나이스옥션 법원경매 고양 2026타경3237 [1] 경기도 파주시 금촌동 404-8 힐탑 104동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금신초등학교" 서측 인근에 위치하는 힐탑 제104동 제4층 제401호로서, 인근은 대규모 아파트 단지, 상가 등이 소재하는 주거지대로서 주변여건 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선(금촌역)이 소재하는 등 대중교통 사정은 편리시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제104동 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2021.04.14.) 외벽 : 벽돌쌓기 및 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 붙임 및 타일 붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호 등 마감임.

이용상태

공부상 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2 및 다락 등)임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주거용 건부지로 이용중인 자루형의 토지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역((2015.03.13)),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2014-07-11)(금신초등학교,반드시 파주교육지원청에 재확인 바람, 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 본건 내부계단을 통하여 출입이 가능한 다락이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 금촌동 404-8번지, 힐탑 104동 4층 401호에 소재한 다세대주택입니다.

본 건의 사건번호는 고양지원 2026타경3237 (1)이며, 감정가는 450,000,000원입니다.

건물은 전용면적 64.18㎡ (약 19.41평)이며, 토지 지분은 145.00㎡ (약 43.86평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 수협은행(수OOO)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금신초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지 및 상가 등이 소재하는 주거지대로, 주변 여건은 무난한 편입니다.

교통상황

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 경의중앙선 금촌역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태

본 건은 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용상태

토지는 주거용 건부지로 이용 중이며, 자루형의 형상을 하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 7월 9일 접수된 수협은행의 근저당권 (채권액 308,200,000원)입니다.

등기부 내역

* 소유권보존 (최주욱)

* 소유권이전 (김상오)

* 근저당 (수협은행, 308,200,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (신용보증기금, 198,000,000원) - 말소

* 임의경매 (수협은행, 246,842,102원) - 말소

* 압류 (파주시) - 말소

등기부채권 총액은 506,200,000원입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권 개요 또한 해당사항 없습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 대항력 유무에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 점유 관계 및 임대차 내용을 확인해야 합니다.

공부상 차이

건축물대장과 등기부등본 상의 내용 차이는 없습니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 금촌동은 아파트 단지 및 상가들이 밀집한 주거지대입니다. 금촌역 인근에 위치하여 상업시설 이용이 편리하며, 주변에 다양한 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 상권으로서의 입지는 양호한 편입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

단지 서측 인근에 금신초등학교가 있으며, 대규모 아파트 단지와 상가들이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통

버스정류장 및 경의중앙선 금촌역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다. 자가용 접근성 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(금신초등학교), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 (외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)으로 지정되어 있습니다. 특히, 폐기물매립시설 설치제한지역은 향후 지역 개발에 일부 제한 요인이 될 수 있습니다. 토지거래계약허가구역으로 지정된 기간(25.8.26.~26.8.25.) 내에 취득 시 관련 허가를 받아야 할 수 있습니다.

임대관계 미상

임대차 관계가 미상으로 확인되어, 소유자 점유 외에 실제 임차인이 거주하고 있을 가능성이 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 사전에 철저한 점유 관계 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 2021년 4월 14일에 사용승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 금촌초등학교와 금촌역이 인접해 있어 교육 및 교통 환경이 우수하며, 주변 상가 및 아파트 단지 이용이 편리하여 주거 여건이 좋습니다.

다만, 본 건의 감정가(4억 5천만원)와 제공된 최근 시세 정보(1.35억원 ~ 1.8억원) 간에 매우 큰 괴리가 존재합니다. 이는 감정평가 시점의 가치와 현재 시장 상황 간의 차이일 가능성이 높으며, 감정가가 과대평가되었을 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 완공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 입지: 초등학교 및 지하철역(금촌역)이 인접하여 교육 및 교통 환경이 편리합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 현재 시세가 낮게 형성되어 있다면, 시세 기준으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 450,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 최근 거래된 유사 물건(전용면적 51.38~71.84㎡, 건축연도 2009~2018년)의 매매가는 135,000,000원에서 180,000,000원 수준입니다.

본 건은 2021년 완공으로 상대적으로 신축이며, 전용면적 64.18㎡를 감안할 때, 최근 시세 기준으로 보았을 때 약 160,000,000원에서 200,000,000원 범위에서 시세가 형성될 것으로 판단됩니다.

제시된 감정가(4억 5천만원)와 시세 간의 큰 차이를 고려할 때, 투자자는 감정가를 기준으로 입찰하기보다는 실제 시장 가치와 본 건물의 신축이라는 장점을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

신중하게 분석한 결과, 현 시세 및 건물의 신축 연도를 고려하여 1억 8천만원에서 2억 2천만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

다만, 이는 제공된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰가를 결정하기 전에는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 상태, 점유 관계, 주변 시세 변동 등을 면밀히 확인하고, 감정가와 시장가치의 괴리 원인을 파악한 후에 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.