중교통 및 차량 이용을 통한 접근성이 양호합니다. (감정평가서 요약 정보 기반)

5.2. 교육시설

"상원초등학교"가 본건 남서측 인근에 위치하고 있습니다. (감정평가서 요약 정보 기반)

또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있으니, 세부 내용은 교육청 문의가 필요합니다. (감정평가서 요약 정보 기반)

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

본건의 내부 구조 및 마감 상태는 거주인의 부재 및 폐문으로 인해 동류형 물건의 통상적인 이용 상황을 기준으로 평가되었습니다. 따라서 실제 현황과 차이가 있을 수 있음에 유의해야 합니다. (감정평가서 요약 정보 기반)

6.2. 혐오시설 유무

본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 특별히 언급되는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6.3. 기타

등기부채권 총액(453,600,000원)이 감정가(293,000,000원)보다 높아, 경매 진행 과정에서 변경 또는 취하 가능성도 배제할 수는 없습니다. (최신 검색 결과에 따르면 2026년 9월 26일 기준 대구 달서구 아파트 매매 가격이 하락세를 보이고 있으나, 본건의 경우 2026년 8월 18일에 2억 8,500만원에 거래된 사례가 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 도원동에 위치한 롯데캐슬레이크 아파트 101동 8층 805호입니다.

주변 환경이 주거 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 교통망이 비교적 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

다만, 내부 상태 확인에 제약이 있었으며, 임대차 관계가 불명확한 점은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 경매 진행 상황을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지: 대구 달서구 도원동의 준신축급 아파트 단지로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

8.2. 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 권리 분석이 가능합니다.

8.3. 시세: 최근 실거래가 데이터 및 KB부동산 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 가격에 매수할 기회를 제공할 수 있습니다. (KB부동산 시세 기준 2026년 10월 2일 상위평균가 2억 1,000만원, 일반가 2억 2,000만원 수준으로 확인됨)

8.4. 활용: 본 건은 아파트로, 실거주 또는 안정적인 임대 수익 목적 모두 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 9일: 25,800만원 (5층)

* 2026년 6월 28일: 31,800만원 (17층)

* 2026년 7월 21일: 25,000만원 (9층)

* 2026년 8월 18일: 28,500만원 (16층)

본건은 8층으로, 최근 거래 사례에서 5층(25,800만원)과 9층(25,000만원)의 가격대가 유사하게 형성되었으며, 16층(28,500만원) 및 17층(31,800만원)의 거래도 있었습니다. 감정가 29,300만원을 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 거래 가격대를 중심으로 고려하는 것이 합리적입니다.

약 260,000,000원 ~ 285,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 법원 경매 진행 상황, 현장 조사 결과, 입찰 참여자들의 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (최신 검색 결과에 따르면 2026년 8월 대구 아파트 매매 거래량이 올해 최저 수준으로 감소했음을 감안해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.