나이스옥션 법원경매 논산 2024타경23473 [1] 충청남도 논산시 부적면 신풍리 591 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 부적면 신풍리 소재 "탑정저수지" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 임야, 농경지, 단독주택, 저수지 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하나, 대중교통 상황은 노선버스 정류장까지의 거리, 운행횟수 등을 고려할 때, 다소 불편함.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 평지로서, 현황 "상업용 건부지"로 이용중임.
일련번호 5) 부정형 완경사지로서, 현황 "휴경지" 상태임.
일련번호 6) 부정형 평지로서, 현황 "상업나지(주차장 등)" 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1),6) 본건 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함.
일련번호 5) 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(관광휴양형), 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(5) :보전관리지역, 성장관리계획구역(환경친화형), 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지
일련번호(6) :계획관리지역, 성장관리계획구역(관광휴양형), 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참고.

공부와의 차이

일련번호 6) 공부상 지목 "전"이나, 현황 "상업나지(주차장 등)" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2),4) 현황 멸실 상태임.
일련번호 3) 조적조 슬래브지붕 단층 건으로서,
외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 3) 현황 "카페"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참고.

공부와의 차이

일련번호 3) 공부상 "대중음식점"이나, 현황"카페"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외건물(화장실㉠, 창고㉡, 근린생활시설(카페)㉢) 포함하나 제시외 냉동·냉장창고 2동 및 제시외 건물(창고㉣㉤, 차양㉥㉦, 차양 및 창고㉧) 및 태양광발전설비 매각 제외(감정평가서 및 현황조사서 참조)
-인접지(신풍리 588) 지상 타인소유 건물 일부가 토지 경계에 침범한 것으로 판단됨
(감정평가서 참조)
-최저매각가격은 제시외 건물 및 타인점유로 인해 제한받는 가격으로 법정지상권 성립여부 불분명
-목록6. 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음, 농지로 원상복구 후 발급 가능, 입찰 전 관할 행정관청 확인필요)
-목록3. 제시외 건물(근린생활시설(카페)㉢)과 일동의 카페로 운영중, 목록6. 현황 상업나지(주차장 등)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본내역

사건번호: 논산지원 2024타경23473 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 논산시 부적면 신풍리 591

용도: 근린시설

감정가: 1,075,746,670원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 2,588.00㎡ (약 783.17평)

토지지분: 2,588㎡ (약 783.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 128.99㎡ (약 39.02평)

건물지분: 128.99㎡ (약 39.02평)

건물 제시외면적: 79.80㎡ (약 24.13평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청남도 논산시 부적면 신풍리 소재 "탑정저수지" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 임야, 농경지, 단독주택, 저수지 등이 혼재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근 버스 정류장까지의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 여건은 불편한 편입니다.

2.3. 도로 상태

토지 일련번호 1) 및 6)은 본건 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다. 일련번호 5)는 지적도상 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

소유권이전(증여): 김준호 (2021-01-20)

근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2021-06-29, 420,000,000원) - 말소기준권리

근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2021-10-22, 240,000,000원)

근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2022-06-28, 120,000,000원)

가압류: 서울보증보험주식회사 (2023-05-19, 38,751,690원)

지상권설정: 양촌농업협동조합 (2024-03-25) - 말소

가압류: 강연실 (2024-11-15, 9,000,000원)

강제경매: 서울보증보험주식회사 (2024-12-26, 46,411,115원) - 본 건

임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2026-01-30)

토지 등기부채권 총액: 827,751,690원

3.2. 등기부 현황 (건물)

소유권보존: 이복순 (2006-01-24)

소유권이전(증여): 김평중 (2006-01-24)

근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2021-06-29, 420,000,000원) - 말소기준권리, 인수

근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2021-10-22, 240,000,000원)

근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2022-06-28, 120,000,000원)

가압류: 서울보증보험주식회사 (2023-05-19, 38,751,690원)

가압류: 강연실 (2024-11-15, 9,000,000원)

강제경매: 서울보증보험주식회사 (2024-12-26, 46,411,115원) - 본 건

임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2026-01-30)

건물 등기부채권 총액: 827,751,690원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (사)한국힙합문화협회충청남도지회대표자 김

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2021-11-04

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 인수/소멸 권리 요약

본 건의 말소기준권리는 토지 및 건물 등기부상의 근저당권(을1, 을3)으로, 접수일자 2021-06-29입니다. 일반적으로 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 다만, 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기부상 '지상권설정(을4)'은 말소된 것으로 확인됩니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 주의해야 합니다.

제시외 건물 및 타인 점유로 인해 최저매각가격이 제한되었으며, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 탑정저수지 인근의 관광 및 자연경관이 어우러진 지역에 위치합니다. 최근 논산시는 탑정호를 중심으로 대규모 관광 개발 사업을 본격 추진하며 체류형 관광지 조성에 힘쓰고 있습니다. 복합문화 휴양단지, 키즈파크, 물빛정원 등 대규모 관광 인프라가 조성될 예정이며, 이는 향후 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

4.2. 용도 및 이용 현황

토지 일련번호 1)은 현황 '상업용 건부지'로 이용 중이며, 일련번호 5)는 '휴경지' 상태, 일련번호 6)은 '상업나지(주차장 등)' 상태입니다. 건물(일련번호 3)은 공부상 '대중음식점'이나 현황 '카페'로 이용 중입니다. 제시외 건물(근린생활시설(카페)㉢) 또한 카페로 운영 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

해당 물건은 탑정저수지 및 탑정호 출렁다리 등 관광 명소와 인접해 있어 관광객 방문이 잦은 지역입니다. 또한, 농경지와 단독주택이 혼재된 지역 특성을 가집니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 최저매각가격이 제시외 건물 및 타인 점유로 인해 제한받고 있으며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 인접지 건물 침범: 인접지(신풍리 588) 지상 타인 소유 건물 일부가 토지 경계에 침범한 것으로 판단됩니다.

* 중복사건: 본 건은 중복사건으로, 경매 진행에 변동이 있을 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록 6번 토지(현황 상업나지)는 공부상 지목이 '전'(농지)이므로, 취득 시 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수신청보증금 반환이 불가하며, 농지로 원상복구 후 발급 가능할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 관할 행정관청에 확인해야 합니다.

6.2. 물리적/행정적 리스크

* 제시외 건물 관련: 일괄매각에 포함되는 제시외 건물(화장실, 창고, 근린생활시설(카페)) 외에, 냉동·냉장 창고 2동, 창고, 차양, 태양광발전설비 등은 매각에서 제외되므로, 매수 시 정확한 인수 범위를 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 외부 시설 관련: 주변 지역은 탑정저수지, 농경지, 주택 등이 혼재하는 자연 친화적인 환경입니다. 현재까지 검색된 정보로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 개발 계획상 관광 시설이 확충될 예정이므로, 향후 주변 환경 변화 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 탑정저수지 인근에 위치한 근린시설로, 현재 카페로 운영 중인 건물과 나대지(주차장 등)를 포함하고 있습니다. 주변 관광 개발 호재가 풍부하여 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 법정지상권 성립 여부 불분명, 인접지 건물 침범, 농지취득자격증명 필요 등 여러 법적, 권리적 리스크를 내포하고 있어 면밀한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 특히, 토지 이용 현황과 공부상 지목(농지)의 차이에 따른 농지취득자격증명 발급 가능성 및 원상복구 여부를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탑정호 관광 벨트 개발 사업: 논산시의 대규모 관광 개발 사업으로 지역 가치 상승 및 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

* 현황 카페 운영 중: 현재 운영 중인 카페는 즉시 수익 창출 가능성을 보여주며, 리모델링 등을 통해 활성화할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 넓은 토지 면적(약 783평)은 향후 추가 개발 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 1,075,746,670원과 제시된 각종 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려할 부분이 없습니다. 법정지상권 불확실성, 인접지 건물 침범, 농지 관련 행정 처리 비용 등을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 구체적인 입찰가는 권리분석 전문가와 상담 후, 현장 조사를 통해 건물 및 토지 상태, 주변 시세 등을 면밀히 파악하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.